Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch wer wirklich weiß, wie viel Geld er braucht, der rechnet auch die Kaufnebenkosten mit ein. Das sind die Kosten, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovision, Grundbuchgebühren. Zusammen können das leicht 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Für ein Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: bis zu 60.000 Euro zusätzliche Belastung. Das ist kein kleiner Betrag. Viele kaufen deshalb gar nicht, oder erst viel später. Glücklicherweise gibt es in Deutschland 2025 mehrere Programme, die genau diese Kosten reduzieren - oder zumindest deutlich erleichtern.
Die Grunderwerbsteuer: Die größte Hürde
Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland: in Berlin liegt sie bei 6,5 Prozent, in Sachsen bei 3,5 Prozent. Im Durchschnitt zahlen Käufer 5,2 Prozent. Das heißt: Wer ein Haus für 400.000 Euro kauft, zahlt allein dafür fast 21.000 Euro an den Staat. Und das ist kein einmaliger Betrag - das ist Geld, das sofort fällig wird, oft noch vor dem Einzug. Kein Wunder, dass 82 Prozent der Käufer laut Deutschem Mieterbund diese Steuer als Hauptgrund für den verzögerten Immobilienkauf nennen.Hessengeld: Der einzige direkte Zuschuss
Es gibt nur ein Programm in Deutschland, das Kaufnebenkosten direkt bezahlt: Hessengeld. Es gilt nur in Hessen, aber wer dort kauft, profitiert enorm. Das Programm gibt Erstkäufern einen Zuschuss, der bis zur vollen Höhe der Grunderwerbsteuer reicht - maximal 6 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis also bis zu 24.000 Euro. Das klingt zu gut, um wahr zu sein? Es ist wahr - aber mit Bedingungen.- Nur Erstkäufer: Sie dürfen noch nie eine Immobilie in Deutschland besessen haben.
- Selbstnutzung: Das Haus oder die Wohnung muss mindestens 10 Jahre lang selbst bewohnt werden.
- Einkommensgrenzen: Singles dürfen maximal 45.000 Euro versteuerbares Einkommen haben, Paare 90.000 Euro.
- Auszahlung: Der Zuschuss wird nicht als Einmalbetrag gezahlt, sondern in 10 Jahren in jährlichen Raten von 2.400 Euro (bei 24.000 Euro Förderung).
KfW 124: Indirekte Hilfe durch höhere Finanzierung
Wenn Sie nicht in Hessen wohnen, bleibt Ihnen das KfW-Wohneigentumsprogramm 124. Es zahlt keinen Zuschuss, aber es ermöglicht, dass die Bank bis zu 110 Prozent des Kaufpreises finanziert - inklusive aller Kaufnebenkosten. Das ist ein großer Unterschied. Vor 2025 war die Obergrenze bei 100 Prozent. Jetzt können Sie also auch die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerprovision mitfinanzieren - ohne Eigenkapital dafür aufbringen zu müssen. Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 Euro (6,5 Prozent), Notarkosten 12.000 Euro, Makler 14.000 Euro. Das macht 52.000 Euro Nebenkosten. Mit KfW 124 können Sie jetzt bis zu 452.000 Euro finanzieren. Die Bank stellt das Geld bereit, Sie zahlen nur die monatliche Rate. Der Zinssatz liegt seit Oktober 2025 bei nur noch 1,12 Prozent pro Jahr - ein großer Sprung von vorher 1,71 Prozent. Das macht bei 450.000 Euro über 30 Jahre eine monatliche Rate von etwa 1.500 Euro statt 1.700 Euro - also fast 200 Euro weniger pro Monat. Wichtig: Nicht alle Banken bieten 110 Prozent an. Sparkassen und Volksbanken haben das inzwischen überwiegend eingeführt, aber bei privaten Banken ist es noch nicht Standard. Fragen Sie vor dem Kaufvertrag nach. Und: Sie brauchen immer noch mindestens 10 bis 20 Prozent Eigenkapital - aber das kann jetzt für die Anzahlung des Kaufpreises verwendet werden, nicht für die Nebenkosten. Das ist der Trick.
