Wenn du eine Zweitwohnung hast, zahlt du vielleicht schon Zweitwohnungsteuer - aber wie viel? Und warum zahlt deine Nachbarin in München doppelt so viel wie du in Hamburg? Die Antwort liegt nicht bei deinem Einkommen, sondern bei deiner Stadt. Die Zweitwohnungsteuer ist keine bundesweite Regel, sondern eine kommunale Entscheidung. Jede Gemeinde entscheidet selbst, wie stark sie Zweitwohnsitze besteuert. Und in 2026 wird es noch teurer. Viele Städte haben die Steuer deutlich erhöht - manche sogar verdoppelt.
Wie funktioniert die Zweitwohnungsteuer?
Die Zweitwohnungsteuer wird auf jede Wohnung erhoben, die nicht der Hauptwohnsitz ist. Ob du eine Ferienwohnung in den Alpen hast, eine kleine Wohnung in der Stadt für die Arbeit, oder eine Wohnung für dein Studium - wenn du dort lebst, aber dein Hauptwohnsitz woanders liegt, zählst du dazu. Die Steuer berechnet sich als Prozentsatz der Nettokaltmiete. Das heißt: keine Heizkosten, keine Nebenkosten, nur der reine Mietpreis. Und das gilt auch, wenn du die Wohnung selbst besitzt. Dann setzt die Gemeinde eine fiktive Miete an, die du zahlen musst.
Beispiel: Du hast eine Zweitwohnung in Berlin mit einer Nettokaltmiete von 1.500 Euro pro Monat. Das sind 18.000 Euro pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 20 Prozent (wie in Berlin seit 2025) zahlst du 3.600 Euro im Jahr. Das ist kein kleiner Betrag - und es wird noch mehr.
Städtevergleich 2026: Wer zahlt am meisten?
Die Unterschiede zwischen den Städten sind riesig. In Hamburg, einer der größten Städte Deutschlands, liegt die Steuer bei nur 8 Prozent. In Überlingen oder Konstanz am Bodensee hingegen sind es 35 Prozent - das ist die höchste Rate im Land. Aber die Trends zeigen: Fast überall steigt die Belastung.
Im Jahr 2026 haben viele Städte ihre Sätze erhöht:
- Stuttgart: von 10 % auf 20 %
- Potsdam: von 20 % auf 25 %
- Heidelberg: von 15 % auf 20 %
- Landshut: von 10 % auf 15 %
- Ravensburg: von 15 % auf 25 %
- Berlin: bereits 2025 von 15 % auf 20 % erhöht
Was bedeutet das für dich? Wenn du in einer dieser Städte eine Zweitwohnung hast, musst du mit deutlich höheren Kosten rechnen. Einige Kommunen nutzen die Steuer gezielt, um den Wohnungsmarkt zu beruhigen. In touristischen Regionen wie Oberstdorf oder Garmisch-Partenkirchen soll verhindert werden, dass ganze Viertel nur als Ferienappartements genutzt werden. In Großstädten wie München oder Leipzig geht es eher darum, Pendler und Studierende zu belasten - und so mehr Geld für öffentliche Dienstleistungen zu bekommen.
Was zahlen die größten Städte Deutschlands?
Die zehn größten Städte Deutschlands haben unterschiedliche Wege gewählt. Hier ein aktueller Überblick (Stand 2026):
| Stadt | Steuersatz (2026) | Änderung seit 2020 |
|---|---|---|
| Berlin | 20 % | +5 % (2025) |
| Hamburg | 8 % | unverändert |
| München | 18 % | +9 % (2022) |
| Köln | 10 % | unverändert |
| Stuttgart | 20 % | +10 % (2026) |
| Düsseldorf | 10 % | unverändert |
| Leipzig | 16 % | unverändert |
| Dresden | 10 % | unverändert |
| Essen | 10 % | unverändert |
| Dortmund | 12 % | unverändert |
Die Kluft zwischen Hamburg (8 %) und Berlin/München/Stuttgart (20 %) ist riesig. In Hamburg zahlt jemand mit 1.500 Euro Kaltmiete 1.200 Euro pro Jahr. In Berlin oder Stuttgart sind es 3.600 Euro - also dreimal so viel. Das macht einen Unterschied von über 2.400 Euro im Jahr. Für viele ist das der Preis, um in einer Großstadt zu arbeiten.
