Familienpool für Immobilien: Steuerliche Vorteile und Compliance im Überblick
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen mehrere Immobilien, die Sie eines Tages an Ihre Kinder weitergeben wollen. Doch Sie wollen nicht, dass diese nach Ihrem Tod in Bruchteile zerschlagen werden, dass Schwiegerkinder Ansprüche geltend machen oder dass Gläubiger auf das Vermögen zugreifen können. Gleichzeitig sollen Steuern minimiert werden - und zwar legal, nachhaltig und ohne komplizierte Vertragswirrwarr. Das ist der Punkt, an dem ein Familienpool ins Spiel kommt.
Was ist ein Familienpool wirklich?
Ein Familienpool ist kein offizieller Rechtsbegriff. Es gibt keine Gesetzesdefinition dafür. In der Praxis aber ist er eine einfache, aber clevere Lösung: Eine Gesellschaft wird gegründet - meist eine GbR oder KG - und alle Immobilien der Familie werden dort eingebracht. Die Eltern bleiben dabei meist die Mehrheitsgesellschafter, während die Kinder kleine Anteile erhalten. Diese Anteile werden schrittweise über Jahre übertragen - und das immer innerhalb der steuerlichen Freibeträge. Das Besondere: Die Immobilien bleiben als wirtschaftliche Einheit erhalten. Kein Bruchteilseigentum. Kein Chaos bei der Verwaltung. Keine Streitigkeiten zwischen Geschwistern, weil jeder genau weiß, welchen Anteil er hat. Und das alles mit einem Schutzschild um das Vermögen.Warum ist die Rechtsform so wichtig?
Nicht jede Gesellschaft eignet sich für einen Familienpool. Die häufigste Wahl ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder die Kommanditgesellschaft (KG). Beide sind Personengesellschaften. Das bedeutet: Sie werden nicht wie eine GmbH besteuert, sondern die Einkünfte fließen direkt an die Gesellschafter - und das ist entscheidend für die Steuerersparnis. Eine GmbH oder GmbH & Co. KG klingt erstmal professionell. Aber sie bringt hohe Nachteile: Körperschaftsteuer von etwa 15 %, Gewerbesteuer von bis zu 15 %, und wenn Geld an die Familie ausgezahlt wird, kommt noch die Abgeltungsteuer von 26,375 % hinzu. Das macht zusammen fast 48 % Steuern. Bei einer GbR oder KG? Keine Körperschaftsteuer. Keine Abgeltungsteuer. Nur Einkommensteuer - und das mit einer wichtigen Ausnahme. Wenn die Immobilien nur vermietet werden - ohne Möbel, ohne Service, ohne Reinigung - dann gilt das als privater Vermietungsbetrieb. Und das ist der Schlüssel: Diese Vermietung ist gewerbesteuerbefreit. Das spart oft mehrere Tausend Euro pro Jahr. Aber Achtung: Wenn Sie eine Waschmaschine oder einen Kaminofen mitvermieten, kann das die gesamte Befreiung gefährden. Die Finanzverwaltung prüft genau, ob es noch eine reine Grundstücksnutzung ist oder ob es schon gewerblich wirkt.Die große Steuereinsparung: AfA-Step-Up
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Wohnung seit 15 Jahren selbst bewohnt und dann vermietet. Die Immobilie ist abgeschrieben. Sie können keine Abschreibungen mehr geltend machen. Kein Vorteil mehr. Doch wenn Sie diese Wohnung jetzt in einen Familienpool einbringen - und der Pool ist gewerblich geprägt - dann passiert etwas Magisches: Der AfA-Step-Up. Das bedeutet: Die Immobilie wird im Familienpool als neues Wirtschaftsgut erfasst. Der Buchwert wird neu berechnet - auf den aktuellen Marktwert. Und das erlaubt eine neue Abschreibung über 50 Jahre. Das ist ein riesiger Vorteil. Sie können jährlich mehr Kosten absetzen. Das senkt die Gewinne der Gesellschaft. Und damit auch die Einkommensteuer der Gesellschafter. Bei einer Wohnung im Wert von 300.000 Euro können das bis zu 6.000 Euro Abschreibung pro Jahr sein. Das sind bis zu 2.000 Euro Steuereinsparung pro Jahr - einfach durch Umstrukturierung.
