Architektenkosten bei Haussanierung: Was Sie wirklich zahlen müssen

Du glaubst, das Teuerste bei einer Haussanierung sind die Maurer und Handwerker? Die eigentlichen Überraschungen lauern bei den Kosten für den Architekten. Viele Familien, die ihr Dachgeschoss ausbauen, den Altbau fit für die Zukunft machen oder ein altes Bauernhaus ins Jahr 2025 bringen wollen, erleben beim Architektenhonorar den sprichwörtlichen Schockmoment. Klar, ohne Plan geht auf der Baustelle gar nichts. Aber wie tief muss man wirklich für einen Architekten in die Tasche greifen? Und warum unterscheiden sich die Kosten je nach Bundesland, Projekt und sogar Architekt so sehr? Auf diese Fragen gibt es keine einfachen Antworten – aber jede Menge Tipps, Fallstricke und Anekdoten aus dem echten Leben.

Wie setzen sich die Architektenkosten bei einer Sanierung zusammen?

Viele wundern sich erstmal: Für was genau zahle ich eigentlich beim Architekten? Die blanke Planung ist ja nur ein Teil des Jobs. Wer ein altes Haus sanieren möchte, kommt allein mit Fertigplänen selten weiter. Zu individueller sind die Herausforderungen: Schiefe Wände, undichte Fenster, Denkmalschutz, energetische Anforderungen – jeder Altbau ist eine Wundertüte. Der Architekt ist Planer, Koordinator, Bauleiter und manchmal Mediator zwischen Handwerksfirmen und Behörden. Die Kosten richten sich nach der sogenannten „Honorarordnung für Architekten und Ingenieure“, kurz HOAI. Seit 2021 ist die HOAI nicht mehr bindend, aber fast alle rechnen nach diesen Sätzen ab. Sie geben einen Rahmen vor, den viele Architekten bei Altbau-Sanierungen individuell ausschöpfen.

Basis der Kalkulation ist der „anrechenbare Kostenwert“, also alle Baukosten ohne die Planung, bestimmte Ausstattungsdetails oder Außenanlagen. Daran knüpft sich ein Prozentsatz für das Honorar, der je nach Schwierigkeitsgrad und Baukosten variiert. Faustregel: Je komplexer (zum Beispiel Denkmalschutz, Statik, Haustechnik), desto stärker schlägt sich das im Architektenhonorar nieder. Bei einfachen Sanierungen kann das Honorar zwischen 8 und 12 Prozent der Baukosten liegen. Bei kniffligen Projekten auch 15 Prozent oder mehr. Klingt erstmal nach viel – aber der Architekt übernimmt dafür auch zahlreiche Aufgaben, die Du sonst an teure Einzelbüros vergeben müsstest. Planung, Kostenkontrolle, Baubegleitung... Das alles muss bezahlt werden.

Es gibt noch einen entscheidenden Haken: Viele Architekten rechnen nach sogenannten Leistungsphasen ab. Wenn Du nur die Baugenehmigung brauchst, ist das ein Bruchteil des großen Pakets. Willst Du den „Rundum-sorglos-Service“, kostet das verständlichweise mehr. Und jedes Beratungsgespräch, jede Änderung und jeder Mehraufwand fließt ein – am Ende potenziert sich das häufig zu einer „Kostenexplosion“, die Bauherren nervt. Wer von Anfang an ehrlich über sein Budget spricht und eine schriftliche Vereinbarung trifft, ist klar im Vorteil.

Die Erfahrung zeigt: Große Unterschiede gibt es beim Leistungsumfang! Manche Architekten bieten reine Planungsdienste – günstig, aber risikoreich, wenn etwas schiefgeht. Andere steuern das gesamte Bauvorhaben von A-Z, telefonieren mit den Behörden und kontrollieren alles auf der Baustelle. Das kostet extra, kann aber vor dem berühmten „sanierungstechnischen Blindflug“ retten.

Die wichtigsten Kostentreiber: Was lässt das Architektenhonorar ansteigen?

Ich erinnere mich noch, als wir das Dachgeschoss unseres Hauses sanieren wollten. Klar, ein Architekt musste her – der war nicht billig, aber wir rechneten mit einer „normalen“ Summe. Am Ende war es doppelt so viel, und der Grund waren nicht etwa die Quadratmeter, sondern die unzähligen Änderungswünsche und Überraschungen im Altbau. Viele Bauherren unterschätzen diese Faktoren: Änderungswünsche mitten im Projekt sind oft teurer als gedacht, und bei Altbauten kommt fast immer etwas Unvorhergesehenes ans Licht. Plötzlich will Lukas zum Beispiel doch ein größeres Fenster im Kinderzimmer, die Wand ist aber tragend – schon braucht es statische Berechnungen, neue Pläne und noch mal einen Termin beim Bauamt.

Der größte Kostentreiber ist meist der Leistungsumfang. Wer will, dass der Architekt wirklich alles übernimmt, zahlt mehr – aber spart sich auch viel Stress. Nach der HOAI gliedert sich das Angebot typischerweise in neun Leistungsphasen. Von der Grundlagenermittlung (Was ist überhaupt gewünscht?), über Entwurf, Planung, Genehmigung, Ausführungsplanung, Kostenermittlung und Vergabe bis zur Objektüberwachung und Dokumentation. Viele gehen davon aus, dass nur der Entwurf bezahlt werden muss, aber ohne rechtliche Genehmigung und vernünftige Bauleitung bleibt das Wunschdenken. Wer wirklich sicher bauen und sanieren will, sollte mindestens bis zur Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) buchen. Manche versuchen, selbst die Kontrolle zu übernehmen – das klappt nur bei echten Profis mit Zeit und Erfahrung.

