Stell dir vor, du willst deine Immobilie verkaufen. Du schaust auf die abgenutzten Bodenbeläge, das alte Heizsystem und die schlechte Energiebilanz. Jetzt die Frage: Renovieren - und viel Geld investieren - oder einfach einen Preisabschlag akzeptieren und schnell verkaufen? Viele Verkäufer entscheiden falsch, weil sie nur auf Gefühle hören. Doch die Zahlen sprechen eine klare Sprache.
Warum Energieeffizienz den Preis bestimmt
Ein Haus mit Energieeffizienzklasse G oder H verliert heute deutlich mehr Wert als noch vor zwei Jahren. Laut Empirica beträgt der Preisabschlag für solche Objekte aktuell 333 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu einem Gebäude der Klasse C. Das ist fast doppelt so viel wie 2022. Wenn du eine 120 Quadratmeter große Wohnung hast, bedeutet das einen Verlust von über 40.000 Euro - nur wegen der Energieklasse.Das liegt nicht an der Laune der Käufer. Es liegt an Gesetzen. Seit 2024 müssen neue Mieter in Gebäuden mit Energieklasse G oder schlechter eine energetische Sanierung innerhalb von zwei Jahren durchführen. Wer das Haus kauft, zahlt also nicht nur den Kaufpreis - er zahlt auch die Sanierungskosten. Und das macht viele Käufer skeptisch. Die Nachfrage nach unsanierten Objekten ist heute nur noch halb so groß wie vor fünf Jahren.
Bei Gebäuden aus den 1960er-Jahren ist der Abschlag noch extremer: bis zu 1.133 Euro pro Quadratmeter gegenüber einem modernen Referenzobjekt. Davon entfallen allein 935 Euro auf das Baujahr. Das ist kein Zufall. Es ist Marktwirklichkeit.
Was bringt eine Renovierung wirklich?
Du denkst, ein neuer Boden, frische Farbe und ein modernes Badezimmer machen alles besser? Das stimmt - aber nur, wenn du es richtig machst.Eva Buchholz von IMEB hat analysiert: Wenn du 20.000 Euro in Bodenbeläge, Wände und das Badezimmer investierst, kann der Verkaufspreis um 30.000 bis 50.000 Euro steigen - vorausgesetzt, die Immobilie liegt in einer starken Region wie München, Salzburg oder Graz. Der Gewinn nach Abzug der Kosten liegt dann bei bis zu 30.000 Euro. Das ist ein Return on Investment von 1:1,5 oder mehr. Genau das ist die Faustregel: Nur investieren, wenn du mindestens 1,5 Euro Mehrwert pro investiertem Euro bekommst.
Aber Achtung: DIY-Projekte oder billige Lösungen können schaden. Ein schlecht verlegter Laminatboden oder ein unprofessionell verputztes Bad wirken unprofessionell. Käufer sehen das als Warnsignal - und ziehen sich zurück. Es geht nicht darum, das Haus zum Palast zu machen. Es geht darum, Vertrauen zu schaffen. Ein sauberer, gepflegter Zustand signalisiert: Hier wurde auf Qualität geachtet.
Wann lohnt sich der Preisabschlag?
Manchmal ist der Preisabschlag die klügere Wahl. Wenn du dringend Geld brauchst, wenn du nicht mehr im Haus wohnen kannst, oder wenn die Sanierungskosten über 50.000 Euro liegen, dann ist ein fairen Rabatt oft der ehrlichere Weg.Ein guter Käufer bringt ein Baugutachten mit. Er listet alle Mängel auf: undichte Fenster, alte Heizung, feuchte Wände. Dann sagt er: „Ich zahle 15 % weniger, weil ich die Sanierung selbst mache.“ Das ist legal. Und es passiert täglich. In strukturschwachen Regionen wie Teilen von Ostdeutschland oder ländlichen Gebieten in der Steiermark ist das sogar die Regel.
Wenn du weißt, dass dein Haus nur für 200.000 Euro verkauft werden kann - und du 60.000 Euro in die Sanierung stecken müsstest - dann ist ein Preisabschlag von 40.000 Euro vielleicht besser als eine teure, unsichere Investition. Der Käufer bekommt ein Projekt, du bekommst dein Geld schnell und ohne Stress.
