Stellen Sie sich vor, Sie unterschreiben den Kaufvertrag für Ihre Traumwohnung in München oder Berlin. Die Grunderwerbsteuer ist klar, der Notar hat seine Gebührenliste, aber dann kommt die Rechnung des Maklers. Plötzlich fehlt Ihnen ein fünfstelliger Betrag im Budget, weil die Provision höher ausfiel als geplant. Das passiert oft, weil viele Käufer die aktuellen Spielregeln nicht kennen. Seit Ende 2020 gilt in Deutschland eine neue Rechtslage, die Ihnen als Käufer bares Geld sparen kann - wenn Sie wissen, worauf Sie achten müssen.
Die gute Nachricht vorweg: Sie sind dem Makler nicht mehr schutzlos ausgeliefert. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen (kurz: Maklerprovisionsgesetz oder Bestellerprinzip für Kauf, verankert in den §§ 656a bis 656d BGB) hat die Machtverhältnisse verschoben. Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, dürfen Sie maximal die Hälfte der Courtage zahlen. Mehr nicht. Aber wie setzen Sie das durch? Und was tun, wenn der Makler tricksen will?
Was genau regelt das neue Maklergesetz?
Früher war es üblich, dass der Käufer die gesamte Provision zahlte, obwohl der Verkäufer den Makler eingestellt hatte. Das änderte sich am 23. Dezember 2020. Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Verkäufer ihre Kosten einfach auf die Käufer abwälzen, während sie selbst kaum etwas zahlen. Heute gilt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eine klare Trennung:
- Beauftragung durch den Verkäufer: Dieser trägt mindestens 50 % der Provision. Sie zahlen höchstens die andere Hälfte.
- Beauftragung durch beide Seiten: Auch hier gilt die 50-%-Grenze für jeden Teil.
- Beauftragung nur durch den Käufer: Dann zahlen Sie alles allein. Aber Vorsicht: In der Praxis passiert das selten, da Makler meist vom Eigentümer engagiert werden.
Wichtig ist dabei: Diese Regeln gelten nur für Wohnimmobilien. Kaufen Sie ein Bürogebäude, ein Grundstück ohne Bebauung oder ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Parteien, greift diese Schutzvorschrift nicht automatisch. Hier verhandeln Sie frei, wobei der Markt oft dazu neigt, die Kosten auf den Verkäufer zu schieben, besonders bei Neubauten von Bauträgern.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Höhe?
Hier liegt oft ein Missverständnis vor. Viele glauben, das Gesetz lege fest, dass die Provision maximal 3 % oder 4 % betragen darf. Das stimmt so nicht. Es gibt keine bundesweite gesetzliche Obergrenze für die prozentuale Höhe der Maklercourtage. Die Höhe ist grundsätzlich frei verhandelbar. Was das Gesetz jedoch regelt, ist die Aufteilung dieser Kosten zwischen Käufer und Verkäufer.
In der Realität haben sich regionale Richtwerte etabliert. Diese schwanken stark je nach Bundesland. Ein Blick auf die typischen Sätze hilft Ihnen, Angebote einzuordnen:
| Bundesland / Region | Übliche Gesamtcourtage (inkl. MwSt.) | Ihr maximaler Anteil (bei Verkäufervermittlung) |
|---|---|---|
| Bremen & Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % |
| Bayern & Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin & Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen & Thüringen | ca. 5,95 % - 7,14 % | ca. 2,98 % - 3,57 % |
Wie Sie sehen, liegen die Sätze oft bei 7,14 % inkl. Mehrwertsteuer. Das klingt viel, aber dank der 50-%-Regel tragen Sie in den meisten Fällen "nur" die Hälfte. Theoretisch könnte ein Makler auch 10 % verlangen. Solange der Verkäufer die andere Hälfte zahlt, wäre das rechtlich okay. Praktisch würde kein Käufer bei einer solchen Summe mitspielen, es sei denn, die Immobilie ist extrem exklusiv.
