Preisabschläge vs. Renovierungskosten: Was lohnt sich vor dem Immobilienverkauf?

Stell dir vor, du willst deine Immobilie verkaufen. Du schaust auf die abgenutzten Bodenbeläge, das alte Heizsystem und die schlechte Energiebilanz. Jetzt die Frage: Renovieren - und viel Geld investieren - oder einfach einen Preisabschlag akzeptieren und schnell verkaufen? Viele Verkäufer entscheiden falsch, weil sie nur auf Gefühle hören. Doch die Zahlen sprechen eine klare Sprache.

Warum Energieeffizienz den Preis bestimmt

Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G oder H verliert heute deutlich mehr Wert als noch vor zwei Jahren. Laut Empirica beträgt der Preisabschlag für solche Objekte aktuell 333 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu einem Gebäude der Klasse C. Das ist fast doppelt so viel wie 2022. Wenn du eine 120 Quadratmeter große Wohnung hast, bedeutet das einen Verlust von über 40.000 Euro - nur wegen der Energieklasse.

Das liegt nicht an der Laune der Käufer. Es liegt an Gesetzen. Seit 2024 müssen neue Mieter in Gebäuden mit Energieklasse G oder schlechter eine energetische Sanierung innerhalb von zwei Jahren durchführen. Wer das Haus kauft, zahlt also nicht nur den Kaufpreis - er zahlt auch die Sanierungskosten. Und das macht viele Käufer skeptisch. Die Nachfrage nach unsanierten Objekten ist heute nur noch halb so groß wie vor fünf Jahren.

Bei Gebäuden aus den 1960er-Jahren ist der Abschlag noch extremer: bis zu 1.133 Euro pro Quadratmeter gegenüber einem modernen Referenzobjekt. Davon entfallen allein 935 Euro auf das Baujahr. Das ist kein Zufall. Es ist Marktwirklichkeit.

Was bringt eine Renovierung wirklich?

Du denkst, ein neuer Boden, frische Farbe und ein modernes Badezimmer machen alles besser? Das stimmt - aber nur, wenn du es richtig machst.

Eva Buchholz von IMEB hat analysiert: Wenn du 20.000 Euro in Bodenbeläge, Wände und das Badezimmer investierst, kann der Verkaufspreis um 30.000 bis 50.000 Euro steigen - vorausgesetzt, die Immobilie liegt in einer starken Region wie München, Salzburg oder Graz. Der Gewinn nach Abzug der Kosten liegt dann bei bis zu 30.000 Euro. Das ist ein Return on Investment von 1:1,5 oder mehr. Genau das ist die Faustregel: Nur investieren, wenn du mindestens 1,5 Euro Mehrwert pro investiertem Euro bekommst.

Aber Achtung: DIY-Projekte oder billige Lösungen können schaden. Ein schlecht verlegter Laminatboden oder ein unprofessionell verputztes Bad wirken unprofessionell. Käufer sehen das als Warnsignal - und ziehen sich zurück. Es geht nicht darum, das Haus zum Palast zu machen. Es geht darum, Vertrauen zu schaffen. Ein sauberer, gepflegter Zustand signalisiert: Hier wurde auf Qualität geachtet.

Wann lohnt sich der Preisabschlag?

Manchmal ist der Preisabschlag die klügere Wahl. Wenn du dringend Geld brauchst, wenn du nicht mehr im Haus wohnen kannst, oder wenn die Sanierungskosten über 50.000 Euro liegen, dann ist ein fairen Rabatt oft der ehrlichere Weg.

Ein guter Käufer bringt ein Baugutachten mit. Er listet alle Mängel auf: undichte Fenster, alte Heizung, feuchte Wände. Dann sagt er: „Ich zahle 15 % weniger, weil ich die Sanierung selbst mache.“ Das ist legal. Und es passiert täglich. In strukturschwachen Regionen wie Teilen von Ostdeutschland oder ländlichen Gebieten in der Steiermark ist das sogar die Regel.

Wenn du weißt, dass dein Haus nur für 200.000 Euro verkauft werden kann - und du 60.000 Euro in die Sanierung stecken müsstest - dann ist ein Preisabschlag von 40.000 Euro vielleicht besser als eine teure, unsichere Investition. Der Käufer bekommt ein Projekt, du bekommst dein Geld schnell und ohne Stress.

