Wenn Sie eine Mietimmobilie besitzen, dann geht es nicht nur darum, monatlich Miete einzusammeln. Es geht darum, dass Ihr Geld arbeitet - und zwar langfristig und mit Gewinn. Doch viele Vermieter unterschätzen, wie sehr eine gezielte Modernisierung den Wert und die Rendite ihrer Immobilie verändern kann. Die Frage ist nicht, ob man sanieren sollte, sondern wie viel man dafür ausgeben darf, damit sich das überhaupt lohnt. Der ROI - der Return on Investment - ist der Schlüssel, um das zu wissen.
Was ist ROI wirklich - und warum ist er bei Mietimmobilien so wichtig?
ROI steht für Return on Investment, also die Rendite Ihrer Investition. Einfach gesagt: Wie viel Gewinn bringen Ihnen die Modernisierungskosten? Wenn Sie 50.000 Euro in neue Fenster, eine Wärmepumpe und eine Isolierung investieren, dann müssen Sie berechnen: Kommt davon mehr als 50.000 Euro an höheren Mieteinnahmen oder höherem Verkaufswert zurück? Wenn ja, dann ist die Sanierung wirtschaftlich. Wenn nein, dann verlieren Sie Geld - auch wenn die Wohnung danach schöner ist.
Die meisten Vermieter rechnen falsch. Sie schauen nur auf die Mieterhöhung nach § 559 BGB und vergessen alles andere: Nebenkosten, Zinsen, Mietausfälle, Steuern. Ein Beispiel: Ein Vermieter in Wien investiert 60.000 Euro in eine energetische Sanierung und erhöht die Kaltmiete von 950 auf 1.050 Euro. Das klingt nach 2.400 Euro mehr Miete pro Jahr. Aber: Die Mieterhöhung ist auf maximal 8 Prozent der Sanierungskosten pro Jahr begrenzt - also nur 4.800 Euro jährlich. Und das ist der Höchstbetrag, nicht der Garantiebetrag. Wer das nicht checkt, rechnet mit einer Rendite von 8 Prozent - und landet bei 4 Prozent. Oder noch schlechter.
Die korrekte Formel - so rechnen Sie ROI richtig
Die Grundformel ist einfach: ROI = (Gewinn - Investitionskosten) / Investitionskosten × 100
Aber was ist der Gewinn? Nicht einfach die neue Miete. Der Gewinn ist die Netto-Mieteinnahme über die gesamte Haltedauer. Das heißt:
- Neue Kaltmiete minus alte Kaltmiete = zusätzliche Miete
- Minus alle umlegbaren Nebenkosten (z. B. Heizkosten, Hausmeister)
- Minus Instandhaltungskosten, die durch die Sanierung entstehen (z. B. höhere Versicherungsprämien)
- Minus Mietausfälle während der Bauzeit
- Minus Verwaltungskosten (ca. 1,25 % der Kaufsumme pro Jahr)
- Minus Steuern auf die Mieteinnahmen (ca. 30 % des Gewinns)
Erst dann haben Sie den echten Gewinn. Nehmen wir ein konkretes Beispiel:
Ein 85 m² Apartment in Graz wurde für 286.600 Euro gekauft. Sie investieren 45.000 Euro in neue Fenster, Dämmung und eine moderne Heizung. Die Kaltmiete steigt von 800 auf 950 Euro - also +150 Euro/Monat = +1.800 Euro/Jahr. Die Mieterhöhung ist legal, da sie unter 8 % der Sanierungskosten liegt (8 % von 45.000 = 3.600 Euro). Die zusätzliche Miete von 1.800 Euro ist also zulässig.
Aber: Während der 4-monatigen Bauzeit bleibt die Wohnung leer. Das sind 800 Euro × 4 = 3.200 Euro Mietausfall. Die Verwaltungskosten steigen von 2.500 auf 2.800 Euro/Jahr. Die Steuern auf die zusätzliche Miete sind ca. 540 Euro/Jahr (30 % von 1.800). Die Instandhaltungskosten steigen um 200 Euro/Jahr durch neue Technik.