KfW 263: Sanierung macht Kaufnebenkosten günstiger
Wenn Sie eine ältere Immobilie kaufen und sanieren wollen, dann ist KfW 263 Ihr Programm. Es ist kein reines Kaufnebenkosten-Programm - aber es macht diese Kosten fast unsichtbar. Warum? Weil es bis zu 45 Prozent der förderfähigen Kosten als Tilgungszuschuss gibt. Und die förderfähigen Kosten umfassen explizit: Baukosten, Sanierungskosten - und Kaufnebenkosten. Beispiel: Sie kaufen ein altes Haus für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 45.000 Euro. Sie planen eine Sanierung für 105.000 Euro. Gesamtkosten: 450.000 Euro. Die KfW gewährt 45 Prozent von 150.000 Euro - also 67.500 Euro Tilgungszuschuss. Das ist mehr als die Kaufnebenkosten allein. Sie zahlen also gar nichts für die Notarkosten oder die Grunderwerbsteuer - sie werden durch den Zuschuss abgedeckt. Das ist die effektivste Methode, Kaufnebenkosten zu reduzieren - wenn Sie sanieren. Aber: Sie brauchen einen Energieberater, einen Sanierungsplan und den Antrag muss vor dem Kauf gestellt werden. Die KfW lehnt 32 Prozent der Anträge ab - meistens, weil die Kosten nicht klar getrennt wurden. Im Kaufvertrag muss stehen: „Kaufpreis 300.000 Euro, Kaufnebenkosten 45.000 Euro, Sanierungskosten 105.000 Euro.“ Wenn das nicht steht, wird der Antrag abgelehnt. Viele machen diesen Fehler.Was funktioniert nicht?
Nicht alle Förderungen helfen bei Kaufnebenkosten. Das KfW-Programm 270 („Jung kauft Alt“) etwa gibt bis zu 150.000 Euro Kredit - aber nur für den Kaufpreis. Kaufnebenkosten sind ausgeschlossen. Auch das Programm „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) zahlt nur für Sanierungen, nicht für die Anschaffung. Und das Hessengeld gibt es nur in Hessen. In Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen gibt es keine direkten Zuschüsse für Kaufnebenkosten - aber NRW hat mit der NRW.BANK ein eigenes Darlehen mit Zinsen unter 1 Prozent und bis zu 50.000 Euro Förderung für Erstkäufer. Das ist indirekt hilfreich, aber kein Zuschuss.
Die Realität: Kombination ist der Schlüssel
Die meisten, die Erfolg haben, kombinieren mehrere Programme. Ein typischer Weg: KfW 124 für die Finanzierung von Kaufnebenkosten, plus BEG für die Sanierung, plus Hessengeld, wenn man in Hessen lebt. Eine Umfrage von Baufi24 zeigt: 63 Prozent der Käufer konnten ihre Kaufnebenkosten durch Kombination reduzieren. Aber 28 Prozent scheiterten - weil sie die Anträge zu spät stellten, die Unterlagen nicht richtig vorbereiteten oder die Einkommensgrenzen überschritten. Ein Beispiel aus Dresden: Ein Paar kauft eine 3-Zimmer-Wohnung für 320.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent - also 20.800 Euro. Sie haben 15.000 Euro Eigenkapital. Sie beantragen KfW 124 und finanzieren 110 Prozent - also 352.000 Euro. Damit decken sie den Kaufpreis und die Steuer. Sie beantragen zusätzlich BEG für die Fenster und Heizung. Sie bekommen 12.000 Euro Zuschuss. Am Ende zahlen sie nur noch 3.000 Euro Eigenkapital - und die monatliche Rate ist niedriger, als sie es bei 100 Prozent Finanzierung gewesen wäre.Was Sie jetzt tun müssen
1. Rechnen Sie Ihre Nebenkosten aus. Grunderwerbsteuer (Bundesland prüfen), Notarkosten (ca. 1,5-2 Prozent), Makler (je nach Vertrag, oft 3-6 Prozent), Grundbuch (ca. 1.000 Euro). Summe bilden. 2. Prüfen Sie, ob Sie in Hessen wohnen. Wenn ja: Bewerben Sie sich sofort um Hessengeld. Die Bearbeitung dauert Monate. 3. Finden Sie eine Bank, die 110 Prozent anbietet. Fragen Sie Sparkasse, Volksbank, Genossenschaftsbank. Private Banken oft nicht. 4. Wenn Sie sanieren wollen: Holen Sie einen Energieberater. Der erstellt den Sanierungsplan - und der ist Voraussetzung für KfW 263. 5. Stellen Sie den Antrag vor dem Kaufvertrag. Keine Ausnahme. Kein Notar unterschreibt ohne Genehmigung. 6. Halten Sie alle Unterlagen bereit. Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Energiebericht - alles muss sauber sein. Ein einziger Fehler reicht für eine Ablehnung.Die Zukunft: Unsicher, aber besser