So prüfen Sie die Provision vor dem Notartermin
Der häufigste Fehler: Käufer warten, bis der Notar den Vertrag liest, um die Kosten zu checken. Zu spät! Prüfen Sie die Aufstellung der Kaufnebenkosten bereits, bevor Sie das Exposé ernst nehmen. Gehen Sie Schritt für Schritt vor:
- Fordern Sie den Maklervertrag an: Lassen Sie sich schriftlich zeigen, wer den Makler beauftragt hat. Ist es der Verkäufer? Gut.
- Prüfen Sie die Provisionshöhe: Steht dort ein Prozentsatz? Ist er realistisch für Ihre Region? Vergleichen Sie mit den oben genannten Richtwerten.
- Checken Sie die Aufteilung: Steht im Vertrag oder im Exposé, dass die Provision geteilt wird? Oder steht dort vage "vom Käufer zu tragen"? Letzteres ist bei Verkäufervermittlung seit 2020 unwirksam.
- Achten Sie auf versteckte Kosten: Manche Makler versuchen, "Marketingpauschalen" oder "Aufwandspauschalen" extra abzurechnen. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az. I-24 U 87/24) sind solche Nebenkosten unzulässig, wenn sie nicht transparent im Vorfeld vereinbart wurden und eigentlich Teil der Provision sein sollten.
Ein praktischer Tipp: Nutzen Sie einen Rechner für Kaufnebenkosten online. Geben Sie den Kaufpreis und Ihre Region ein. So sehen Sie sofort, ob die geforderte Summe plausibel ist. Wenn der Makler plötzlich 5 % von Ihnen will, obwohl die Gesamtprovision 7,14 % beträgt, fragen Sie nach, warum der Verkäufer weniger als die Hälfte zahlt.
Wenn der Makler tricksen will: Ihre Rechte
Nicht alle Makler halten sich strikt an die neuen Regeln. Besonders in begehrten Lagen wie München, Hamburg oder Berlin versuchen manche, alte Gewohnheiten durchzusetzen. Ein Nutzerbericht aus Berlin zeigt das deutlich: Dort wollten Makler teilweise 70 % der Provision vom Käufer, trotz gesetzlicher Klarstellung. Der Hinweis auf § 656c BGB half hier weiter.
Was können Sie tun, wenn Sie bereits gezahlt haben, obwohl der Verkäufer mehr hätte übernehmen müssen? Sie haben einen Rückzahlungsanspruch. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in jüngeren Entscheidungen bestätigt. Ein Beispiel: Eine Käuferin in Köln erhielt nach dem BGH-Urteil I ZR 138/24 ganze 12.450 € zurück, weil ihr Anteil an der Provision auf einer 420.000 €-Wohnung falsch berechnet wurde.
Wichtig: Der entscheidende Zeitpunkt ist das Datum der Maklerbeauftragung, nicht das Datum Ihrer Unterschrift unter dem Kaufvertrag. Wurde der Makler vor dem 23.12.2020 beauftragt, gelten noch die alten Regeln. Bei Verträgen danach greift das neue Gesetz vollumfänglich.
Österreichische Perspektive: Warum wir uns freuen können
Als Grazerin schaue ich oft über die Grenze nach Deutschland und frage mich manchmal, warum die Diskussionen dort so hitzig sind. In Österreich sieht die Lage anders aus. Hier liegt die durchschnittliche Maklerprovision bei etwa 3 % plus Umsatzsteuer. Oft übernimmt der Verkäufer die Kosten komplett, besonders bei Wohnungen in Wien oder Graz.
Warum ist das relevant für Sie? Wenn Sie international vergleichen oder sogar grenzüberschreitend kaufen, merken Sie schnell: Deutschland ist im europäischen Vergleich teuer. Während in der Schweiz oft der Verkäufer zahlt und in Österreich die 3%-Marke Standard ist, liegt der deutsche Durchschnitt gewichtet bei über 6 %. Das belastet Ihre Finanzierung. Planen Sie also großzügig. Neben der Grunderwerbsteuer (die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt!) und den Notarkosten (ca. 1,5-2 %) ist die Maklerprovision der dritte große Blockbuster in Ihrer Nebenkostenrechnung.
Trends und Ausblick: Geht es bald billiger?
