Im Jahr 2025 sind die Hypothekenzinsen nicht mehr das, was sie 2020 waren. Damals lag der Durchschnitt bei unter 1 Prozent - heute liegt er zwischen 3,4 und 4,3 Prozent, je nach Laufzeit und Eigenkapital. Das klingt nach viel, aber im historischen Vergleich sind die Zinsen immer noch niedrig. Wer jetzt eine Immobilie kauft, muss nicht mehr auf ein Tief warten - denn das ist vorbei. Stattdessen geht es darum, die aktuelle Phase der Stabilität zu nutzen, bevor die Zinsen weiter steigen.
Was die Zinsen aktuell kosten - konkrete Zahlen für 2025
Im Oktober 2025 liegen die günstigsten Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung bei 3,31 Prozent, wie Baufi24 meldet. Andere Anbieter nennen 3,3 bis 3,6 Prozent als Topangebot. Für eine 5-jährige Bindung zahlen Käufer mit 80 Prozent Beleihung meist 3,6 Prozent, für eine 30-jährige Bindung sind es 4,3 Prozent. Der Durchschnitt für eine 10-jährige Laufzeit liegt bei 3,66 Prozent - das ist fast doppelt so hoch wie im Jahr 2021, aber immer noch deutlich unter den 5,5 Prozent, die 2023 noch üblich waren.
Die Zinsen hängen stark davon ab, wie viel Eigenkapital du einbringst. Wer 30 Prozent oder mehr Eigenkapital hat (also eine Beleihung von 70 Prozent oder weniger), spart oft 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte. Das kann bei einer 300.000-Euro-Finanzierung über 10 Jahre mehr als 6.000 Euro ausmachen. Wer nur 50 Prozent Eigenkapital hat, zahlt deutlich mehr - oft bis zu 4,1 Prozent für eine 10-jährige Bindung.
Warum die Zinsen nicht mehr fallen - und warum sie bald steigen könnten
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat den Leitzins von 4,5 Prozent auf 2,65 Prozent gesenkt - aber das hat die Hypothekenzinsen nicht wieder nach unten gedrückt. Warum? Weil Banken ihre Kredite nicht mehr nur über die EZB refinanzieren, sondern vor allem über den Kapitalmarkt. Und dort bestimmen die Renditen von 10-jährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen, wie teuer ein Baukredit wird.
Im ersten Halbjahr 2025 schwankte die Rendite zwischen 2,3 und 2,9 Prozent. Seit September ist sie stabil geblieben. Das ist der Grund, warum die Zinsen derzeit kaum noch steigen - aber auch nicht fallen. Die Inflation liegt bei 2,2 Prozent, was der EZB keine Anreize gibt, noch weiter zu senken. Gleichzeitig steigt die Staatsverschuldung in Deutschland und der Eurozone. Die neue Bundesregierung hat mit dem Investitionsturbo im März 2025 neue Schulden angekündigt - das treibt die Renditen nach oben.
Experten sind sich einig: Die Zinsen werden nicht weiter fallen. 67 Prozent des Interhyp-Expertenpanels erwarten bis Ende 2025 einen Anstieg auf bis zu 4 Prozent. Einige Prognosen gehen sogar von 4,2 bis 4,5 Prozent bis 2026 aus. Das bedeutet: Wer jetzt zögert, riskiert, in einem Jahr 0,5 Prozentpunkte mehr zu zahlen - das sind bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 20 Jahre mehr als 15.000 Euro.
Wie lange soll die Zinsbindung sein? 10 Jahre ist der Goldstandard
Die meisten Käufer denken: Je kürzer die Zinsbindung, desto günstiger. Das stimmt - aber nur auf den ersten Blick. Eine 5-jährige Bindung kostet heute 3,6 Prozent, eine 10-jährige 3,66 Prozent. Der Unterschied ist winzig - aber die Sicherheit ist riesig.