Die Politik ist uneinig. Der Finanzminister hat angedeutet, dass Förderungen für Kaufnebenkosten möglicherweise reduziert werden - weil sie Immobilienpreise treiben. Aber die Prognos-Studie sagt: Bis 2027 werden mindestens sieben neue bundesweite Programme eingeführt. Die Lage wird sich vereinfachen. Der Trend geht klar: Die Grunderwerbsteuer wird irgendwann abgeschafft oder bundesweit auf 3,5 Prozent gedeckelt. Bis dahin bleibt die Kombination aus KfW und Hessengeld der beste Weg, um Kaufnebenkosten zu überwinden.Es ist kein Zauberspruch. Aber mit der richtigen Planung und den richtigen Programmen können Sie 2025 viel mehr kaufen, als Sie denken. Die Kosten sind hoch - aber nicht unüberwindbar.
Kann ich Kaufnebenkosten mit KfW 124 vollständig finanzieren?
Ja, mit KfW 124 können Sie bis zu 110 Prozent des Kaufpreises finanzieren - das schließt Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision ein. Sie brauchen dann kein zusätzliches Eigenkapital für diese Kosten. Die Bank muss jedoch 110 Prozent anbieten - nicht alle tun das. Fragen Sie vor dem Kaufvertrag nach.
Was passiert, wenn ich das Haus nach 5 Jahren verkaufe, obwohl ich Hessengeld bekommen habe?
Wenn Sie das Haus vor Ablauf der 10-jährigen Selbstnutzungsfrist verkaufen, müssen Sie den noch nicht ausgezahlten Teil des Hessengeld-Zuschusses zurückzahlen. Das gilt für alle noch ausstehenden Raten. Die bereits ausgezahlten Raten müssen Sie nicht zurückzahlen, es sei denn, Sie haben den Zuschuss durch falsche Angaben erhalten. Es ist also kein Strafzins, sondern eine Rückforderung der nicht erbrachten Leistung.
Warum werden KfW-Anträge oft abgelehnt?
Die häufigsten Gründe sind fehlende oder unvollständige Unterlagen. 47 Prozent der Ablehnungen passieren, weil im Kaufvertrag die Kaufnebenkosten nicht klar von den Sanierungskosten getrennt aufgeführt sind. 29 Prozent scheitern an der Einkommensgrenze. Und 18 Prozent haben den Antrag zu spät gestellt - nach dem Kaufvertrag. Die KfW prüft streng, ob alles vor dem Kauf geplant war.
Gibt es Förderungen für Kaufnebenkosten in Bayern oder Baden-Württemberg?
Nein, es gibt keine landeseigenen Zuschüsse für Kaufnebenkosten in Bayern oder Baden-Württemberg. Die einzige Möglichkeit ist die Kombination aus KfW 124 und BEG-Förderung, falls Sie sanieren. Einige Kommunen bieten kleine Zuschüsse für Familien - aber diese decken meist nur einen Bruchteil der Kosten. Hessengeld bleibt das einzige Programm, das direkt und umfassend hilft - aber nur in Hessen.
Ist es sinnvoll, einen Makler zu nehmen, wenn ich Förderungen nutzen will?
Ja - aber nur, wenn der Makler Erfahrung mit Förderprogrammen hat. Viele Makler kennen die Anforderungen von KfW oder Hessengeld nicht. Ein guter Makler hilft Ihnen, den Kaufvertrag so zu gestalten, dass die Kosten klar getrennt sind - das ist entscheidend für die Förderung. Ein schlechter Makler macht alles komplizierter. Fragen Sie vorher: „Haben Sie schon Kunden mit KfW 124 oder Hessengeld betreut?“
9 Kommentare
david bauer
Endlich mal jemand, der die Realität beschreibt und nicht nur die Traumwelten der Immobilienhändler. KfW 124 ist der Game-Changer, aber nur, wenn du die richtige Bank findest. Sparkassen und Volksbanken sind dein Freund, private Banken oft dein Feind. Ich hab’s selbst erlebt: 3 Banken abgelehnt, dann die 4. hat 110 % angeboten. Kein Zauberspruch, nur Geduld und Nachfragen.