Die Politik schläft nicht. Im Koalitionsvertrag 2025-2029 wird diskutiert, ob man eine harte Deckelung einführt. Einige Politiker fordern eine absolute Obergrenze von 7,14 % für Wohnimmobilien, um die regionalen Unterschiede zu glätten. Experten wie Prof. Dr. Christoph Weder von der Frankfurt School of Finance prognostizieren allerdings eher einen langsamen Wandel.
Seiner Einschätzung nach könnten digitale Plattformen wie Homeday oder Hausgold den Druck erhöhen. Diese Anbieter arbeiten oft mit niedrigeren Pauschalen oder Modellen, bei denen der Verkäufer zahlt. Bis 2030 könnte der Durchschnittswert auf 5,75 % sinken, sagen Optimisten. Kritiker wie der Immobilienverband IVD warnen dagegen: Eine zu starke Regulierung könnte dazu führen, dass Makler in ländlichen Regionen aufgeben, weil sich die Arbeit für sie nicht mehr lohnt. Für Sie als Käufer heißt das: Bleiben Sie wachsam. Die Digitalisierung bringt Transparenz, aber auch neue Geschäftsmodelle, die Sie verstehen müssen, bevor Sie unterschreiben.
Fazit: Ihr Fahrplan zur richtigen Provision
Die Maklerprovision ist kein Naturgesetz, sondern Verhandlungssache innerhalb eines festen Rahmens. Nutzen Sie Ihre gesetzlichen Rechte. Bestehen Sie auf der 50-%-Grenze, wenn der Verkäufer den Makler geschickt hat. Lassen Sie sich nichts mündlich erzählen - alles muss schriftlich fixiert sein. Und wenn die Zahlen nicht stimmen: Wehren Sie sich. Ein Anruf beim örtlichen Mieterverein oder eine kurze Beratung bei einem Fachanwalt für Immobilienrecht kostet wenig und spart oft Tausende Euro.
Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn ich die Immobilie nicht kaufe?
Nein. Die Provision wird erst fällig, wenn ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zustande kommt. Haben Sie nur Besichtigungstermine wahrgenommen oder ein Angebot gemacht, das abgelehnt wurde, fallen keine Kosten an. Ausnahme: Bei Alleinaufträgen kann es spezielle Klauseln geben, aber diese müssen sehr eng ausgelegt sein.
Gilt die 50-Prozent-Regel auch für Grundstücke?
Nur bedingt. Die strenge 50-Prozent-Regel des § 656a BGB gilt explizit für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bei unbebauten Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ist die Aufteilung freier. Oft zahlt hier traditionell der Verkäufer, aber das ist nicht gesetzlich erzwungen wie beim Wohnraum für Eigennutzer.
Kann der Makler höhere Provisionen verlangen, wenn er "mehr leistet"?
Ja, die Höhe ist verhandelbar. Das Gesetz begrenzt nicht die Höhe, sondern die Aufteilung. Ein Makler kann 8 % oder 9 % verlangen, wenn er beispielsweise aufwendige Renovierungen koordiniert oder exklusive Objekte betreut. Entscheidend ist aber: Zahlt der Verkäufer den Auftraggeber-Anteil, dürfen Sie nie mehr als die Hälfte dieses Gesamtbetrags tragen.
Was tun, wenn im Exposé steht "Provision vom Käufer"?
Ignorieren Sie das nicht, aber lassen Sie sich nicht davon abschrecken. Seit 2020 ist eine solche Klausel bei Verkäufervermittlung unwirksam, soweit sie die 50-Prozent-Grenze verletzt. Fordern Sie den korrigierten Maklervertrag an. In den meisten Fällen wird der Makler dies akzeptieren, da er weiß, dass die Rechtslage eindeutig ist.
Zahle ich Provision, wenn ich über einen Bauträger neu baue?
In der Regel nein. Bei Neubauimmobilien von Bauträgern ist die Provision meist im Kaufpreis enthalten oder wird direkt vom Bauträger bezahlt. Lesen Sie trotzdem den Kaufvertrag genau. Manchmal wird eine "Vertriebsprovision" separat ausgewiesen, die dann ebenfalls der Käuferlast unterliegen kann, wenn sie nicht klar als Verkäuferleistung definiert ist.
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