Netto-Mehreinnahme pro Jahr: 1.800 - 540 - 200 - 300 (mehr Verwaltung) = 760 Euro. Die Sanierung kostete 45.000 Euro. ROI = (760 - 45.000) / 45.000 × 100? Nein - das ist falsch. Der ROI bezieht sich auf die jährliche Rendite. Also: 760 / 45.000 × 100 = 1,69 % pro Jahr. Das ist schlecht.
Aber: Was, wenn Sie 30 % Förderung vom BAFA bekommen? Dann zahlen Sie nur 31.500 Euro. ROI = 760 / 31.500 × 100 = 2,41 %. Noch immer niedrig. Warum? Weil die Mieterhöhung zu gering ist. Hier liegt der Fehler: Die Sanierung war zu teuer für den erzielbaren Mietzuwachs. In diesem Fall wäre eine günstigere Lösung mit geringeren Kosten und höherer Mieterhöhung sinnvoller gewesen.
Die drei häufigsten Fehler - und wie Sie sie vermeiden
9 von 10 Vermietern machen mindestens einen dieser Fehler:
- Fehler 1: Sie vergessen die Nebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler - das sind oft 10-15 % des Kaufpreises. Wer nur die Sanierungskosten rechnet, verliert 2-3 Prozentpunkte Rendite. Das ist kein kleiner Unterschied.
- Fehler 2: Sie rechnen mit der maximalen Mieterhöhung. § 559 BGB erlaubt maximal 11 % der Sanierungskosten als Mieterhöhung - aber nur, wenn die Wohnung vorher energetisch schlecht war. Und: Die Mieter müssen zustimmen. In der Praxis bekommen Sie oft nur 6-8 %, besonders wenn der Mieter älter ist oder der Markt schwach ist.
- Fehler 3: Sie unterschätzen die Bauzeit. Laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes dauern Sanierungen durchschnittlich 2,3 Monate länger als geplant. In dieser Zeit ist die Wohnung leer. Bei einer Miete von 1.000 Euro pro Monat sind das 2.300 Euro Verlust - nur weil der Tischler zu spät kommt.
Die Stiftung Warentest hat 2023 150 Sanierungsprojekte geprüft. In 68 % der Fälle wurden die Kosten um durchschnittlich 22 % überschritten. Die Rendite sank dadurch von 5,1 % auf 3,4 %. Das ist kein Zufall - das ist die Realität.
Was bringt mehr: Energetische Sanierung oder Ausbau der Wohnfläche?
Ein Klassiker: Soll ich die Heizung tauschen oder die Dachgeschosswohnung ausbauen? Die Antwort: Es kommt auf die Lage an.
Im ländlichen Raum oder in kleineren Städten wie Graz oder Linz bringt eine energetische Sanierung mehr. Warum? Weil die Mieter hier Wert auf niedrige Nebenkosten legen. Eine Wohnung mit Energieklasse B statt G kann die Miete um 10-15 % steigern - und das ohne Ausbau. Laut IW Köln steigt der Verkaufswert bei Verbesserung der Energieklasse um 7-12 %. Außerdem: Seit Januar 2024 gibt es höhere Förderungen. Bis zu 25 % Zuschuss für Heizungsoptimierung, bis zu 20 % für Dämmung. Das macht die Rendite deutlich attraktiver.
In München, Berlin oder Hamburg dagegen lohnt sich oft der Ausbau. Eine Dachgeschosswohnung mit Anbau kann die Miete von 1.500 auf 2.500 Euro bringen. Die Kosten liegen bei 1.200 Euro pro Quadratmeter - also 60.000 Euro für 50 m². Aber: Die Mieterhöhung ist 1.000 Euro/Monat = 12.000 Euro/Jahr. ROI = 12.000 / 60.000 × 100 = 20 % pro Jahr. Das ist extrem gut - aber nur, wenn die Mieter da sind. In München sind das 95 % der Fälle. In Graz eher 60 %.
Wie lange müssen Sie warten - bis sich die Sanierung amortisiert?
Die Amortisationszeit ist der Zeitraum, bis Ihre Investition durch höhere Miete gedeckt ist. In der Praxis liegt sie zwischen 6 und 12 Jahren.