Die drei Fehler, die Verkäufer machen
- Renovieren ohne Marktanalyse. Du renovierst das Badezimmer für 15.000 Euro - aber in deiner Region zahlen Käufer nur für eine funktionierende Heizung. Dein Geld ist verbrannt.
- Ignorieren der Energiebilanz. Du denkst, ein neuer Anstrich reicht. Doch wenn die Wände nicht gedämmt sind, bleibt das Haus unverkäuflich. Die Energieklasse ist heute das wichtigste Verkaufsargument.
- Überschätzen des eigenen Geschmacks. Du magst dunkle Holzdielen. Käufer mögen helle, lichtdurchflutete Räume. Was dir „modern“ erscheint, wirkt für viele „altmodisch“.
Was du wirklich tun solltest
Du musst nicht alles erneuern. Aber du musst die wichtigsten Punkte treffen:- Heizung und Fenster prüfen. Wenn die Heizung älter als 20 Jahre ist und die Fenster einzeln verglast sind: ersetzen. Das bringt den höchsten Mehrwert.
- Energieausweis aktualisieren. Lass ihn von einem zertifizierten Gutachter erstellen. Ein aktueller, sauberer Ausweis vertrauenswürdig.
- Wände streichen. Weiße, neutrale Farben. Keine bunten Wände. Keine dunklen Holztäfelungen.
- Bodenbelag prüfen. Wenn der Laminatboden wackelt oder die Fliesen brüchig sind: ersetzen. Sonst wird der Käufer davon ausgehen, dass auch die Heizungsrohre kaputt sind.
- Küche und Bad sauber halten. Keine Renovierung nötig - aber gründliche Reinigung. Alles muss blitzblank sein. Ein sauberes Bad ist das wichtigste Verkaufsgespräch.
Das kostet vielleicht 5.000 bis 8.000 Euro - aber es kann den Verkaufspreis um 20.000 bis 30.000 Euro erhöhen. Das ist ein Return on Investment von 1:4. Und das ist das, was zählt.
Die Rechnung: Verkauf mit oder ohne Sanierung?
Nehmen wir ein Beispiel aus Graz: Ein Einfamilienhaus aus 1975, 140 Quadratmeter, Energieklasse F. Marktwert ohne Sanierung: 320.000 Euro. Mit Sanierung (Fenster, Heizung, Dämmung, Bad, Anstrich): 450.000 Euro. Sanierungskosten: 85.000 Euro. Verkaufskosten (Makler, Notar, Steuern): ca. 25.000 Euro.Ohne Sanierung: 320.000 - 25.000 = 295.000 Euro Netto
Mit Sanierung: 450.000 - 85.000 - 25.000 = 340.000 Euro Netto
Der Unterschied: 45.000 Euro. Das ist mehr als ein Jahr Gehalt. Und das ist nur der Anfang. Ein energieeffizientes Haus verkauft sich schneller - oft innerhalb von 30 Tagen. Ein unsaniertes Objekt bleibt drei bis sechs Monate auf dem Markt. Währenddessen zahlt du noch Nebenkosten, Steuern, Versicherung. Das addiert sich.
Was du jetzt tun solltest
1. Lass deinen Energieausweis aktualisieren. Frag einen zertifizierten Energieberater. Das kostet 150 bis 300 Euro - aber es ist der wichtigste Schritt. 2. Prüfe den Markt. Schau auf ImmoScout24: Wie viel verkaufen ähnliche Häuser in deiner Straße? Nur die letzten drei Monate zählen. 3. Rechne die Zahlen. Wie viel kostet eine sinnvolle Sanierung? Wie viel mehr bekommst du? Ist der Gewinn mindestens 1,5-fach? 4. Entscheide. Wenn du mehr als 40.000 Euro investieren müsstest und der Markt schwach ist: akzeptiere einen Preisabschlag. Wenn du unter 20.000 Euro investierst und die Energieklasse auf D oder besser bringst: renoviere.Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, klug zu sein. Die Immobilie, die heute verkauft wird, ist nicht die, die am schönsten aussieht. Sie ist die, die am wenigsten Risiko birgt. Und Käufer zahlen für Sicherheit - nicht für Dekoration.
Lohnt sich eine Sanierung, wenn ich schnell verkaufen muss?