Und nein, du brauchst kein Extra-Kapital für die Nebenkosten – das ist der große Trick, den keiner erklärt.
Katrin Kreuzburg
Hessengeld ist nur für Erstkäufer. Wer schon mal eine Wohnung hatte, ist raus. Das ist unfair. Ich hab 2019 verkauft, weil ich umgezogen bin – jetzt darf ich nicht mehr kaufen, obwohl ich weniger Geld habe als damals. Die Politik denkt nicht an Menschen, die sich bewegen müssen.
Lukas Witek
Ich hab vor 6 Monaten mein erstes Haus gekauft – mit KfW 124 und BEG. Die Sanierung hat 120.000 gekostet, Zuschuss 54.000. Die Nebenkosten? Überhaupt nicht mehr spürbar. Ich hab den Energieberater erst nach dem Kauf kontaktiert – und wurde abgelehnt. Jetzt weiß ich: Alles vorher planen. Keine Ausnahmen.
Es ist stressig. Aber machbar. Und es fühlt sich gut an, wenn du am Ende weniger zahlst als gedacht.
Tressia Ludolph
Ich hab’s geschafft!!! 🎉 Hessengeld + KfW 124 + Energieberater – alles vor dem Kaufvertrag. Jetzt wohn ich in meinem Traumhaus und hab fast 30.000 Euro gespart. Wer’s nicht probiert, verpasst die Chance seines Lebens. 🤩🙏 #Immobilienwunder2025
Hans Sturkenboom
Ich hab mich mal erkundigt. Die Bank hat gesagt, 110 % ist möglich. Aber dann kam der Notar und meinte, die Grunderwerbsteuer muss vorher bezahlt werden. Ich war verwirrt. Muss ich das Geld vorher aufbringen? Oder kann ich das mit dem Kredit decken? Keiner hat mir das klar gesagt.
Romain Gobert
Die strukturelle Ineffizienz des deutschen Immobilienförderungssystems liegt in der fragmentierten Zuständigkeitsverteilung zwischen Bundes- und Landesebene. Die KfW-Programme sind zwar kohärent, doch die Länderspezifika – etwa Hessengeld – erzeugen regulatorische Arbitrage, die den Markt verzerren. Eine bundesweite Harmonisierung der Grunderwerbsteuer auf 3,5 % wäre fiskalisch optimal und sozial gerechter.
edward jones
Warte… Warte… Warte… Du sagst, man kann die Nebenkosten mitfinanzieren? Aber… Aber… Hast du denn die Einkommensgrenzen geprüft? Und den Sanierungsplan? Und den Energieberater? Und den Antrag vor dem Kaufvertrag? Hast du denn überhaupt den Grundbuchauszug? Oh Gott, du wirst abgelehnt. Du wirst ABGELEHNT. Und dann weinst du. Und dann kaufst du nicht. Und dann bist du traurig. Und dann…
Cathrine Instebø
Ich lebe in Norwegen, aber ich verfolge das deutsche System mit Interesse. Die Idee, Kaufnebenkosten zu subventionieren, ist intelligent. In Norwegen zahlen wir 2,5 % Grunderwerbsteuer – und das ist alles. Keine Notarkosten, keine Maklerprovision. Die Transparenz ist atemberaubend. Deutschland könnte von hier lernen: weniger Komplexität, mehr Gerechtigkeit.
Steinar Hjelmaas
Ich hab letztes Jahr ein Haus in Sachsen gekauft – nur 3,5 % Grunderwerbsteuer. Hatte ich gedacht, ich bin im Glück. Aber dann kamen die Notarkosten – 2 %, Makler 5 %, Grundbuch 1.000 Euro… Plötzlich war ich bei 11 % Nebenkosten. Und kein Zuschuss. Kein Hessengeld. Kein Glück. Nur eine Rechnung, die mich fast umgehauen hat.
Ich liebe Deutschland. Aber manchmal… manchmal fühlt es sich an, als ob das System nur für die Reichen gemacht ist.