Sanierungskosten nicht tragbar? Was tun, wenn das Geld fehlt

Kein Dach über dem Kopf, weil das Haus marode ist? Klingt nach einer Horrorvorstellung, aber für viele ist das heute Realität. Die Energiepreise sind explodiert, Handwerker nehmen Mondpreise, und der Staat mahnt streng zur Wärmedämmung. Wer eine eigene Immobilie hat, fühlt sich oft zwischen Gesetz, Geldsorgen und Schimmelwand eingeklemmt. Und das Schlimmste: Die Kosten für eine Sanierung liegen schnell im fünf-, manchmal sogar sechsstelligen Bereich. Aber was passiert eigentlich, wenn man sich Sanierung und Modernisierung schlicht nicht leisten kann?

Was passiert, wenn ich meine Sanierung nicht bezahle?

Stell dir vor, dein Dach ist undicht oder die Heizung gibt den Geist auf. Klar, das lässt sich nicht ewig aussitzen. Aber einfach ignorieren? Schwierig – spätestens, wenn größere Schäden auftreten oder Vermieterpflichten greifen. In Deutschland sind Eigentümer verpflichtet, ihr Haus in einem „verkehrssicheren“ Zustand zu halten. Riskierst du, dass das Dach herunterkommt oder Heizungen ausfallen, drohen rechtliche Konsequenzen. Bei Mietwohnungen kann das noch heikler werden. Die Miete darf gemindert werden, wenn ein Mangel nicht behoben wird, schlimmstenfalls können Mietende sogar Reparaturen durchsetzen oder die Miete zurückhalten.

Noch heikler wird es, wenn Gesetze zur energetischen Sanierung greifen. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreiben oft bestimmte Maßnahmen vor. Diese Pflicht trifft besonders bei Eigentümerwechsel oder größeren Umbauten zu. Wer die Vorgaben ignoriert, riskiert Bußgelder – im GEG sind bis zu 50.000 Euro Strafe drin. Besonders nervig: Schornsteinfeger und Energieberater können Sanktionen anstoßen, falls sie Mängel entdecken und melden. Auch Banken werden bei Immobilienbewertungen immer kritischer. Schimmel, undichte Fenster oder ein kaputtes Dach wirken sich massiv auf den Wert aus. Wer sein Haus irgendwann verkaufen oder beleihen will, erlebt so das nächste böse Erwachen.

Klar, Hausverwaltungen oder Behörden werden selten sofort den Vorschlaghammer rausholen. Aber ignorierte Sanierungen können mittelfristig zu Zwangsmaßnahmen führen – etwa der Austausch einer Heizung auf behördliche Anweisung. Und die Kosten dieser Ersatzvornahme werden dann nicht günstiger, sondern meist sogar noch teurer, weil Behörden das durchsetzen, was vorgeschrieben ist, und nicht das, was du dir leisten kannst.

Ein weiteres Risiko: Versicherungen. Verfallene Dächer, defekte Wasserleitungen, kaputte Dämmungen führen oft zu unkalkulierbaren Folgeschäden. Versicherer lehnen dann schnell die Regulierung ab, weil ein „Vorschaden“ schon länger bestand. Wer nicht sanieren kann, riskiert sogar im Schadensfall den Totalausfall des Versicherungsschutzes. Falls du durch bessere Dämmung merklich Heizkosten sparen könntest, verschleuderst du Monat für Monat bares Geld – ein Fakt, den viele unterschätzen. Die Verantwortung als Hauseigentümer ist kein Spaß; du haftest für Schäden, die anderen durch den Zustand deines Gebäudes entstehen. Und da hören die Sorgen nicht auf: Hast du eine Eigentumswohnung, kann dich die Eigentümergemeinschaft zur Zahlung zwingen. Wer die jährlichen Rücklagen nicht bedient oder Sonderumlagen boykottiert, bekommt irgendwann Besuch vom Gerichtsvollzieher.

Möglichkeiten zur Finanzierung und Hilfe bei Sanierung

Sanierst du nicht, steckst du schnell in einer echten Sackgasse. Das Konto ist leer, das Bad schimmelt, die Fenster klappern. Doch aufgeben ist keine Option! Jeder hat einen anderen finanziellen Ausgangspunkt – und tatsächlich mehr Handlungsoptionen, als man glaubt. Schauen wir uns also an, wie du trotz Geldsorgen deine Sanierung stemmen kannst.

