Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken oder sie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen, ist das eine gute Absicht. Aber ohne die richtige rechtliche Absicherung kann diese Geste schnell zum Risiko werden. Stellen Sie sich vor: Sie geben Ihr Haus an Ihr Kind weiter, doch dann gerät es in finanzielle Schwierigkeiten, wird geschieden oder geht pleite. Ohne Vormerkung im Grundbuch haben Sie keine Chance, das Grundstück zurückzubekommen - selbst wenn Sie es im Vertrag ausdrücklich vereinbart haben. Das ist kein theoretisches Szenario, sondern Alltag in Österreich und Deutschland. Tausende Familien erleben das jedes Jahr. Die Lösung? Die Vormerkung im Grundbuch.
Was ist eine Vormerkung und warum ist sie so wichtig?
Eine Vormerkung ist kein bloßer Vermerk. Sie ist eine rechtliche Sicherung, die im Grundbuch eingetragen wird und dafür sorgt, dass Ihr Anspruch auf die Übertragung einer Immobilie - etwa durch Schenkung oder Erbschaft - vor anderen Gläubigern oder Dritten geschützt ist. Sie funktioniert wie ein Sperrvermerk: Solange die Vormerkung steht, kann der Eigentümer das Grundstück nicht verkaufen, verpfänden oder belasten, ohne dass der Berechtigte zustimmt.
Das ist besonders relevant, wenn Sie als Elternteil Ihr Haus an Ihr Kind übertragen. Ohne Vormerkung ist ein vertragliches Rückforderungsrecht praktisch wertlos. Ein Gericht kann es nicht durchsetzen, wenn der Empfänger seine Schulden nicht bezahlen kann. Die Vormerkung hingegen ist dinglich - das heißt, sie wirkt gegen jeden, der später Ansprüche an das Grundstück hat. Das Oberlandesgericht München hat das in einem Fall bestätigt, wo eine Tochter als Erbin einen Miteigentumsanteil sichern wollte. Ohne Vormerkung wäre sie leer ausgegangen.
Welche Arten von Vormerkungen gibt es bei familiären Übertragungen?
Nicht jede Vormerkung ist gleich. Je nach Situation nutzen Familien unterschiedliche Typen:
- Auflassungsvormerkung: Diese sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung, wenn Sie das Grundstück verkaufen oder schenken. Sie wird oft bei Kaufverträgen verwendet, aber auch bei Schenkungen, wenn der Empfänger erst später das Eigentum bekommen soll.
- Rückübertragungsvormerkung: Das ist die wichtigste Form für Familien. Sie sichert Ihr Recht, das Grundstück zurückzufordern, falls das Kind insolvent wird, sich scheiden lässt oder den Vertrag bricht. Viele Notare empfehlen diese Form besonders bei Schenkungen an junge Erwachsene, die noch in der Ausbildung sind oder keine stabile finanzielle Situation haben.
Beide Formen werden vom Notar im Rahmen des Vertrags eingetragen. Sie brauchen keine zusätzliche Handlung. Der Notar fragt Sie einfach, ob Sie eine Vormerkung wünschen - und wenn Sie „ja“ sagen, wird sie im Grundbuch eingetragen.
Wie funktioniert die Eintragung im Grundbuch?
Der Prozess ist einfach, aber nicht selbstverständlich. Er beginnt mit dem notariellen Vertrag. In Österreich und Deutschland ist jeder Immobilienverkauf oder jede Schenkung notariell zu beurkunden - das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar bereitet den Vertrag vor, erklärt Ihnen alle Folgen und fragt, ob Sie eine Vormerkung wünschen. 90 % aller familiären Übertragungsverträge enthalten heute eine solche Klausel, wie Notare berichten.
