Komplettsanierung Haus: Was kostet eine Sanierung 2025 wirklich?

Stell dir vor, du vererbst oder kaufst ein altes Haus – ein Schatz, zugegeben, aber auch ein Fass ohne Boden, wenn es an die Komplettsanierung geht. Die Angst, die durch den Geldbeutel zuckt, kennen alle, die noch nie ein Haus 'durchsaniert' haben. Während Immobilienmakler und Handwerker oft wild mit Zahlen um sich schmeißen, stehen viele vor der Frage: Was kostet denn jetzt so eine Komplettsanierung wirklich? Gibt es Faustregeln? Oder drohen teure Überraschungen, sobald man eine Wand öffnet?

Die Realität ist nüchtern und ganz und gar nicht planbar wie ein Ikea-Regalaufbau. Zwischen Must-have-Maßnahmen (Dach dicht, Heizung, Elektrik, Fenster, Dämmung, Sanitär) und Wunsch-Extras (Echtholztüren, Designerbäder) schlackert der Geldrahmen. Minds werden dabei gerne nach Quadratmeter-Lösungen gefragt, aber am Ende hängt alles an Alter, Zustand und Größe des Gebäudes. Auch Förderungen, energetische Vorgaben 2025 oder regionale Preisunterschiede machen die Antwort komplex. Ich hab's gemeinsam mit Hund Bo untersucht, Zahlen gecheckt, Architekten gefragt und modernen Bauherren auf den Zahn gefühlt.

Welche Faktoren bestimmen die Sanierungskosten wirklich?

Die meisten Hausbesitzer denken beim Wort ‚Sanierung‘ als erstes an neue Fenster oder frische Wände – dabei beginnt die Kostenreise viel früher. Das „Wie viel kostet es?“ hängt von ein paar echt verzwickten Dingen ab. Erstens: Das Baujahr spielt eine riesige Rolle. Alles vor 1970 hat oft noch Bleileitungen, schlechte Dämmung und antike Elektrik. Zweitens: Zustand – ist das Dach undicht, das Mauerwerk feucht, gibt's Schimmel oder Holzschädlinge, steigen die Preise raketenartig.

Dann die Wohnfläche. Eine Faustregel, die 2025 recht genau hinkommt, lautet: Es kostet rund 900 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter, wenn du kernsanierst und auf Höhe der Zeit bringen willst. Bedeutet: Für ein 120 qm-Einfamilienhaus bist du fix bei 110.000 bis 220.000 Euro – ohne viel Deluxe-Faktor und ganz sicher ohne neuen Pool im Garten.

Eigene Arbeit kann Geld sparen, birgt aber Tücken. Laien unterschätzen oft die Komplexität zum Beispiel bei Elektrik – kurz mal die Sicherung falsch verlegt, und der ganze Spaß bleibt lebenslang ein Risiko. Profis rechnen für Badezimmer- oder Elektro-Sanierung nicht selten Aufschläge wegen Altbau-Kniffen.

Schau dir kurz die entscheidenden Themenfelder und ihre typischen Preisspannen an:

Damit landen viele schnell oberhalb der geplanten 150.000-Euro-Marke. Ein zusätzlicher Unsicherheitsfaktor sind die Baupreise. In den letzten fünf Jahren sind die Preise für Material und Handwerkerleistungen um bis zu 50 % gestiegen! Und keiner weiß, wie es 2025/2026 weitergeht.

Manche Gewerke kosten im ländlichen Sachsen deutlich weniger als in München oder Potsdam. Aber: Die Verfügbarkeit von Firmen ist oft schlechter, Wartezeiten können monatelang sein. Tipp: Bauleiter oder Architekt lohnt sich, auch wenn’s auf der Rechnung erstmal weh tut. Die, die schlauen Planung machen, sparen dir mit Abstand am meisten Nerven und Geld.

Noch eine beliebte Kostenfalle: Schadstoffe. Findest du Asbest, alte Dämmwolle, Bleirohre im Haus, braucht’s Spezialfirmen, und die treiben die Kosten schnell unberechenbar hoch. Oft helfen Bau & Wohnlabore beim Testen – ein kleiner Posten auf der Rechnung, dem du jetzt besser Aufmerksamkeit schenkst als beim Wohnen.

Sanierungsmaßnahmen im Detail und Spartipps, die wirklich wirken

Der größte Preistreiber ist die Entscheidung, ob du bloß aufhübschst oder ein Haus aus den Zwanzigern in einen modernen Neubau verwandelst. Wer nur streicht, spart klar – das zählt aber nicht als Komplettsanierung. Richtig ins Geld gehen die Bereiche Wasser, Strom, Wärmeschutz und Dach, weil hier oft komplett rausgerissen und neu gemacht werden muss.

Heizung: Wärmepumpe ist seit 2024 quasi Standard (dank GEG und Fördermitteln), aber altbackene Gasthermen dürfen meist nicht mehr eingebaut werden. Kosten je nach Technik und Umfeld: 25.000 bis 60.000 Euro, Förderquote kann bei 30% bis 70% liegen. Tipp: Vor Antragstellung alles mit Fachleuten klären, sonst fällt die Förderung flach.

Dach: Sind die Sparren oder Dachziegel marode, reicht oft keine Reparatur – das gesamte Dach mit Dämmung kostet selbst bei kleinen Dächern fix 25.000 Euro. Wird’s ein Großprojekt, bist du bei 40.000 und drüber.