• Staatliche Förderung statt Kreditfalle: Die KfW bietet zahlreiche Förderprogramme, etwa „Energieeffizient Sanieren“ oder das BAFA-Programm für Einzelmaßnahmen wie Wärmedämmung. Die Fördersätze schwanken, aber oft gibt es Tilgungszuschüsse zwischen 10 und 40 Prozent der Kosten. Das gilt sogar rückwirkend für bereits begonnene Maßnahmen. Laut KfW-Statistik wurden allein 2024 rund 7 Milliarden Euro an Zuschüssen bewilligt.
• Kommunale Zuschüsse und spezielle Programme: Viele Städte legen noch eine Schippe drauf: Dresden fördert zum Beispiel barrierefreies Wohnen oder Solaranlagen. Recherchiere also unbedingt lokale Programme. Ein Anruf oder Klick auf der Stadt-Homepage lohnen sich.
• Günstige Sanierungskredite und Modernisierungsdarlehen: Kreditinstitute vergeben „zweckgebundene“ Kredite für Sanierungen oft zu besseren Zinsen als normale Ratenkredite. Je nach Bonität bekommst du Modernisierungskredite schon ab 3 Prozent Zinsen, häufig sind Tilgungen flexibel. Viele Banken rechnen Förderzuschüsse auf, was die Rückzahlung weiter erleichtert.
• Handwerkerrechnungen steuerlich absetzen: Wer renoviert, kann 20 Prozent der Lohnkosten von der Steuer absetzen, maximal 1.200 Euro pro Jahr und Haushalt. Das hilft zwar nicht bei der Sofortzahlung, aber schont die Kasse im nächsten Jahr.
• Günstiger durch Eigenleistung? Ja, aber mit Hirn: Mal ehrlich – nicht jeder kann mauern, dämmen oder Heizungsrohre verlegen. Wenn du geschickt bist, kannst du mit Eigenleistung viel sparen. Für förderfähige Leistungen brauchst du allerdings oft einen Fachbetrieb. Handwerkskammern bieten aber regelmäßig Kurse für Eigenleistungen an. Rechnen solltest du dir das sauber durch, sonst zahlst du am Ende drauf, weil Fehler teuer werden.
• Materialpreise drücken und Angebote vergleichen: Die Materialpreise schwanken. Tipp: Auf Aktionen achten, Transportkosten verhandeln, bei Großhändlern nach Restposten fragen. Hol dir immer mehrere Angebote ein – Preisunterschiede von 30 Prozent sind keine Seltenheit!
• Enge Absprache mit Handwerkern: Viele Firmen bieten Teilzahlungen, Raten oder Zahlungsaufschub an. Seriöse Betriebe sind oft bereit, gemeinsam mit dir zu planen und den Kostenrahmen zu erklären. Frag aktiv nach Sparmöglichkeiten oder günstigeren Alternativen.
• Mahnbescheide verhindern, Mahnungen vermeiden: Sprich frühzeitig mit den Dienstleistern, wenn du mit Zahlungen in Verzug bist. Dann lassen sich oft bessere Lösungen aushandeln als ein Schuldendebakel.
• Private Unterstützung oder Nachbarschaftshilfe: Familie, Freunde oder Nachbarn können als helfende Hände Gold wert sein – etwa mit Werkzeug, Know-how oder kurzfristig überbrückendem Kredit.
• Notverkauf als letzter Ausweg? Wenn wirklich gar nichts mehr geht, solltest du rechtzeitig einen Immobilienmakler ansprechen, bevor Zwangsmaßnahmen drohen. Sanierungsbedürftige Häuser bringen nicht mehr den Bestpreis, aber ein früher Verkauf kann finanziellen Totalschaden vermeiden.

Nicht alle Anträge sind ein Selbstläufer. Besonders KfW- und BAFA-Förderungen müssen vor Sanierungsbeginn beantragt werden, spontane Schnäppchen sind da selten möglich. Wer später erst erkennt, dass das Geld fehlt, kann manchmal Härtefall-Regelungen ziehen. Für Rentner mit kleiner Rente führen Banken extra Programme – sogenannte Umkehrhypotheken. Dabei erhältst du eine monatliche Auszahlung statt zu tilgen, musst aber im Gegenzug irgendwann das Haus verkaufen oder vererben. Bedingungen und Zinsen sind aber oft höher, also gut kalkulieren!

Vermieter und Vermieterinnen können anteilige Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Allerdings ist der Spielraum durch Mietrecht und Sozialgesetze begrenzt. Mieter mit niedrigem Einkommen bekommen ggf. Wohngeldzuschüsse oder BAföG, falls sie studieren – auch da lohnt ein Blick in die Details.