Ohne Förderung: 8,3 Jahre Durchschnitt (Deutsche Energie-Agentur). Mit Förderung: 6,2 Jahre. In München: 5,1 Jahre. In Leipzig: 10,7 Jahre.
Das ist entscheidend. Wenn Sie Ihre Immobilie in 5 Jahren verkaufen wollen, dann ist eine teure Sanierung mit 10 Jahren Amortisationszeit sinnlos. Sie verkaufen mit höherem Wert, aber haben noch nicht einmal die Kosten gedeckt. Der ROI ist negativ.
Experten wie Dr. Frank Holzberg von PropVest sagen: „Der Leverage-Effekt macht den Unterschied.“ Das heißt: Wenn Sie 20 % Eigenkapital und 80 % Kredit nutzen, dann rechnen Sie die Rendite nicht auf die Sanierungskosten, sondern auf Ihr Eigenkapital. Bei 300.000 Euro Immobilie, 60.000 Euro Eigenkapital, 45.000 Euro Sanierung: Ihr Eigenkapital steigt auf 105.000 Euro. Die jährliche Mietsteigerung von 1.800 Euro bringt 1,7 % Rendite auf das Gesamtvermögen - aber 1,7 % / 105.000 × 100 = 1,7 %. Aber: Wenn Sie die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital beziehen (60.000 + 45.000 = 105.000), dann ist die Rendite nur 1,7 %. Aber wenn Sie nur die 60.000 Euro Eigenkapital als Basis nehmen, dann ist die Rendite 1.800 / 60.000 × 100 = 3 %. Und das ist der wahre Hebeleffekt. Das macht den Unterschied zwischen „nur okay“ und „gute Investition“.
Die aktuelle Lage - was ändert sich ab 2025?
Ab 2025 wird in Deutschland eine CO₂-Bepreisung für Gebäude eingeführt. Das bedeutet: Wer seine Immobilie nicht modernisiert, zahlt künftig mehr - weil er mehr Energie verbraucht. Das macht Modernisierungen nicht nur wirtschaftlich, sondern auch gesetzlich notwendig.
Die Bundesregierung hat mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ab 2024 strengere Vorgaben gemacht. Ab 2025 dürfen nur noch Gebäude mit Energieklasse C vermietet werden - und ab 2030 nur noch B. Das ist kein Wunsch, das ist Gesetz. Wer jetzt nicht sanieren kann, verliert Mieter - weil er keine neue Mieter mehr findet. Die Mietnachfrage für schlechte Wohnungen sinkt.
Die Baukosten sind im letzten Jahr um 8,7 % gestiegen (Statistisches Bundesamt). Das bedeutet: Eine Sanierung, die vor einem Jahr 50.000 Euro gekostet hat, kostet heute 54.350 Euro. Wenn Sie Ihre Kalkulation nicht anpassen, dann rechnen Sie mit einer Rendite, die es nie geben wird.
Die Deutsche Bank Research prognostiziert: Bis 2025 steigt die durchschnittliche ROI-Rendite für Modernisierungen um 1,2 Prozentpunkte - aufgrund steigender Mieten und besserer Förderung. Aber: Nur für die, die richtig rechnen.
Praxis-Tipp: So starten Sie Ihre Sanierung richtig
Wenn Sie jetzt eine Sanierung planen, dann gehen Sie so vor:
- Prüfen Sie die Energieklasse. Ist sie D oder schlechter? Dann lohnt sich die energetische Sanierung am meisten.
- Berechnen Sie die maximale Mieterhöhung. Nutzen Sie den Rechner von finanztip.de - der ist kostenlos und zuverlässig.
- Suchen Sie Fördermittel. BAFA, KfW, Bundesförderung für effiziente Gebäude - alles ist online abrufbar. 25 % Zuschuss sind kein Traum, das ist Realität.
- Rechnen Sie mit Mietausfall. Setzen Sie 20 % der Bauzeit als Leerstand an - selbst wenn Sie denken, es geht schnell.
- Setzen Sie eine Mindest-Haltedauer von 10 Jahren. Nur dann ist der ROI sinnvoll berechenbar. Wer nach 5 Jahren verkauft, sollte nicht sanieren.