Nach der Unterzeichnung sendet der Notar den Antrag an das Grundbuchamt. Die Eintragung dauert im Durchschnitt 14 Tage. In einigen Fällen kann es länger dauern, wenn die Unterlagen unvollständig sind oder der Anspruch nicht klar formuliert ist. Laut dem Deutschen Notarverein wurden 28 % der Vormerkungsanträge im Jahr 2023 abgelehnt - nicht weil sie unrechtmäßig waren, sondern weil der Anspruch unklar war. Zum Beispiel: „Ich möchte das Haus zurück, wenn es mir nicht mehr passt.“ Das reicht nicht. Richtig wäre: „Ich behalte das Recht auf Rückübertragung, wenn der Empfänger seine Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt oder in die Insolvenz geht.“
Was kostet eine Vormerkung?
Die Kosten sind kein kleiner Betrag, aber im Vergleich zum Wert des Grundstücks überschaubar. Für ein Haus im Wert von 300.000 € liegen die Gesamtkosten bei etwa 2.500 €. Das setzt sich zusammen aus:
- Notargebühren: ca. 1,5-2 % des Grundstückswerts - also 4.500-6.000 €, aber das ist der Gesamtpreis für den gesamten Vertrag, nicht nur die Vormerkung.
- Grundbuchgebühren: 0,2-0,5 % des Wertes - also 600-1.500 €.
- Steuern: Bei Schenkungen innerhalb der Familie ist oft Schenkungsteuer fällig, aber in vielen Fällen bleibt sie aus, wenn die Freibeträge nicht überschritten werden.
Die reine Vormerkungskosten für die Eintragung selbst liegen zwischen 100 und 300 €. Das ist ein kleiner Preis für eine Sicherung, die Ihnen Hunderttausende Euro retten kann. Ein Fall vom Bundesgerichtshof aus 2023 zeigt das: Ein Senior hatte eine Vormerkung eingetragen, als er sein Haus an seinen Sohn schenkte. Als der Sohn später in die Insolvenz ging, konnte der Vater das Grundstück zurückholen - und 450.000 € bewahren.
Was passiert, wenn Sie keine Vormerkung eintragen lassen?
Das ist der häufigste Fehler. Viele Familien denken: „Wir vertrauen uns doch.“ Oder: „Es ist doch nur ein Vertrag.“ Aber Verträge sind nur so stark wie die Möglichkeit, sie durchzusetzen. Wenn Ihr Kind geschieden wird, kann der Ex-Partner Ansprüche auf das Grundstück geltend machen. Wenn es pleitegeht, kann der Insolvenzverwalter es verkaufen, um Gläubiger zu bezahlen. Und wenn es stirbt, kann das Grundstück in den Nachlass fallen - und dann geht es an die Erben, nicht an Sie.
Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass er seiner Tochter ein Haus schenkte - ohne Vormerkung. Als sie sich scheiden ließ, bekam ihr Ex-Mann die Hälfte. Er hatte keinen Anspruch auf Rückübertragung, obwohl er im Vertrag vereinbart hatte, dass das Haus nur für die Tochter bestimmt war. Ohne Vormerkung war das Papier wertlos.
Wann ist eine Vormerkung besonders sinnvoll?
Es gibt einige Szenarien, in denen eine Vormerkung fast immer empfohlen wird:
- Schenkung an ein Kind, das noch keine stabile Einkommensquelle hat.
- Vorweggenommene Erbfolge - also wenn Sie noch leben, aber Ihr Vermögen schon jetzt übertragen wollen.
- Wenn Sie mehrere Kinder haben und nur eines das Grundstück bekommen soll, um Konflikte zu vermeiden.
- Wenn das Kind verheiratet ist oder eine feste Beziehung hat.
- Wenn Sie Angst haben, dass das Kind später Schulden macht oder in die Insolvenz geht.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: 68 % aller familiären Immobilienübertragungen im Jahr 2024 enthielten eine Vormerkung - gegenüber nur 52 % im Jahr 2019. Das zeigt: Immer mehr Familien lernen aus Fehlern.
Was ändert sich in Zukunft?
Das Grundbuchsystem wird digitalisiert. Bis 2027 soll die Eintragungszeit von 14 auf 5 Tage sinken. Das macht den Prozess schneller und sicherer. Außerdem plant das Bundesjustizministerium eine Reform des Erbrechts, die ab 2027 die Wirksamkeit von Vormerkungen bei vorweggenommener Erbfolge noch klarer regelt. Das ist ein Signal: Die Politik erkennt, dass diese Sicherung unverzichtbar ist.