Wenn du innerhalb von 6 Wochen verkaufen musst, lohnt sich eine umfassende Sanierung fast nie. Aber kleine Maßnahmen wie Reinigung, Anstrich und Energieausweis können dich in 2-3 Wochen fertig haben und den Verkaufspreis um 15-25 % erhöhen. Die meisten Käufer schätzen Sauberkeit und Transparenz mehr als eine neue Küche.
Welche Renovierungen bringen den höchsten Mehrwert?
Die höchsten Renditen erzielen du mit: 1) Energieeffizienz (Dämmung, Fenster, Heizung), 2) Saubere, neutrale Innenausstattung (Anstrich, Boden), 3) Funktionierende Sanitäranlagen. Ein neues Badezimmer bringt mehr als eine moderne Küche - weil Käufer bei der Dusche und Toilette sofort spüren, ob die Immobilie gepflegt wurde.
Ist ein Preisabschlag von 20 % normal?
Ja, besonders bei Immobilien mit Energieklasse G oder schlechter, oder bei Gebäuden aus den 1960er-Jahren. In strukturschwachen Regionen ist ein Abschlag von 15-25 % üblich. Käufer rechnen mit Sanierungskosten von 30.000 bis 80.000 Euro - und ziehen das vom Preis ab. Ein fairer Abschlag ist kein Zeichen von Schwäche - er ist realistisch.
Was passiert, wenn ich gar nichts mache?
Deine Immobilie bleibt länger auf dem Markt - oft über sechs Monate. Käufer schauen sie sich an, aber bieten weniger. Du verlierst nicht nur Geld durch niedrigere Angebote, sondern auch durch laufende Kosten: Steuern, Versicherung, Zinsen, Wartung. Die längere Verkaufszeit kostet dich oft mehr als eine kleine Renovierung.
Kann ich den Preis nach der Renovierung wieder senken?
Nein, das ist kein Vorteil. Wenn du renoverst, musst du den Preis entsprechend anheben - sonst verlierst du Geld. Der Trick ist, den Mehrwert zu kommunizieren: „Energieklasse D, neue Fenster, modernes Bad“ - das ist ein Verkaufsargument, kein Nachteil. Ein niedriger Preis nach Renovierung signalisiert nur: „Ich habe nicht gewusst, was ich tue.“
16 Kommentare
Andreas Felder
Ich hab vor 2 Jahren genau das gemacht: 5k in Anstrich, Boden und Energieausweis gesteckt, Preis um 28k höher verkauft. Keine große Renovierung, nur Sauberkeit und Transparenz. Käufer haben gesagt: "Endlich mal kein Chaos" 😊
Klaus - Peter Richter
Leute ihr übertreibt echt mit den 40k Abschlag das ist doch nur in München so in meiner Kleinstadt ist es mehr 15k und das nur wenn die Heizung aus den 80ern ist
Patrick Cher
Ach ja natürlich. Weil wir ja alle nur wegen der Energieklasse kaufen. Nicht weil die Wohnung nach Schimmel riecht oder das Dach undicht ist. Nein nein, nur die Klasse F. Wie praktisch, dass die Politik uns jetzt alle zu Energieberatern gemacht hat. 🙄
Gunvor Bakke Kvinlog
Es ist interessant, wie sehr wir uns an messbaren Werten orientieren, anstatt an der Qualität des Lebens, das in einem Haus entsteht. Aber ja, der Markt ist der Markt. Ich frage mich nur, ob wir nicht langsam vergessen, was ein Zuhause eigentlich ist.
Adrienne Seitz
Ich find’s gut, dass hier endlich mal klare Zahlen kommen. Ich hab letztes Jahr ein Haus in Köln verkauft, Energieklasse E, 15k investiert in Dämmung und Fenster – Preis um 37k gestiegen. Käufer waren total erleichtert, dass sie nicht selbst ranmüssen. Und nein, ich hab nicht den Luxus einer neuen Küche gebraucht.
Sebastian Westphal
Wieso sagt keiner, dass die 333€/qm Abschlag nur gilt, wenn man den Energieausweis vorweisen kann? Ich hab vor 6 Monaten ein Haus mit G gesehen – der Verkäufer hatte keinen Ausweis. Der Käufer hat 50k weniger geboten, weil er Angst hatte, dass es noch schlimmer ist. Also: Ausweis machen, bevor man anfängt zu jammern.