Wenn du nach fünf Jahren deine Zinsbindung verlängern musst, weißt du nicht, wie hoch die neuen Zinsen dann sind. In 2023 lag der Durchschnitt bei 5,5 Prozent. Wer damals nur eine 5-jährige Bindung hatte, musste massiv mehr zahlen. Wer heute eine 10-jährige Bindung wählt, ist bis 2035 abgesichert. Und das ist genau der Punkt: Du finanzierst deine Immobilie für 20, 25 oder 30 Jahre. Warum also nur 5 Jahre absichern?
Die meisten Finanzexperten empfehlen 10 bis 15 Jahre als optimalen Kompromiss. Eine 20-jährige Bindung kostet 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr - das ist teuer. Eine 30-jährige Bindung ist oft überflüssig, denn du wirst deine Immobilie früher abbezahlt haben. Und wenn du sie verkaufst, hast du auch die Zinsbindung mit übernommen - was den Verkauf erschwert.
Was du sonst noch beeinflussen kannst: Bonität, Standort, Tilgung
Die Zinsen sind nicht nur eine Frage der Laufzeit. Sie hängen auch davon ab, wo du wohnst, wie gut deine Bonität ist und wie schnell du tilgst.
Ein Haus in Graz oder Linz kostet oft weniger als eines in München oder Hamburg - und die Zinsen sind oft günstiger. Banken sehen regionale Märkte unterschiedlich an. Wer in einer Stadt mit stabilen Preisen und niedriger Arbeitslosigkeit baut, bekommt bessere Konditionen.
Die Tilgung ist ein weiterer Hebel. Wer 2,5 Prozent pro Jahr zurückzahlt, zahlt weniger Zinsen als jemand, der nur 1,5 Prozent tilgt. Warum? Weil die Schuld schneller sinkt - und die Bank weniger Risiko hat. Die meisten Banken verlangen mindestens 1,5 Prozent Tilgung. Aber 2 Prozent ist der Standard für gute Konditionen. Und wenn du 3 Prozent tilgst, kannst du oft nochmal 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte Rabatt aushandeln.
Deine Bonität ist entscheidend. Wer ein festes Einkommen hat, keine anderen Kredite und einen guten Schufa-Score, zahlt weniger. Wer selbstständig ist oder in der Probezeit, muss oft mehr zahlen - oder einen Bürgen hinzuziehen.
Was du jetzt tun solltest - 4 konkrete Schritte
Die Zinsen sind nicht mehr historisch niedrig - aber sie sind stabil. Und das ist deine Chance.
- Rechne deine Finanzierung genau durch: Nutze einen Online-Rechner mit deinen konkreten Zahlen: Kaufpreis, Eigenkapital, monatliche Belastung, Tilgung. Vergleiche mindestens drei Anbieter - nicht nur die große Bank deiner Wahl.
- Stell deine Bonität auf Vordermann: Löse alte Kredite auf, reduziere Kreditkartenlimits, sorge für eine saubere Schufa. Einmalige Zahlungen können dich sofort besser dastehen lassen.
- Wähle 10 Jahre Zinsbindung: Das ist der beste Mix aus Preis und Sicherheit. Vermeide 5-Jahres-Bindungen - sie sind ein Risiko, kein Sparmodell.
- Finde einen unabhängigen Vermittler: Ein unabhängiger Finanzberater (nicht der Bankberater) kennt die besten Tarife und verhandelt für dich. Interhyp, Dr. Klein oder Finanztip bieten kostenlose Vergleichsangebote - ohne Verpflichtung.
Wenn du heute einen Zins von 3,4 Prozent für 10 Jahre bekommst, zahlst du über die gesamte Laufzeit etwa 45.000 Euro weniger Zinsen als jemand, der 2026 mit 4,2 Prozent einsteigt - bei einem 300.000-Euro-Darlehen mit 2 Prozent Tilgung. Das ist kein kleiner Unterschied - das ist eine halbe Million Euro, die du im Leben anders nutzen kannst.
Was kommt danach? 2026 und darüber hinaus
Die Prognosen für 2026 sind nicht einheitlich - aber sie sind eindeutig: Die Zinsen werden nicht wieder auf 1 Prozent fallen. Die globale Wirtschaft ist instabiler, die Staatsverschuldung steigt, die Inflation bleibt präsent. Selbst wenn die EZB den Leitzins weiter senkt, werden die Hypothekenzinsen nicht folgen - denn die Banken haben ihre Finanzierungsquellen verändert.