Heftige Aussichten, aber längst nicht das Ende. Selbst wenn es auf den ersten Blick ausweglos scheint: Tausende Haushalte haben über die letzten Jahre Förderungen und Kredite genutzt, um ihre Wohnsituation zu retten. Informieren, beantragen und realistisch planen hilft in fast allen Situationen.

Sanierung ablehnen: Welche echten Alternativen gibt es?

Könnte man Sanierungspflichten einfach ignorieren? Die Versuchung ist groß, gerade wenn die Kosten das Dreifache des eigenen Jahresgehalts verschlingen. Doch jede Entscheidung gegen die Sanierung hat Folgen. Am wichtigsten: Folge dem Grundsatz „Reden hilft.“ Wer sich verschließt, steht am Ende oft wirklich im Dunkeln.

Kannst du aus gesetzlichen Verpflichtungen rauskommen? Es gibt tatsächlich Ausnahmen. Beim Denkmalschutz oder bei finanziellem Härtefall akzeptieren Behörden manchmal eine aufgeschobene Sanierung oder geringere Standards. So kannst du unter Umständen einen Antrag auf Befreiung oder Verlängerung einreichen. Dazu brauchst du aber gute Begründungen und am besten Atteste über das Einkommen oder Gutachten über die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme. Bei Eigentümergemeinschaften kann ein Mehrheitsentscheid Sonderregelungen ermöglichen, wenn mehrere Eigentümer betroffen sind oder Versorgung gar nicht sichergestellt werden kann.

Was droht, wenn alles scheitert? Gläubiger, die Stadt, Handwerker können eine Zwangsversteigerung beantragen. Das geschieht zwar erst, wenn lange Zeit keine Zahlungen erfolgen, aber ab der ersten Mahnung tickt die Uhr. Im Schnitt dauert es ab Zahlungsrückstand sechs bis zwölf Monate, bis ein Gerichtsvollzieher das Haus versteigert. Dann bekommst du in der Regel weniger als den Marktwert, musst aber alle offenen Forderungen begleichen. Ist die Wohnung vermietet, werden Mietverhältnisse übernommen, was den erzielten Preis zusätzlich drücken kann.

Beim Jobcenter oder Sozialamt gibt es selten Direktzuschüsse für Eigentümer, aber in Härtefällen können Übernahmen von Sanierungskosten nach SGB XII gewährt werden. Die Hürden sind hoch, und meist wird verlangt, dass das Wohneigentum vorher verkauft oder „angemessen verwertet“ wird. Klingt bitter, ist aber manchmal der letzte Rettungsanker.

Noch ein heißer Tipp bei akuter Not: Was viele nicht wissen – man kann mit Handwerkern auch Ratenzahlungen bis zu zwei Jahren aushandeln. Viele Betriebe sind froh, ihre Leistung bezahlt zu bekommen, auch wenn es in kleinen Schritten ist, bevor sie sich mit Gerichtsklagen herumschlagen müssen.

Denk dran: Länger nicht sanierte Immobilien verlieren extrem schnell an Wert. Laut Immobilienverband Deutschland liegt der Wertverlust bei mangelnder Instandhaltung oft bei mehr als 5 Prozent pro Jahr. Ein Haus, das heute noch 300.000 Euro wert ist, kann in ein paar Jahren nur noch auf 200.000 Euro geschätzt werden – einfach, weil Reparaturen nicht gemacht wurden, Feuchtigkeit Türen oder Böden zerstört, und Modernisierungen fehlen. Immobilienmakler berichten regelmäßig von Kapitalanlegern, die nur noch Ramschpreise für „Schrottimmobilien“ zahlen wollen. Wer jetzt handelt, spart langfristig oft am meisten.

Und was ist mit Mietern? Wer als Mieter von notwendigen Sanierungen betroffen ist, sollte im Zweifel frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Bei gröberen Mängeln helfen Mietervereine, Sozialträger und notfalls Schlichtungsstellen mit Beratung und Unterstützung. Und natürlich gibt’s auch keine Schande einzugestehen, dass das Geld fehlt. Es betrifft viel mehr Leute, als du denkst.

Zusammengefasst: Es gibt Auswege aus der scheinbaren Sanierungsfalle, aber weglaufen funktioniert selten. Ehrliches Kalkulieren, rechtzeitige Beratung und etwas Mut zum Nachfragen helfen mehr als jeder Ärger mit Behörden oder Handwerkern. Sei kreativ, rechne nach, und hol dir Hilfe – dein Zuhause ist es wert.