Schimmelbefall in Immobilien beseitigen: Kosten vs. Wertverlust - Was es wirklich kostet

Wenn Schimmel an den Wänden erscheint, ist das mehr als ein ästhetisches Problem. Es ist ein Schimmelbefall, der die Struktur deiner Immobilie angreift und dein Geld langfristig verschwinden lässt. Viele Hausbesitzer versuchen, ihn mit Hausmitteln zu bekämpfen - doch das ist wie das Feuer mit Benzin löschen. Die Kosten für eine professionelle Sanierung liegen zwischen 100 und 500 Euro pro Quadratmeter, aber was passiert, wenn du nichts tust? Dann verliert deine Immobilie bis zu 25 % ihres Wertes - und das, selbst nach der Sanierung.

Wie viel kostet eine echte Schimmelsanierung?

Eine Schimmelsanierung ist kein billiger Heimwerkerjob. Die Preise variieren stark, je nachdem, wie tief der Schimmel sitzt. Bei oberflächlichem Befall, also nur auf der Tapete oder Farbe, reichen Reinigung und Desinfektion. Hier liegen die Kosten bei 100 bis 150 Euro pro Quadratmeter. Das klingt noch überschaubar. Doch sobald der Schimmel in den Putz oder sogar in die Dämmung vorgedrungen ist, wird es teuer.

Bei mittelschweren Fällen, wo der Putz abgebrochen werden muss, rechnest du mit 190 bis 280 Euro pro Quadratmeter. Schwere Fälle - das sind Befälle, die bis zur Holzkonstruktion oder Dämmung reichen - kosten zwischen 300 und 420 Euro pro Quadratmeter. Das ist kein kleiner Betrag, aber es ist der Preis dafür, dass du deine Wohnung oder dein Haus nicht als Risikogut verkaufen musst.

Dazu kommen noch andere Kosten: Ein Gutachter, der die Ursache ermittelt, kostet 120 bis 200 Euro pro Stunde. Ein ausführliches Schimmelgutachten für Streitfälle mit Mieter oder Versicherung kann leicht 800 bis 1.000 Euro kosten. Die Entfernung von Tapeten kostet 30 bis 40 Euro pro Quadratmeter, der Putz wird mit 80 bis 100 Euro pro Quadratmeter abgetragen. Und die Entsorgung? Auch das kostet - 30 bis 40 Euro für Tapeten, 80 bis 100 Euro für Putz. Du kannst also nicht einfach den Schimmel abwischen und vergessen. Es ist ein komplexer Prozess.

Was passiert, wenn du nichts unternimmst?

Viele glauben, dass Schimmel nur ein Ärgernis ist. Das ist falsch. Schimmel schwächt die Bausubstanz. Laut Prof. Dr. Anja Schmidt vom Institut für Baubiologie München kann er die Tragfähigkeit von Wand- und Deckenkonstruktionen um bis zu 40 % reduzieren. Das bedeutet: Eine Wand, die früher sicher war, wird brüchig. Ein Boden, der vorher stabil war, kann sich verformen.

Und dann kommt der Wertverlust. Eine Studie des Immobilienverbandes IVD aus 2025 zeigt: Eine Immobilie mit dokumentiertem Schimmelbefall verliert bis zu 25 % ihres Marktwerts - selbst nach Sanierung. Wenn du den Schimmel nicht sanierst, sinkt der Wert sogar um bis zu 40 %. Das ist kein theoretisches Szenario. In Dresden, Leipzig oder Chemnitz wurden Immobilien mit Schimmelgeschichte bis zu 18 Monate nicht verkauft. Käufer schauen auf die Akten. Sie fragen: Hat der Vorbesitzer den Schimmel richtig beseitigt? Wer hat das Gutachten gemacht? Wer hat die Sanierung durchgeführt?