Langfristig, bis 2030, wird es wahrscheinlich Zinsen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent geben. Das ist kein Alptraum - das ist Realität. Wer heute denkt, er müsse noch warten, bis es wieder billiger wird, verpasst eine letzte stabile Phase. Die Zeit der extrem niedrigen Zinsen ist vorbei. Die Zeit der Planung ist jetzt.
Wie hoch sind die Hypothekenzinsen aktuell für eine 10-jährige Zinsbindung?
Im Oktober 2025 liegen die besten Zinsen für eine 10-jährige Zinsbindung zwischen 3,3 und 3,6 Prozent. Der Durchschnitt liegt bei 3,66 Prozent. Wer eine hohe Eigenkapitalquote von über 30 Prozent hat, kann oft unter 3,4 Prozent kommen. Bei einer Beleihung von 80 Prozent sind 3,6 bis 3,8 Prozent realistisch.
Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen oder noch warten?
Wenn du finanzierbar bist und eine Immobilie brauchst, solltest du jetzt handeln. Die Zinsen sind stabil - und Experten erwarten bis Ende 2025 einen leichten Anstieg auf bis zu 4 Prozent. Wer jetzt zögert, riskiert, in einem Jahr 0,5 Prozentpunkte mehr zu zahlen - das sind bei einem 300.000-Euro-Darlehen über 20 Jahre mehr als 15.000 Euro an zusätzlichen Zinsen.
Warum sind die Zinsen nicht gefallen, obwohl die EZB den Leitzins gesenkt hat?
Banken finanzieren Immobilienkredite nicht mehr hauptsächlich über die EZB, sondern über den Kapitalmarkt - durch den Verkauf von Pfandbriefen und Anleihen. Die Zinsen orientieren sich an der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, die im Jahr 2025 zwischen 2,3 und 2,9 Prozent liegt. Auch wenn die EZB senkt, steigen diese Marktzinsen durch höhere Staatsverschuldung und Inflation.
Wie wichtig ist die Eigenkapitalquote bei der Zinsfestlegung?
Sehr wichtig. Wer 30 Prozent oder mehr Eigenkapital einbringt (also eine Beleihung von 70 Prozent oder weniger), spart typisch 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte an Zinsen. Bei einem 300.000-Euro-Darlehen sind das über 6.000 Euro Zinsersparnis über 10 Jahre. Wer nur 20 Prozent Eigenkapital hat, zahlt deutlich mehr - oft bis zu 4,1 Prozent.
Was ist der beste Kompromiss zwischen Zinsbindung und Flexibilität?
Eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren ist der beste Kompromiss. Kürzere Bindungen (5 Jahre) sind günstiger, aber riskant - du musst dann wieder neue Zinsen aushandeln. Längere Bindungen (20+ Jahre) kosten 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr und sind oft unnötig, weil du die Immobilie vorher abbezahlt hast. 10 Jahre gibt dir Sicherheit ohne übermäßige Kosten.
12 Kommentare
Alexander Beck
Wer heute noch wartet, ist ein Idiot. Die Zinsen steigen und du denkst du bekommst nochmal 1 Prozent? Lass mich lachen. 2023 war das letzte Mal, dass du dich freuen konntest. Jetzt ist Schluss mit lustig. Du hast 3,4 Prozent und du zögerst? Du bist nicht bereit für die Realität.
KARL TSOU
Ich hab letztes Jahr eine 10-Jahres-Bindung bei 3,55 % abgeschlossen. War nicht leicht, aber ich bin froh, dass ich nicht gewartet hab. Die Zinsen sind jetzt stabil, aber das kann sich schnell ändern. Ich würde jedem empfehlen, der finanzierbar ist, jetzt zuzuschlagen. Nicht aus Angst, sondern aus klarem Kopf.