Welche Befreiungen gibt es?
Es gibt keine bundesweiten Ausnahmen - aber jede Stadt kann eigene Regeln machen. Die häufigsten Befreiungen sind:
- Wohnungen für Studierende: In einigen Städten wie Heidelberg, Tübingen oder Münster werden Studentenwohnungen befreit, wenn sie nur während des Studiums genutzt werden.
- Arbeitsplatzwechsel: Wenn du deinen Hauptwohnsitz aus beruflichen Gründen verlegen musst, aber deine Familie bleibt, kann manchmal eine Befreiung gewährt werden. Das ist aber nicht automatisch - du musst es beantragen.
- Wohnung für Pflegebedürftige: In einigen Kommunen wird eine zweite Wohnung für pflegebedürftige Angehörige nicht besteuert, wenn sie tatsächlich genutzt wird.
- Wohnung nur für kurze Zeit: Wenn du die Wohnung weniger als sechs Monate im Jahr nutzt, kann manchmal eine Befreiung möglich sein - aber das ist selten und muss schriftlich beantragt werden.
Wichtig: Du musst die Befreiung beantragen. Die Gemeinde informiert dich nicht automatisch. Wenn du glaubst, dass du unter eine Ausnahme fällst, hole dir die Satzung deiner Stadt - online ist sie meist unter "Gebühren und Steuern" zu finden. Dann schicke einen Antrag mit Nachweisen: Mietvertrag, Arbeitsvertrag, Studienbescheinigung oder Pflegegutachten.
Was passiert, wenn du nicht zahlt?
Die Gemeinden sind nicht zimperlich. Wenn du die Zweitwohnungsteuer nicht zahlst, bekommst du eine Mahnung. Danach folgt eine Zwangsvollstreckung. Das kann bedeuten: Ein Pfändungsbescheid auf dein Konto, oder sogar eine Vollstreckung gegen deine Wohnung. Auch wenn du nur 50 Euro schuldest - die Stadt hat das Recht, dich zu belasten. Und das ist kein kleiner Fehler. Die Steuer wird als Pflichtaufgabe behandelt - nicht als freiwillige Abgabe.
Manche Leute versuchen, ihre Zweitwohnung als "Hauptwohnsitz" zu deklarieren - aber das funktioniert nicht. Die Gemeinde prüft die tatsächliche Nutzung: Wo ist dein Briefkasten? Wo ist dein Arbeitsplatz? Wo wohnen deine Kinder? Wer meldet dich an? Die Behörden haben Zugriff auf Melde- und Steuerdaten. Wenn du lügst, riskierst du nicht nur Geldstrafen - sondern auch Bußgelder und Ärger mit dem Finanzamt.
Warum erhöhen Städte die Steuer?
Es geht nicht nur um Geld. Es geht um Wohnungspolitik. In vielen Städten fehlen Wohnungen für Einheimische. Wenn Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze den Markt verknappen, steigen die Preise für alle. Die Zweitwohnungsteuer soll genau das verhindern: Sie macht es teurer, Wohnungen nur als Investment zu halten. Sie zwingt Eigentümer, entweder die Wohnung zu verkaufen, sie als Hauptwohnsitz zu nutzen - oder eben zu zahlen.
Studien des Zentrums für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) zeigen: In Städten mit höheren Steuersätzen sinkt die Zahl der Zweitwohnungen. Gleichzeitig steigt die Zahl der Wohnungen, die als Erstwohnsitze genutzt werden. Das ist der Effekt, den die Kommunen wollen. Sie wollen nicht, dass du deine Ferienwohnung verkaufst. Sie wollen, dass du sie nutzt - oder dass sie jemand anders nutzen kann.