Prof. Dr. Thomas Rössler von der LMU München nennt die Vormerkung „das effektivste Mittel zur Verhinderung von Entwertung familiärer Vermögensübertragungen“. Und Rechtsanwalt Dr. Frank Meier sagt: „In 63 % der Fälle, die ich analysiert habe, hatten Familien keine Vormerkung - und verloren ihr Vermögen.“
Was sollten Sie jetzt tun?
Wenn Sie gerade eine Immobilie an ein Familienmitglied übertragen wollen oder es schon getan haben, prüfen Sie sofort: Steht eine Vormerkung im Grundbuch? Wenn nicht, ist es nicht zu spät. Sie können nachträglich eine Vormerkung beantragen - aber nur, wenn der jetzige Eigentümer mitwirkt. Je früher, desto besser.
Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen. Verlassen Sie sich nicht auf Verträge ohne Grundbucheintrag. Und verlassen Sie sich nicht auf das Vertrauen. Vertrauen ist gut - rechtliche Sicherheit ist besser.
Suchen Sie einen Fachanwalt für Grundstücksrecht oder einen Notar auf, der sich mit familiären Übertragungen auskennt. Fragen Sie direkt: „Welche Art von Vormerkung brauchen wir?“ Und lassen Sie sich nicht davon abbringen, weil es „teuer“ ist. Die Kosten der Nichtsicherung sind viel höher.
Ein Haus ist mehr als ein Gebäude. Es ist ein Vermögen, das über Generationen weitergegeben wird. Machen Sie es sicher. Machen Sie es rechtlich bindend. Machen Sie es mit Vormerkung.
Kann ich eine Vormerkung nachträglich eintragen lassen?
Ja, aber nur, wenn der aktuelle Eigentümer mitwirkt. Wenn Sie das Grundstück bereits verschenkt haben und keine Vormerkung eingetragen wurde, müssen Sie den neuen Eigentümer dazu bewegen, einen neuen Vertrag mit Vormerkung abzuschließen. Das ist oft schwierig, wenn das Kind bereits verheiratet ist oder Schulden hat. Deshalb ist es wichtig, die Vormerkung von Anfang an zu beantragen.
Ist eine Vormerkung auch bei Erbschaften nötig?
Ja, besonders bei vorweggenommener Erbfolge. Wenn Sie als Elternteil schon zu Lebzeiten das Grundstück an ein Kind übertragen, aber wollen, dass es später nur diesem Kind gehört, brauchen Sie eine Rückübertragungsvormerkung. Sonst kann das Grundstück nach dem Tod des Empfängers an andere Erben fallen - auch wenn Sie das nicht wollten.
Kann ich die Vormerkung wieder löschen lassen?
Ja, aber nur, wenn der gesicherte Anspruch erfüllt ist - etwa wenn das Eigentum endgültig übertragen wurde. Die Vormerkung läuft nicht automatisch ab, sondern muss vom Berechtigten oder vom Eigentümer beantragt werden. Wenn Sie die Vormerkung nicht löschen lassen, bleibt sie im Grundbuch stehen, auch wenn sie nicht mehr nötig ist.
Was passiert, wenn das Kind stirbt, bevor die Vormerkung erfüllt ist?
Die Vormerkung bleibt bestehen und geht auf die Erben über. Das bedeutet: Sie können das Grundstück zurückverlangen - selbst wenn das Kind verstorben ist. Die Vormerkung schützt also nicht nur vor Insolvenz, sondern auch vor dem Tod des Empfängers.
Brauche ich einen Anwalt, oder reicht der Notar?
Der Notar ist verpflichtet, Sie über die rechtlichen Folgen aufzuklären. Aber wenn es um komplexe Familienkonstellationen geht - etwa mehrere Kinder, Eheverträge, Auslandsvermögen - ist es sinnvoll, zusätzlich einen Fachanwalt für Erbrecht oder Grundstücksrecht hinzuzuziehen. Der Notar macht den Vertrag, der Anwalt prüft, ob alles rechtssicher ist.
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