Tanja Marfo
Die Schreibweise von 'Beleihung' ist falsch in mehreren Abschnitten. Und warum schreibt ihr immer '3,4 Prozent' statt '3,4 Prozent'? Komma statt Punkt ist hier in Deutschland Standard. Das ist nicht nur ungenau, das ist unprofessionell. Und wer sagt, dass 30 Prozent Eigenkapital immer 0,2 Prozent spart? Das ist nicht immer so. Manche Banken zahlen gar keinen Rabatt bei 30 Prozent. Das ist irreführend.
An Bourmanne
Was für ein Quatsch. Die Zinsen fallen wieder, das ist doch klar. Die EZB wird den Leitzins noch mal senken, sobald die Wahlen vorbei sind. Und wer sagt, dass die Bundesanleihen nicht auch wieder fallen? Ihr alle habt Angst vor der Zukunft. Ich kaufe meine Immobilie in 2027, wenn alles wieder runtergeht. Ihr seid die Leute, die 2020 zu teuer gekauft haben.
matthew canning
Die strukturelle Veränderung der Finanzierungsarchitektur im europäischen Hypothekenmarkt ist ein zentrales Phänomen, das nicht durch kurzfristige Zinsschwankungen adäquat erfasst werden kann. Die Disintermediation der Banken im Hinblick auf die EZB-Refinanzierung und die zunehmende Abhängigkeit von Kapitalmarktinstrumenten führt zu einer Dekopplung zwischen Leitzins und Hypothekenzins. Dieser strukturelle Wandel ist irreversibel.
Erwin Kamaruddin S A
10 Jahre Bindung ist der beste Deal. Punkt.
Tímea Szalkai
Warum zahlen wir so viel für Ausländer und Banken? In Österreich wären die Zinsen viel niedriger! Und wer so viel Eigenkapital hat, der sollte sich lieber in Österreich eine Wohnung kaufen. Deutschland ist kaputt. Die Regierung verschuldet sich bis zum Hals und wir zahlen dafür. Ich hab’s gesagt!
Alexander Lex
Ich hab vor 6 Monaten zugegriffen. War nervenzerfetzend. Aber jetzt, wo ich die Zinsbindung unterschrieben hab, atme ich endlich wieder. Das ist kein Investment, das ist eine Lebensentscheidung. Und wenn du heute noch zögerst, dann wirst du es bereuen. Nicht weil du zu viel gezahlt hast, sondern weil du die Chance verpasst hast, ruhig schlafen zu können.
Joshua Halloran
It is noteworthy that the structural shift in mortgage financing mechanisms has rendered traditional monetary policy transmission channels increasingly inert. The divergence between the ECB’s policy rate and mortgage pricing is now a persistent feature of the European financial landscape.
Lucas Schmidt
Aha. Natürlich. Die EZB senkt den Leitzins, aber die Banken ignorieren das. Wie praktisch. Und wer hat das entschieden? Die großen Konzerne? Die Hedgefonds? Die gleichen, die 2008 die Welt in die Krise gestürzt haben? Und jetzt sagen sie uns, wir sollen jetzt kaufen, weil es "stabil" ist? Ich kaufe mir lieber eine Goldbarre. Und einen Käfig für meine Kinder, damit sie nicht in diesem System aufwachsen.
Christian Kliebe
OMG, ich hab gerade meinen Finanzberater angerufen und wir haben den Vertrag unterschrieben!! 🥳 Ich hab 3,31 % für 10 Jahre und 2,5 % Tilgung – das fühlt sich an wie ein Gewinn im Lotto! Endlich kann ich wieder durchatmen. Wer noch zögert, der verpasst nicht nur Zinsen – er verpasst sein Leben. Dieser Moment ist dein Moment. Greif zu, liebe Seele, greif zu!!
Kristine Haynes
Die Analyse ist fundiert und die Empfehlungen praktisch umsetzbar. Besonders die Betonung der Eigenkapitalquote und der langfristigen Sicherheit durch eine 10-jährige Zinsbindung ist sinnvoll. Die Zahlen sind nachvollziehbar und die Unterschiede zwischen den Laufzeiten klar dargestellt. Ein guter Leitfaden für potenzielle Immobilienkäufer.