Was musst du jetzt tun?
Wenn du eine Zweitwohnung hast, mach das jetzt:
- Prüfe deine Stadt: Gehe auf die Homepage deiner Gemeinde und suche nach "Zweitwohnungsteuer" oder "Zweitwohnsitzsteuer". Dort steht der aktuelle Satz.
- Berechne deine Kosten: Multipliziere die Jahresnettokaltmiete mit dem Steuersatz. Beispiel: 1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro x 18 % = 2.592 Euro pro Jahr.
- Prüfe auf Befreiung: Wenn du Studierender, Pendler oder Pflegeperson bist, lies die Satzung genau. Vielleicht kannst du sparen.
- Beantrage, wenn nötig: Ein Antrag kostet nichts. Ein Nachzahlerbescheid kann hunderte oder tausende Euro kosten.
- Halte Unterlagen bereit: Mietvertrag, Meldebescheinigung, Arbeitsvertrag - alles, was deine Nutzung beweist.
Die Zweitwohnungsteuer ist kein Luxussteuer - sie trifft Menschen aus allen Schichten. Ob du ein Ferienhaus in den Alpen hast, eine Wohnung in der Stadt für die Arbeit, oder ein Zimmer für dein Studium - wenn du sie nutzt, zahlt sie. Und 2026 wird es noch teurer. Wer jetzt nicht prüft, zahlt später mehr - oft viel mehr.
Wann zahle ich Zweitwohnungsteuer?
Du zahlst Zweitwohnungsteuer, wenn du eine Wohnung nutzt, die nicht dein Hauptwohnsitz ist. Das gilt unabhängig davon, ob du sie mietest oder besitzt. Selbst wenn du nur ein paar Nächte pro Woche dort übernachtest - wenn du dort angemeldet bist oder die Wohnung regelmäßig nutzt, zählt sie als Zweitwohnsitz. Die Gemeinde entscheidet, ob du steuerpflichtig bist - nicht du.
Kann ich die Steuer absetzen?
Nein, die Zweitwohnungsteuer ist keine absetzbare Ausgabe. Du kannst sie weder als Werbungskosten noch als Sonderausgabe von deiner Einkommensteuer abziehen. Sie ist eine kommunale Abgabe, keine Steuer im Sinne des Bundes. Auch wenn du sie zahlen musst - sie wird nicht von der Steuer abgezogen.
Was passiert, wenn ich meine Zweitwohnung verkaufe?
Sobald du die Wohnung verkaufst, entfällt die Steuerpflicht - aber nur ab dem Monat, in dem der Verkauf abgeschlossen ist. Du musst die Gemeinde schriftlich informieren, mit Kaufvertrag und Abmeldung. Bis dahin musst du weiter zahlen. Viele Leute vergessen das und bekommen unnötige Nachzahlungen.
Haben Ferienhausbesitzer eine Sonderregelung?
Nein, Ferienhäuser unterliegen denselben Regeln wie alle anderen Zweitwohnungen. Wenn du das Haus nur zwei Wochen im Jahr nutzt, aber es als Zweitwohnsitz angemeldet hast, zahlt du die Steuer. Einige Städte wie Garmisch-Partenkirchen oder Oberstdorf haben spezielle Sätze für Ferienimmobilien - aber nicht weniger, sondern oft mehr.
Wird die Zweitwohnungsteuer auch auf Gewerbeimmobilien erhoben?
Nein. Die Zweitwohnungsteuer gilt nur für Wohnungen, die zur privaten Nutzung dienen. Gewerbeimmobilien, Büroflächen oder Lagerhallen fallen nicht darunter. Aber wenn du in einer Gewerbeimmobilie wohnst - zum Beispiel in einer ehemaligen Werkstatt, die du wohnlich umgebaut hast - dann kann sie als Zweitwohnsitz gelten. Die Gemeinde prüft die tatsächliche Nutzung.
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