- Vermeiden Sie „Luxus-Sanierung“. Ein Whirlpool im Badezimmer erhöht die Miete nicht - aber die Kosten um 15.000 Euro.
Ein Vermieter in Graz hat 2023 eine 90 m²-Wohnung mit 42.000 Euro modernisiert - nur mit Dämmung, Fenstern und Heizung. Die Miete stieg von 850 auf 1.050 Euro. Mit 25 % BAFA-Förderung (10.500 Euro) zahlt er nur 31.500 Euro. Die jährliche Mietsteigerung: 1.800 Euro. ROI: 1.800 / 31.500 × 100 = 5,7 %. Das ist besser als der DAX. Und das ohne Risiko.
Ein anderer Vermieter hat die Heizung ersetzt - für 18.500 Euro. Die Mieterhöhung war nur 78 Euro/Monat. Amortisation: 19 Jahre. Er hat den Rechner nicht benutzt. Er hat nur „gefühlt“ gerechnet. Das ist der Unterschied zwischen Erfolg und Fehlschlag.
Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung nach einer Modernisierung?
Nach § 559 BGB dürfen Sie maximal 11 Prozent der Modernisierungskosten als jährliche Mieterhöhung verlangen - aber nur, wenn die Maßnahme die Energieeffizienz oder den Wohnkomfort deutlich verbessert. Die Höchstgrenze ist 8 Prozent pro Jahr, wenn die Sanierung nicht auf die Energieeffizienz abzielt. In der Praxis liegt die tatsächliche Mieterhöhung oft bei 6-8 Prozent, da Mieter oft Widerstand leisten. Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden und darf nicht über das Gesamtjahr verteilt werden.
Lohnt sich eine Sanierung, wenn ich die Immobilie bald verkaufen will?
Nur, wenn die Sanierung den Verkaufswert deutlich erhöht - und das innerhalb von 2-3 Jahren. Energetische Sanierungen steigern den Verkaufswert um 7-12 %, aber nur wenn die Energieklasse von D auf B oder besser springt. Ein neuer Boden oder eine neue Küche haben kaum Einfluss auf den Verkaufspreis. Wenn Sie in 3 Jahren verkaufen, dann konzentrieren Sie sich nur auf energetische Maßnahmen mit Förderung. Alles andere ist Geldverschwendung.
Wie viel kostet eine typische Modernisierung pro Quadratmeter?
Die Kosten liegen zwischen 500 und 1.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Umfang und Qualität. Eine einfache Dämmung kostet 300-500 €/m², eine vollständige energetische Sanierung mit Fenstern, Heizung und Wärmedämmung liegt bei 850-1.200 €/m². Luxusmodernisierungen mit Fußbodenheizung, Smart Home oder Badneugestaltung können bis zu 1.500 €/m² erreichen. In Wien und München sind die Preise 15-20 % höher als in kleineren Städten.
Welche Förderungen gibt es für Mietwohnungen 2026?
Für Mietwohnungen gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) - aber nur für energetische Maßnahmen. Sie können bis zu 25 % Zuschuss für den Austausch der Heizung, bis zu 20 % für Dämmung und bis zu 15 % für Fenster erhalten. Die Förderung wird über das BAFA beantragt. Wichtig: Die Maßnahme muss vor Baubeginn genehmigt sein. Die Förderung ist nicht rückzahlbar, aber die Antragsfrist ist eng. Planen Sie mindestens 6 Monate im Voraus.
Was passiert, wenn ich die Mieterhöhung nicht zahle?
Wenn Sie die Mieterhöhung nicht zahlen, können Sie die Miete nicht erhöhen - und Ihre Rendite bleibt niedrig. Mieter können die Mieterhöhung ablehnen, wenn sie die Sanierung nicht als wesentlich anerkennen. In diesem Fall müssen Sie den Mieter nicht zwingen - aber Sie verlieren den wirtschaftlichen Nutzen der Investition. Es ist besser, die Mieter frühzeitig einzubeziehen, die Vorteile zu erklären und gegebenenfalls eine Ratenzahlung der Mieterhöhung anzubieten.
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