Wie funktioniert die Erbschafts- und Schenkungsteuer?
Jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 Euro bei Schenkung oder Erbschaft - und der wird alle zehn Jahre neu gewährt. Das ist die Grundlage des Familienpools. Sie geben nicht plötzlich 1,2 Millionen Euro an drei Kinder. Sie geben jedes Jahr 40.000 Euro Anteile - und das über zehn Jahre. Nach zehn Jahren: wieder 40.000 Euro. Und so weiter. Das ist nicht nur steuerlich clever. Es ist auch menschlich klug. Die Kinder lernen, wie man mit Vermögen umgeht. Sie werden in Entscheidungen einbezogen. Sie sehen, wie Mieteinnahmen fließen, wie Reparaturen geplant werden. Sie werden zu verantwortungsbewussten Eigentümern - nicht zu plötzlichen Millionären, die das Geld verprassen. Und wenn ein Kind stirbt? Dann geht sein Anteil nicht automatisch an den Ehepartner. Er bleibt im Familienpool. Die anderen Kinder oder Enkel bekommen ihn. So bleibt das Vermögen in der Familie - und nicht bei Schwiegerkindern, die vielleicht nie etwas mit der Immobilie zu tun hatten.Der Gesellschaftsvertrag: Der wichtigste Teil
Ein Familienpool ohne Vertrag ist wie ein Auto ohne Bremsen. Die meisten Probleme entstehen nicht durch die Steuern - sondern durch schlechte Regeln im Gesellschaftsvertrag. Was muss drinstehen?- Name und Sitz der Gesellschaft
- Rechtsform (GbR, KG etc.)
- Alle Gesellschafter mit genauen Anteilsverhältnissen
- Stimmrechte: Wer entscheidet über Verkäufe, Modernisierungen, Kredite?
- Gewinnausschüttung: Wann und wie viel wird ausgezahlt?
- Austrittsregelungen: Was passiert bei Scheidung, Tod, Streit?
- Sperrklauseln: Kein Zugriff von Gläubigern, kein Pflichtteilsanspruch
Was kann schiefgehen?
Der Familienpool ist kein Wundermittel. Er ist ein Werkzeug - und wie jedes Werkzeug kann er falsch eingesetzt werden. Ein häufiger Fehler: Die Gesellschaft wird als gewerblich eingestuft, obwohl sie nur vermietet. Dann fällt die Gewerbesteuerbefreiung weg. Die Steuerlast steigt von 0 % auf bis zu 15 %. Das kann Tausende Euro kosten. Ein anderer Fehler: Die Immobilie wird zu einem zu hohen Wert eingebracht - und die Finanzverwaltung sieht darin eine verdeckte Veräußerung. Das kann zu Nachzahlungen führen. Aber: Wenn die Einbringung unentgeltlich an Kinder erfolgt und der Pool nicht gewerblich ist, ist das laut Finanzamt vom 15. März 2022 erlaubt - und nicht steuerpflichtig. Ein dritter Fehler: Keine Dokumentation. Keine Protokolle. Keine Buchhaltung. Die Finanzverwaltung prüft immer öfter - und wenn Sie nichts vorweisen können, gilt der Pool als nicht ordnungsgemäß geführt. Dann verlieren Sie alle Vorteile.
Warum ist das heute wichtiger denn je?
Die Freibeträge für Erbschaft und Schenkung sind seit 2016 nicht mehr an die Inflation angepasst worden. 400.000 Euro klingen viel - aber bei Immobilien in Graz, Wien oder München ist das heute kaum noch mehr als ein Grundstück. Der Wert steigt, der Freibetrag bleibt. Das bedeutet: Wer nicht handelt, verliert. Laut Prognosen wird bis 2025 mehr als die Hälfte aller vermögenden Familien in Deutschland einen Familienpool nutzen. Die Nachfrage nach professioneller Beratung ist in den letzten Jahren um 28 % gestiegen. Warum? Weil die Regeln komplexer werden - und die Risiken größer.Was tun, wenn Sie einen Familienpool in Betracht ziehen?
