Kostenfallen im Immobilienkaufvertrag: So regeln Sie Nebenkosten richtig und vermeiden Überraschungen

Beim Immobilienkauf denken die meisten nur an den Kaufpreis. Doch der ist nur der Anfang. Wer nicht genau weiß, welche Nebenkosten noch dazukommen, läuft Gefahr, plötzlich zehntausende Euro mehr zu zahlen als geplant. In Dresden, wie in ganz Deutschland, erleben Käufer immer wieder unerwartete Nachforderungen - von Straßenausbaubeiträgen bis zu unklar verteilten Notarkosten. Die Lösung? Nicht auf Gesetze vertrauen, sondern alles im Vertrag festhalten.

Was gehört wirklich zu den Nebenkosten?

Nebenkosten beim Immobilienkauf sind nicht irgendwelche Zusatzkosten. Sie sind Teil des Kaufs, oft teurer als der Kaufpreis selbst. In Deutschland liegen sie zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro bedeutet das: 40.000 bis 60.000 Euro zusätzlich. Und das ist kein Ausnahmefall - das ist Normalität.

Die größten Posten sind:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland. In Nordrhein-Westfalen sind es 6,5 %, in Bayern nur 3,5 %. Das ist kein kleiner Unterschied - bei 400.000 € sind das 12.000 € mehr oder weniger.
• Notarkosten: Ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Dazu kommt noch die Mehrwertsteuer. Der Notar vertritt beide Parteien - und rechnet für seine Arbeit, die Beurkundung, die Eintragung und die Prüfung der Unterlagen ab.
• Grundbuchkosten: Rund 0,5 %. Diese Kosten entstehen, wenn das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt. Sie sind oft mit den Notarkosten verwechselt, aber sie sind separat.
• Maklercourtage: Seit Dezember 2020 gilt die gesetzliche Teilung: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte. Das sind 3,5 % bis 7 % des Kaufpreises, also 14.000 bis 28.000 € bei 400.000 € - pro Partei die Hälfte.

Dazu kommen noch kleinere, aber nicht weniger gefährliche Kosten: Der Energieausweis (50-300 €, meist vom Verkäufer), die Löschung einer Grundschuld (0,2 % des Wertes), oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Verkäufer seinen Kredit vorzeitig zurückzahlt. All das muss im Vertrag stehen - sonst zahlt der, der nicht will.

Warum die Gesetze nicht reichen

Das BGB sagt, wer was zahlen muss. Käufer trägt die Kosten der Beurkundung, Eintragung und Auflassung. Der Verkäufer übernimmt die Kosten der Übergabe. Klingt klar - ist es aber nicht. Denn das BGB ist nur ein Mindestmaß. Im Kaufvertrag kann alles anders geregelt werden - und das wird oft falsch gemacht.

Ein typischer Fehler: Der Verkäufer sagt, die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, weil das „so üblich“ ist. Gesetzlich ist das aber nicht so. Beide Parteien sind gesetzlich mitverpflichtet. Wer das nicht im Vertrag festhält, läuft Gefahr, später vor Gericht zu sitzen - und trotzdem zu zahlen.

Ein Fall aus dem Mietrecht-Report: Ein Käufer in Köln kaufte ein Haus für 320.000 €. Im Vertrag stand nichts über Straßenausbaubeiträge. Ein Jahr später kam die Stadt mit einer Rechnung über 18.500 € - für eine neue Kanalisation, die vor 20 Jahren geplant war. Der Käufer musste zahlen. Weil im Vertrag nicht stand: „Alle bestehenden und zukünftigen Anliegergebühren werden vom Verkäufer übernommen.“

Das ist kein Einzelfall. Laut einer Studie der Universität Hamburg scheitern 62 % der Käufer, die wegen unklarer Nebenkosten klagen. Warum? Weil sie nicht beweisen können, dass der Verkäufer die Kosten hätte tragen müssen. Der Vertrag sagt nichts - also zahlt der Käufer.

Die fünf größten Kostenfallen

Experten wie Rechtsanwalt Markus Schröder aus Berlin listen regelmäßig die häufigsten Fallen auf. Hier sind die fünf, die am meisten schaden:

1. Unklare Grunderwerbsteuer-Regelung: Wer zahlt sie? Der Verkäufer, der Käufer, beide? Wenn nicht im Vertrag steht, ist es ein Rechtsstreit.
2. Verwechslung von Notarkosten und Grundbuchkosten: Viele glauben, der Notar macht alles. Doch die Grundbuchkosten gehen an das Amt - und werden oft extra berechnet. Das steht nicht automatisch im Angebot.
3. Sanierungskosten im Kaufpreis versteckt: Ein Haus wird als „modernisiert“ angeboten. Aber was genau? Wer zahlt, wenn nach dem Kauf rauskommt, dass die Heizung 20 Jahre alt ist? Der Verkäufer muss das im Vertrag klar benennen - sonst ist der Käufer draufgesessen.
4. Baulasten und Belastungen: Hat das Grundstück eine Baulast? Ist eine öffentliche Leitung unter dem Garten? Ist ein altes Wohnrecht eingetragen? Das prüft der Notar - aber nur, wenn man ihn dazu auffordert. Im Grundbuch steht es - aber wer liest das vor dem Kauf?
5. Keine Pauschale für ungewisse Kosten: Was, wenn die Löschung der Grundschuld teurer wird? Was, wenn die Stadt eine neue Gebühr einführt? Wer zahlt? Ein guter Vertrag legt eine Pauschale fest - z. B. „Alle nicht konkret benannten Kosten bis zu 5.000 € trägt der Verkäufer.“

Die Verbraucherzentrale NRW hat über 40 solcher Kostenfallen dokumentiert. Die meisten sind vermeidbar - wenn man den Vertrag nicht vom Makler oder vom Online-Vorlage-Service unterschreibt, sondern von einem Fachanwalt prüfen lässt.

Wie man sich schützt: Die dreistufige Prüfung

Die Deutsche Anwaltsakademie empfiehlt eine klare, dreistufige Vorgehensweise - und zwar vor der Unterschrift.

1. Prüfung des Grundbuchs durch einen Fachanwalt: Kosten: 300-600 €. Der Anwalt prüft: Gibt es Baulasten? Grundschulden? Wohnrechte? Erschließungsbeiträge? Diese Informationen stehen im Grundbuch - aber nur wer sie liest, weiß, was da steht.
2. Exakte Auflistung aller Kosten im Vertrag: Nicht „Käufer zahlt die üblichen Nebenkosten“. Sondern: „Grunderwerbsteuer: Käufer. Notarkosten: Käufer. Grundbuchkosten: Käufer. Maklercourtage: Jeweils 50 % Käufer und Verkäufer. Löschung der Grundschuld: Verkäufer. Straßenausbaubeiträge: Verkäufer. Energieausweis: Verkäufer.“ Alles. Jeder Cent. Jeder Cent, der nicht steht, ist ein Risiko.
3. Zustandsprüfung durch einen Gutachter: Kosten ab 450 €. Der Gutachter prüft: Ist die Heizung noch tauglich? Ist die Dachdeckung in Ordnung? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Wer zahlt, wenn nach dem Kauf rauskommt, dass die Fassade saniert werden muss? Der Verkäufer - wenn es im Vertrag steht. Sonst der Käufer.

Diese drei Schritte kosten insgesamt etwa 1.500 €. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und typischen Nebenkosten von 50.000 € ist das eine Investition, die bis zu 12.000 € spart - laut Verbraucherzentrale NRW.

Aktuelle Entwicklungen, die Sie kennen müssen

Die Kostenlandschaft ändert sich. Seit Januar 2023 zahlt man in Nordrhein-Westfalen 6,5 % Grunderwerbsteuer - das ist der höchste Satz in Deutschland. Andere Bundesländer überlegen, nachzuziehen. Die Bundesregierung prüft eine bundeseinheitliche Regelung - aber bis das kommt, ist alles unklar.

Die Maklerprovision ist seit 2020 geteilt - aber viele Makler ignorieren das. Sie verlangen weiterhin 7 % vom Käufer. Das ist rechtswidrig. Wer das unterschreibt, zahlt zu viel. Prüfen Sie den Maklervertrag - und fragen Sie nach der Teilung.

Und dann ist da noch die Inflation. Zinsen steigen, Energiekosten klettern, Handwerker werden teurer. Wer heute eine Immobilie kauft, muss mit höheren Sanierungskosten rechnen. Die Kostenfallen werden nicht weniger - sie werden nur größer.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Ein Käufer aus Leipzig kaufte 2023 ein Einfamilienhaus für 310.000 €. Er vertraute auf den Makler. Der Vertrag stand auf einem Formular. Keine Pauschale. Keine Auflistung. Nach sechs Monaten kam die Stadt mit einer Rechnung über 11.200 € für die neue Gehwegsanierung. Der Käufer musste zahlen. Er klagte - und verlor. Der Richter sagte: „Im Vertrag stand nichts. Dann trägt der Käufer die Kosten.“

Das ist kein Einzelfall. Es ist die Regel. Wer den Vertrag nicht prüft, zahlt. Punkt.

Die gute Nachricht: Sie können das verhindern. Sie brauchen keine Rechtsanwältin zu werden. Aber Sie müssen den Vertrag nicht unterschreiben, bevor er geprüft ist. Holen Sie sich Hilfe. Machen Sie die drei Schritte. Legen Sie alles schriftlich fest. Dann sind Sie nicht der nächste, der 10.000 € mehr zahlt - als geplant.