Ein weiterer Punkt: Die Baukosten selbst. Klingt wie ein Paradoxon, ist aber logisch. Je höher die Kosten für Materialien, Umbauten oder Technik, desto höher wird auch das Honorar in Euro, weil die Prozentsätze auf größere Summen angewandt werden. Wer also besonders hochwertige oder außergewöhnliche Lösungen will (zum Beispiel luxuriöse Bäder, High-Tech-Fenster, nachhaltige Dämmungen), muss auch beim Architektenhonorar drauflegen. Und das betrifft nicht nur Villen: Selbst beim schlanken Einfamilienhaus können die kleinen Extras die Gesamtbausumme und damit das Honorar nach oben treiben.

Ein kleiner Geheimtipp: Regionale Unterschiede nicht unterschätzen. In Städten wie München oder Hamburg sind nicht nur die Grundstückspreise höher – auch Architektenhonorare liegen oft deutlich über dem ländlichen Durchschnitt. Grund: Höherer Aufwand, mehr Termine, striktere Bauordnungen, und natürlich das größere Angebot an spezialisierten Architekturbüros.

Und dann das Thema Sonderleistungen: Energetische Nachweise, Statik, Brandschutzgutachten, Schadstoffuntersuchungen – diese Kosten laufen bei vielen Sanierungen zusätzlich. Auch der Kontakt mit dem Denkmalamt, falls das Haus einen besonderen Schutzstatus genießt, kostet extra. Da kann der ursprüngliche Kostenvoranschlag schnell zur Makulatur werden.

Spartipps und echte Erfahrungen bei der Auswahl eines Architekten

Wer sparen will, muss gut vergleichen. Einfach beim nächsten Architektenbüro anrufen und sich auf die erste Summe verlassen? Bloß nicht! Auf gute Empfehlungen achten, Projektportfolios ansehen und unbedingt mehrere Angebote einholen – daran führt kein Weg vorbei. Transparenz ist hier der Schlüssel: Wer im Vertrag klar absteckt, welche Leistungen wirklich gebraucht werden, kann viel Geld sparen.

Worauf ich persönlich achte: Ich frage nach, wie viele vergleichbare Projekte das Büro bereits gemeistert hat. Das schützt vor unerfahrenen „Newcomern“, die nachher im Problemfall passen müssen. Und es ist meist günstiger, Pakete zu schnüren: Planung, Genehmigung, Ausführungsüberwachung aus einer Hand kommt preiswerter, als alle Leistungen einzeln einzukaufen. Manche Architekten bieten Festpreisangebote für typische Projektschritte. Das dämpft das Kostenrisiko, birgt aber das Risiko, dass einzelne Leistungen einfach weggekürzt werden.

Besonders clever ist, mögliche Eigenleistungen abzustimmen. Du bist fit im Zeichnen und kannst Skizzen anfertigen? Oder Du kennst einen Statiker im Freundeskreis? Dann sprich das offen an, oft lässt sich beim Honorar nachverhandeln, wenn Architekten nicht alles selbst übernehmen müssen. Manche entlassen Bauherren aber auch sehr ungern aus dem Komplettpaket, weil Einzelabsprachen rechtlich kompliziert werden können. Hier hilft es, vorher die Spielregeln schriftlich festzulegen.

Ein großes Sparpotenzial steckt in der Bauüberwachung. Klar, Bauleitung ist nicht jedermanns Sache – aber wer handwerklich fit ist oder jemanden aus dem Bekanntenkreis mit Erfahrung hat, kann hier fair mit dem Architekten verhandeln. Wirklich sparen heißt aber, auf Risiken vorbereitet sein: Gibt es Pfusch am Bau, zahlt man später oft viel, viel mehr. Deswegen lohnt sich selbst teure Bauleitung im Zweifel. Und: Immer an die Rückfragen und Zusatzkosten denken, die bei jeder Sanierung anfallen. Um am Ende nicht zu überrascht zu werden, empfiehlt es sich, regelmäßig Zwischenstände abzufragen und Zahlungsvereinbarungen mit Meilensteinen festzulegen.

Letzter Tipp: Prüft, ob euer Bundesland oder die Kommune Förderungen für energetische Sanierungen oder barrierefreie Umbauten bietet. Dafür braucht ihr oft spezielle Nachweise und Planungen – das kann das Honorar zwar kurzzeitig erhöhen, aber am Ende kommt durch Zuschüsse deutlich mehr Geld aufs Hausbaukonto zurück.

Und noch etwas, das viele gar nicht wissen: Bei privaten Sanierungen genießt ihr „Verbraucherschutz“. Seit einer Änderung des Bauvertragsrechts 2018 sind Architekten verpflichtet, genaue Baubeschreibungen, klare Kostenpläne und feste Termine für ihre Leistungen vorzulegen. Das bringt Sicherheit und verhindert böse finanzielle Überraschungen.

Die Summe aus all dem? Ein Architekt kostet, aber noch mehr kostet es, Fehler machen zu lassen – oder ganz ohne Profis ins Abenteuer Haussanierung zu starten. Wer die Architektenkosten klug plant, immer auf dem Laufenden bleibt und Angebote geschickt vergleicht, erlebt nachher beim Sanieren keine bösen Überraschungen. Und das beruhigt am Ende nicht nur den Kontostand, sondern auch das Leben zuhause.