Dana Lenz
Wer jetzt noch glaubt, man kann mit einem neuen Anstrich den Markt täuschen, irrt sich. Die Gesetze haben sich geändert, die Käufer sind informiert, und die Banken verweigern Kredite für unsanierte Objekte. Wer nicht handelt, verliert. Punkt.
Lorentz Koagedal
Ich hab neulich ein Haus gekauft, war Energieklasse H, Heizung aus 1972, Fenster kaputt, Boden wackelig, und ich hab gedacht wow das ist doch perfekt für mich, hab 120k investiert, hab jetzt ne neue Heizung, neue Fenster, Dämmung, Bad, Küche, Laminat, alles neu, und der Verkäufer hat mir gesagt er hat nur 5k in den Boden investiert und das war’s, und ich hab gedacht das ist doch unmöglich, wie kann man so was verkaufen, und jetzt hab ich ne 180k Rechnung und der Wert ist nur 420k und ich hab 500k bezahlt und ich hab jetzt keine Lust mehr auf Immobilien und ich will nur noch schlafen
Veronika H.
„Energieklasse G oder H“ – das ist nicht korrekt. Es gibt keine H-Klasse mehr seit 2023. Und „Bodenbelag wackelt“ – wackelt nicht, es heißt „locker“. Und „blitzblank“ ist kein Fachbegriff. Ihr schreibt wie Laien. Das macht mich wahnsinnig.
Sinead Riccardi
Das ist der typische deutsche Blödsinn. Du investierst 20k, bekommst 30k zurück? Und du glaubst, das ist fair? Die Banken verlangen 4% Zinsen, der Makler nimmt 7%, der Staat 15% Grunderwerbsteuer – du bist am Ende nur der Dumme. Die echten Profiteure sind die Energieberater und die Bauunternehmen. Du bist nur das Opfer.
Julia Golher
Wer sagt, dass Energieeffizienz wichtig ist, der hat nie in einem alten Haus gelebt. Da ist es kuschelig. Heizung läuft 24/7, aber man fühlt sich wohl. Heute wollen alle klinisch rein. Ich verkaufe mein Haus nicht. Ich lass es stehen. Und wenn keiner will, dann bleibt es eben meinem Sohn.
Karl Benion
Ich hab vor 3 Monaten ein Haus in Brandenburg verkauft – Energieklasse F, 10k in Fenster und Anstrich, 120k mehr Verkaufserlös. Der Käufer war ein junger Paar, die haben gesagt: Wir wollten sowieso sanieren, aber jetzt können wir uns den Luxus einer neuen Küche leisten. Das ist der Punkt: Du baust nicht für dich, du baust für den, der kommt.
Marcelo Mermedo
Wenn du nur 5k investierst und 25k mehr bekommst – das ist kein Zufall, das ist Strategie. Die meisten Verkäufer denken, sie müssen alles machen. Aber nein. Es geht um die drei Säulen: Energie, Sauberkeit, Transparenz. Alles andere ist Dekoration. Und wenn du das verstanden hast, dann bist du schon 80% weiter. Du musst kein Palast bauen – du musst nur vertrauenswürdig wirken.
Matthias Broghammer
Ich bin aus Berlin, hab in der Eifel ein Haus gekauft. Da hat der Verkäufer gesagt: „Ich mache nichts, ich will nur raus.“ Und ich hab gedacht: Cool, Projekt. Aber dann kam der Energieausweis – G, und die Heizung war ein alter Ölkessel aus 1985. Ich hab 180k gezahlt, 60k investiert, und jetzt steht es leer. Weil niemand in der Eifel für 240k ein Haus will, das noch 30k Sanierung braucht. Der Markt ist kein Traum. Er ist eine Rechnung.
Joeri Puttevils
Als Immobilienberater in Belgien: Der Punkt mit dem Energieausweis ist entscheidend. Aber noch wichtiger: Die Dokumentation. Wer einen sauberen, detaillierten Sanierungsplan vorlegt – auch wenn er nur 5k investiert hat – bekommt 10-15% mehr. Käufer zahlen für Transparenz, nicht für Farbe. Das ist der echte Mehrwert.
Maury Doherty
Ich hab das gelesen und mir gedacht: Wow, das ist wie ein Leitfaden für den Untergang der westlichen Zivilisation. Wir haben die Natur kaputt gemacht, und jetzt sollen wir die Häuser wieder heilen? Ich glaube, wir sollten einfach aufhören zu kaufen. Und zu verkaufen. Und zu leben.