Elektro: Wer denkt, das eigene Haus kommt mit fünf Steckdosen pro Raum aus, verpasst den Alltag 2025. Smarte Technik, Home-Office-Strombedarf, Wallbox fürs E-Auto – das alles kostet extra. Nicht zu vergessen: alte Leitungen entsprechen oft nicht mal minimalsten Sicherheitsstandards.

Fenster und Türen: Doppelt verglaste Fenster, moderne Haustüren bringen besseren Wärmeschutz, aber bei 10 bis 20 Fenstern geht der Preis schnell durch die Decke. Hier lohnt der Vergleich, aber Billigware rächt sich nach wenigen Jahren mit Einbrüchen oder Schimmel.

Sanitär und Bad: Komplett neue Rohrleitungen, neue Bäder inklusive Fliesen und Installationen fangen bei 15.000 € an. Wer Designer-Badewannen oder Walk-In-Dusche will, sollte nochmal 5.000 bis 15.000 € obendrauf rechnen.

Spartipp Nummer 1: Angebote vergleichen und möglichst mehrere Kostenvoranschläge einholen. Spartipp Nummer 2: Wo Eigenleistung möglich ist, einbringen – aber nur, wenn du wirklich Zeit und Know-how hast. Spartipp Nummer 3: Fördermöglichkeiten prüfen! Die KfW bietet Programme für energieeffiziente Sanierungen, das BAFA fördert Wärmepumpen und Solar. Manchmal gibt’s noch Landesprogramme, zum Beispiel Sachsen/Thüringen.

Hier sind die am häufigsten vergessenen Spartipps:

• Gemeinschaftliche Materialbestellungen (Sammelbestellungen mit Nachbarn, Vorteil bei großen Baustoffhändlern)
• Selbst Räum- und Abrissarbeiten übernehmen (sofern gesundheitlich machbar!)
• Baustellenlogistik selbst organisieren, um Anfahrtskosten zu sparen
• Bei Elektrik & Heizung: Die Modernisierung in Etappen planen, um Kosten nicht auf einen Schlag zahlen zu müssen
• Restposten für Fliesen, Bodenbeläge, Armaturen checken – manchmal wahre Schnäppchenjäger-Funde dabei!

Vergiss nicht: Wertsteigerung zählt! Wer jetzt 180.000 € in ein verschlafenes 60er-Jahre-Haus steckt, kann es oft für 320.000 – 400.000 € wieder verkaufen, wenn Lage, Substanz und Optik stimmen. Steuern, Notargebühren und Makler kommen allerdings beim Weiterverkauf on top.

Wie klappt Planung, Finanzierung und Zeitmanagement?

Die meisten Sanierer verschätzen sich gnadenlos, wenn sie Zeit und Geld planen. Kennst du das? Die Checkliste klingt schlüssig, aber bei jedem neuen Gewerk rutscht der Endtermin wieder nach hinten und das Budget explodiert wie Popcorn in der Mikrowelle.

Erster und wichtigster Tipp: Nie nur grob durchrechnen. Immer alle Posten schriftlich festhalten – Kosten für Planung, Bauleitung, Entsorgung, Genehmigungen, Versicherungen und Reserven für Überraschungen. Mindestens 20 % Reserve auf jede Kalkulation sind nicht übertrieben, sondern nahezu Pflicht. Irgendwas geht immer schief: Ein Wasserrohr ist maroder als gedacht, der Estrich enthält Schadstoffe, es schneit im Mai und der Dachdecker kommt nicht... alles schon erlebt – auch bei Freunden in Leipzig und Frankfurt.

Finanzierung: Die Hausbank fragt spätestens seit Zinsanstieg extrem genau nach Proof für Kosten, Zeitplan und Eigenleistung. Förderungen wie von KfW oder BAFA müssen meist schon vor Auftrag vergeben werden – sonst gibt’s kein Fördergeld. Unbedingt mit deinen Beratern (Bank/Tilgungsspezialist) zusammentun, Fachplaner einbeziehen und Erstgespräche mit Handwerkern früh führen. Ich hab Handwerker erlebt, die geben Angebote erst raus, wenn die Hälfte aller Formalien (BauAkten) geklärt ist. Tipp: Mache eine Sanierungsmappe mit allen Plänen und Verträgen – das spart Nerven in chaotischen Phasen.

Noch ein Gedanke: Zeitaufwand nicht unterschätzen. Auch wenn du mit Eigenleistung loslegst – selbst Grundrissänderungen oder Trockenbau brauchen Wochen, nicht Tage. Viele unterschätzen, wie lange einzelne Gewerke überhaupt brauchen: Ein Badumbau? Zwei Wochen Minimum – oft mehr. Komplette neue Elektrik? Zwei, drei Wochen, sofern alles aus einer Hand kommt. Und dann die bösen Wartezeiten: Materialmangel, Lieferverzug, Corona-Nachwehen. Es gibt Häuser, bei denen die Sanierung samt Bodenplatte, Dach, Fenster, Elektrik und Sanitär fast ein Jahr dauert. Plane großzügig, und organisier früh Mithelfer, Transporter, Steuerberater für Förderkram.

Am Ende ist Planung alles: Wer sein Haus liebt, sein Budget kennt, Fördertöpfe ausschöpft, Fehler vermeidet, der schafft es – ohne spätere Tränen. Meine Empfehlung: Lieber einen Termin mehr mit dem Bauleiter und zwei, drei Kostentabellen mehr führen, als nachher auf halber Strecke mittellos dazustehen. Und mit dieser Einstellung fühlst du dich nicht mehr wie das Muttertier in einem Fass ohne Boden, sondern wie ein stolzer Bauherr mit Plan und Perspektive.