Und selbst wenn jemand kauft, verlangt er einen Preisnachlass. Eine Umfrage von Immowelt aus 2025 ergab: 63 % der Käufer lehnen Immobilien mit Schimmelgeschichte komplett ab. Die verbleibenden 37 % fordern durchschnittlich 18,7 % Preisnachlass. Das ist kein Kleinbetrag. Wenn deine Wohnung 300.000 Euro wert wäre, bedeutet das einen Verlust von fast 56.000 Euro - nur weil du den Schimmel zu lange ignoriert hast.

Was ist mit DIY-Sanierungen?

Du findest im Internet Anleitungen, wie du Schimmel mit Essig, Wasserstoffperoxid oder Chlor entfernst. Klingt günstig - 10 bis 30 Euro pro Quadratmeter. Aber das ist eine Falle. Haus.de (2025) hat 1.200 Fälle ausgewertet: In 80 % der Fälle kehrte der Schimmel innerhalb von 6 bis 12 Monaten zurück. Warum? Weil du die Ursache nicht beseitigt hast. Schimmel wächst nicht, weil die Luft feucht ist. Er wächst, weil die Wand kalt ist, weil die Dämmung schlecht ist, weil die Lüftung fehlt.

Ein Hausbesitzer aus Leipzig hat 2024 sein Badezimmer mit Hausmitteln gereinigt. Nach 8 Monaten war der Schimmel wieder da - und diesmal doppelt so groß. Die Sanierungskosten stiegen von 1.200 Euro auf 4.100 Euro. Er hat nicht gespart. Er hat sich selbst teurer gemacht.

Professionelle Sanierer arbeiten anders. Sie messen die Luftfeuchtigkeit, prüfen die Wärmedämmung, untersuchen die Lüftungsanlage. Sie entfernen nicht nur den Schimmel - sie beseitigen die Ursache. Und sie dokumentieren alles. Mit Fotos, Messwerten, Gutachten. Das ist wichtig, wenn du später verkaufst.

Was ist die NCT-Technologie?

Ein neuer Trend in der Schimmelsanierung ist die NCT-Technologie (Nanoceramic Technology). Sie funktioniert ohne Chemikalien. Stattdessen wird eine keramische Beschichtung aufgetragen, die Schimmelsporen abweist. Die Kosten liegen bei ab 250 Euro pro Quadratmeter - höher als bei herkömmlichen Methoden. Aber sie hat einen entscheidenden Vorteil: Eine Haltbarkeit von bis zu 30 Jahren. Im Vergleich dazu garantieren Standardmethoden oft nur 3 bis 5 Jahre.

Das ist besonders wichtig, wenn du deine Immobilie langfristig behalten willst. Oder wenn du sie später verkaufen willst. Ein Käufer, der sieht, dass die Sanierung mit NCT durchgeführt wurde, ist beruhigt. Er weiß: Der Schimmel kommt nicht zurück. Und das steigert den Wert. Ein Gutachter aus Frankfurt hat 2025 festgestellt: Immobilien mit NCT-Sanierung verlieren nur 3 bis 5 % ihres Wertes - statt 10 bis 15 % wie bei herkömmlichen Sanierungen.

Wer zahlt die Kosten?

In Mietwohnungen ist die Regel klar: Wer die Ursache verursacht hat, zahlt. Wenn der Schimmel durch mangelnde Lüftung entstanden ist - zahlt der Mieter. Wenn er durch einen baulichen Mangel entstanden ist - zahlt der Vermieter. Aber wer beweist das? Genau. Ein Schimmelgutachten. Und das kostet Geld. Aber es ist notwendig. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt: Bei Streitigkeiten immer ein ausführliches Gutachten (800-1.000 Euro) in Auftrag geben. Es ist die einzige Grundlage für ein Gerichtsverfahren.

Bei Eigenheimen ist es komplizierter. Wenn du eine Bauträgerversicherung hast, kann sie die Kosten übernehmen - aber nur, wenn ein baulicher Mangel nachgewiesen ist. Die meisten Versicherungen schließen Schäden durch falsches Lüftungsverhalten aus. Das ist seit 2025 Standard. Das bedeutet: Du musst selbst für die Sanierung aufkommen - es sei denn, du kannst beweisen, dass es an der Bauweise lag.