1. Prüfen Sie Ihre Immobilien: Wie viele sind es? Wo liegen sie? Wie hoch sind die aktuellen Werte? Wurden sie schon abgeschrieben? 2. Identifizieren Sie die Nachfolger: Wer soll beteiligt werden? Kinder? Enkel? Nur eine Generation? Wie alt sind sie? 3. Wählen Sie die Rechtsform: GbR? KG? Stiftung? Beraten Sie sich mit einem Steuerberater, der Erfahrung mit Familienpools hat - nicht mit jedem, der nur Buchhaltung macht. 4. Erstellen Sie den Gesellschaftsvertrag: Lassen Sie ihn von einem Anwalt aufsetzen - mit allen Sperrklauseln, Austrittsregeln und Stimmrechtsregelungen. 5. Dokumentieren Sie alles: Buchhaltung, Protokolle, Wertgutachten, Übertragungsbelege. Jedes Papier zählt. 6. Überprüfen Sie jährlich: Ändert sich das Erbschaftsrecht? Steigt der Immobilienwert? Wird die Finanzverwaltung strenger? Dann muss der Pool angepasst werden.Der Familienpool - kein Luxus, sondern Notwendigkeit
Ein Familienpool ist kein Werkzeug für Reiche. Er ist ein Werkzeug für Familien, die etwas bewahren wollen. Für Eltern, die nicht wollen, dass ihr Lebenswerk auseinanderbricht. Für Kinder, die nicht mit einer Erbschaft überfordert werden sollen. Für alle, die wissen: Immobilien sind nicht nur Geld - sie sind Heimat, Sicherheit, Tradition. Die steuerlichen Vorteile sind real. Die Schutzfunktionen sind bewiesen. Die Komplexität ist hoch - aber lösbar. Wer heute handelt, sichert nicht nur Steuern. Er sichert Frieden in der Familie.Ist ein Familienpool nur für sehr reiche Familien geeignet?
Nein. Ein Familienpool lohnt sich bereits ab einem Immobilienvermögen von etwa 500.000 Euro - besonders wenn mehrere Kinder beteiligt werden sollen. Die steuerlichen Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind machen auch bei mittleren Vermögen Sinn, wenn die Immobilien in den letzten Jahren stark an Wert gewonnen haben.
Kann ich einen Familienpool auch nach meinem Tod gründen?
Nein. Ein Familienpool muss vor dem Tod des Vermögensinhabers gegründet und mit Immobilien ausgestattet werden. Nach dem Tod kann man nur noch die Erbschaftsteuer minimieren - aber nicht mehr die Abschreibungen neu ansetzen oder die Gewerbesteuerbefreiung nutzen. Die Vorteile des AfA-Step-Up und der steuerfreien Übertragung funktionieren nur bei lebenden Übertragungen.
Was passiert, wenn ein Kind den Familienpool verlassen will?
Das hängt vom Gesellschaftsvertrag ab. Ein guter Vertrag enthält eine Rückkaufklausel: Die übrigen Gesellschafter können den Anteil zum aktuellen Marktwert zurückkaufen. Oder es gibt eine Verkaufsoption an Dritte - aber nur mit Zustimmung der anderen. Ohne solche Regelungen kann ein Austritt zu Streit oder sogar zur Auflösung des Pools führen.
Kann ich auch eine Stiftung als Familienpool nutzen?
Ja, aber nur unter bestimmten Bedingungen. Eine rechtsfähige Stiftung kann Immobilien halten und ist steuerlich ähnlich wie eine GbR. Sie bietet jedoch weniger Flexibilität bei der Übertragung von Anteilen und ist teurer in der Einrichtung. Sie eignet sich besser für sehr große Vermögen oder wenn die Nachfolge über mehrere Generationen geplant ist.
Muss ich den Familienpool jedes Jahr neu anmelden?
Nein. Sobald die Gesellschaft gegründet ist, bleibt sie bestehen - es sei denn, sie wird aufgelöst. Sie müssen jedoch jährlich die Gewinnermittlung durchführen, eine Steuererklärung abgeben und die Buchhaltung ordnungsgemäß führen. Die Anmeldung beim Finanzamt erfolgt nur einmal - aber die Pflicht zur Dokumentation bleibt lebenslang.
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