Die drei Fehler, die Verkäufer machen

1. Renovieren ohne Marktanalyse. Du renovierst das Badezimmer für 15.000 Euro - aber in deiner Region zahlen Käufer nur für eine funktionierende Heizung. Dein Geld ist verbrannt.
2. Ignorieren der Energiebilanz. Du denkst, ein neuer Anstrich reicht. Doch wenn die Wände nicht gedämmt sind, bleibt das Haus unverkäuflich. Die Energieklasse ist heute das wichtigste Verkaufsargument.
3. Überschätzen des eigenen Geschmacks. Du magst dunkle Holzdielen. Käufer mögen helle, lichtdurchflutete Räume. Was dir „modern“ erscheint, wirkt für viele „altmodisch“.

Was du wirklich tun solltest

Du musst nicht alles erneuern. Aber du musst die wichtigsten Punkte treffen:

• Heizung und Fenster prüfen. Wenn die Heizung älter als 20 Jahre ist und die Fenster einzeln verglast sind: ersetzen. Das bringt den höchsten Mehrwert.
• Energieausweis aktualisieren. Lass ihn von einem zertifizierten Gutachter erstellen. Ein aktueller, sauberer Ausweis vertrauenswürdig.
• Wände streichen. Weiße, neutrale Farben. Keine bunten Wände. Keine dunklen Holztäfelungen.
• Bodenbelag prüfen. Wenn der Laminatboden wackelt oder die Fliesen brüchig sind: ersetzen. Sonst wird der Käufer davon ausgehen, dass auch die Heizungsrohre kaputt sind.
• Küche und Bad sauber halten. Keine Renovierung nötig - aber gründliche Reinigung. Alles muss blitzblank sein. Ein sauberes Bad ist das wichtigste Verkaufsgespräch.

Das kostet vielleicht 5.000 bis 8.000 Euro - aber es kann den Verkaufspreis um 20.000 bis 30.000 Euro erhöhen. Das ist ein Return on Investment von 1:4. Und das ist das, was zählt.

Die Rechnung: Verkauf mit oder ohne Sanierung?

Nehmen wir ein Beispiel aus Graz: Ein Einfamilienhaus aus 1975, 140 Quadratmeter, Energieklasse F. Marktwert ohne Sanierung: 320.000 Euro. Mit Sanierung (Fenster, Heizung, Dämmung, Bad, Anstrich): 450.000 Euro. Sanierungskosten: 85.000 Euro. Verkaufskosten (Makler, Notar, Steuern): ca. 25.000 Euro.

Ohne Sanierung: 320.000 - 25.000 = 295.000 Euro Netto

Mit Sanierung: 450.000 - 85.000 - 25.000 = 340.000 Euro Netto

Der Unterschied: 45.000 Euro. Das ist mehr als ein Jahr Gehalt. Und das ist nur der Anfang. Ein energieeffizientes Haus verkauft sich schneller - oft innerhalb von 30 Tagen. Ein unsaniertes Objekt bleibt drei bis sechs Monate auf dem Markt. Währenddessen zahlt du noch Nebenkosten, Steuern, Versicherung. Das addiert sich.

Was du jetzt tun solltest

1. Lass deinen Energieausweis aktualisieren. Frag einen zertifizierten Energieberater. Das kostet 150 bis 300 Euro - aber es ist der wichtigste Schritt.

2. Prüfe den Markt. Schau auf ImmoScout24: Wie viel verkaufen ähnliche Häuser in deiner Straße? Nur die letzten drei Monate zählen.

3. Rechne die Zahlen. Wie viel kostet eine sinnvolle Sanierung? Wie viel mehr bekommst du? Ist der Gewinn mindestens 1,5-fach?

4. Entscheide. Wenn du mehr als 40.000 Euro investieren müsstest und der Markt schwach ist: akzeptiere einen Preisabschlag. Wenn du unter 20.000 Euro investierst und die Energieklasse auf D oder besser bringst: renoviere.

Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, klug zu sein. Die Immobilie, die heute verkauft wird, ist nicht die, die am schönsten aussieht. Sie ist die, die am wenigsten Risiko birgt. Und Käufer zahlen für Sicherheit - nicht für Dekoration.