Wie läuft eine professionelle Sanierung ab?

Eine echte Sanierung läuft in sechs Schritten ab:

1. Ursachenanalyse: Ein zertifizierter Gutachter untersucht die Feuchtigkeit, die Dämmung, die Luftzirkulation.
2. Schutzmaßnahmen: Der Bereich wird abgedichtet, damit Sporen nicht in andere Räume gelangen.
3. Entfernung: Schimmelbelag, Tapete, Putz - alles wird abgetragen.
4. Desinfektion: Die Oberflächen werden mit speziellen Mitteln behandelt.
5. Wiederherstellung: Neue, schimmelresistente Materialien werden aufgetragen - zum Beispiel diffusionsoffener Kalkputz (20-40 Euro/m²).
6. Kontrollmessung: Nach der Sanierung wird die Luftfeuchtigkeit erneut gemessen. Das kostet 100-150 Euro, aber es ist der letzte Beweis, dass alles funktioniert.

Die Dauer hängt vom Umfang ab. Ein kleines Badezimmer (5 m²) ist in 1-2 Tagen fertig. Ein ganzer Wohnraum (15 m²) braucht 3-5 Tage. Bei großflächigem Befall - mehr als 30 m² - kann es bis zu zwei Wochen dauern.

Was du vermeiden musst

Es gibt drei häufige Fehler, die du unbedingt vermeiden solltest:

• Unzureichende Trocknung: 65 % aller Wiederbefälle passieren, weil die Wände nicht richtig getrocknet wurden. Nach der Sanierung muss die Luftfeuchtigkeit mindestens drei Tage unter 60 % bleiben.
• Falsche Materialwahl: Normale Tapete oder Gipsputz sind keine Lösung. Du brauchst spezielle, diffusionsoffene Materialien. Sonst kehrt der Schimmel zurück.
• Kein Gutachten: Ohne Dokumentation hast du keinen Nachweis. Und ohne Nachweis hast du keinen Wert.

Und noch ein Tipp: Vermeide Angebote unter 80 Euro pro Quadratmeter. Die Maler- und Lackierer-Innung München warnt: Solche Preise bedeuten unvollständige Sanierungen. Du zahlst jetzt wenig - und später viel mehr.

Die Zukunft der Schimmelsanierung

Der Markt wächst. 2025 gab es in Deutschland 1,7 Millionen Schimmelbefälle - das ist ein Anstieg von 34 % seit 2020. Die Hauptursachen? Energetische Sanierungen ohne Lüftungskonzepte (42 %), Baumängel (31 %) und falsches Nutzerverhalten (27 %). Die Bundesregierung hat reagiert: Ab 2026 müssen alle Schimmelsanierungen von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden. Das ist gut. Es schützt dich vor Betrügern.

Auch die Technik entwickelt sich. Forscher vom Fraunhofer-Institut arbeiten an biologischen Methoden - Pilzabweisende Bakterien, die ab 2027 marktreif sein sollen. Das könnte die Zukunft sein: Sanierung ohne Chemie, mit natürlichen Mitteln.

Was bleibt? Die Kosten steigen. Prognosen sagen 4-6 % jährliche Steigerung voraus. Aber der Wertverlust, wenn du nichts tust, steigt noch schneller. Eine Immobilie mit Schimmel ist schwer zu verkaufen. Und wenn sie verkauft wird, dann mit einem Preisnachlass, der deine Sanierungskosten um ein Vielfaches übersteigt.

Was du jetzt tun solltest

Wenn du Schimmel entdeckst, zögere nicht. Rufe einen zertifizierten Gutachter an. Lass die Ursache prüfen. Lass dir ein Angebot machen. Vergleiche. Aber tue nichts, ohne zu wissen, was du tust. Denn jede Stunde, die du wartest, kostet dich Geld - und Wert.