Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen, geht es nicht nur um den Kaufpreis. Hinter dem Haus oder der Wohnung verbirgt sich oft ein ganzes Bündel an rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen, die den Wert und die Attraktivität des Objekts massiv beeinflussen. Viele Verkäufer unterschätzen die Behördengebühren, die mit dem Denkmalschutz verbunden sind - und viele Käufer wissen gar nicht, was auf sie zukommt. Die Wahrheit: In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung. Was in Dresden als geringe Gebühr gilt, kann in Hamburg oder Köln doppelt oder dreifach so hoch sein. Und wer glaubt, die Kosten fallen nur beim Verkauf an, irrt sich. Die größten Ausgaben kommen oft erst nach dem Kauf.
Was genau kostet der Denkmalschutz bei einem Verkauf?
Die Behörden erheben Gebühren nicht für den Verkauf selbst, sondern für die Genehmigungen, die vor oder nach dem Verkauf nötig sind. Das ist ein entscheidender Unterschied. Wenn Sie als Verkäufer eine Fensteröffnung ändern, einen neuen Dachstuhl einbauen oder die Fassade streichen wollen, brauchen Sie eine denkmalrechtliche Genehmigung. Diese Genehmigung kostet Geld - und zwar je nach Bundesland und Kommune völlig unterschiedlich.In Nordrhein-Westfalen, zum Beispiel, fallen für das Verfahren selbst oft keine Gebühren an. Aber wenn Sie eine Steuerbescheinigung nach § 40 Denkmalschutzgesetz NRW brauchen, um die steuerliche Abschreibung zu nutzen, zahlen Sie 50 bis 150 Euro. In Hamburg hingegen gibt es eine klare Gebührentabelle: Für eine einfache Baumaßnahme wie den Austausch von Fenstern werden 120 Euro fällig, für komplexere Eingriffe wie eine Dachsanierung bis zu 400 Euro. Und das ist nur die Vorauszahlung. Später kommt noch die Endabrechnung - und die kann höher ausfallen.
Manche Kommunen, wie der Landkreis Kleve, erheben überhaupt keine Gebühren für das Verfahren. Andere, wie Hersfeld-Rotenburg in Hessen, rechnen nach dem Hessischen Verwaltungskostengesetz ab - und das kann für kleine Änderungen teurer sein als die Materialkosten. Ein Beispiel: Der Austausch von Fenstergriffen an einem Baudenkmal kostet in einigen Städten 80 Euro Gebühr, während die neuen Griffe nur 40 Euro kosten. Das ist kein Fehler - das ist Recht. Aber es sorgt für große Unzufriedenheit bei Eigentümern.
Wie wird der Denkmalschutz beim Verkauf aufgeteilt?
Gesetzlich steht nichts darüber, wer die Gebühren tragen muss. Kein Paragraph sagt: „Der Verkäufer zahlt die Genehmigungsgebühren.“ Das ist kein Mangel - das ist Freiheit. Und diese Freiheit führt zu Verhandlungen, die oft unangenehm werden.Als Verkäufer müssen Sie die denkmalrechtlichen Belastungen offenlegen. Das ist keine moralische Pflicht - das ist eine rechtliche. Wenn Sie einen Käufer auffordern, die Kosten für eine neue Dachdeckung zu übernehmen, ohne ihm zu sagen, dass dafür eine Genehmigung nötig ist, die 300 Euro kostet, riskieren Sie eine Anfechtung des Vertrags. Der Käufer kann später sagen: „Ich hätte nie gekauft, wenn ich gewusst hätte, dass ich 2.000 Euro für Genehmigungen zahlen muss.“
Die gängige Praxis: Der Verkäufer übernimmt die Kosten für alle Genehmigungen, die vor Vertragsabschluss beantragt wurden. Der Käufer zahlt für alle, die nach dem Kauf nötig werden. Aber das ist nur ein Kompromiss. Viele Käufer verlangen, dass der Verkäufer die Kosten für die nächsten drei Jahre vorauszahlt - oder den Kaufpreis entsprechend senkt. Wer eine Immobilie in der Altstadt von Quedlinburg kauft, muss damit rechnen, dass die Sanierungskosten in den nächsten fünf Jahren 15.000 bis 30.000 Euro betragen können. Das muss im Kaufvertrag stehen.
Die steuerliche Entlastung: Die Denkmal-AfA
Ja, es gibt eine Lichtung am Ende des Tunnels: die Denkmal-AfA. Das ist die außergewöhnliche AfA - die außergewöhnliche Abschreibung für denkmalgeschützte Gebäude. Sie dürfen 9 Prozent der Sanierungskosten über acht Jahre absetzen, danach 7 Prozent über vier Jahre. Für Selbstnutzer gilt das sogar konstant über zehn Jahre.Doch Vorsicht: Das funktioniert nur, wenn Sie keine anderen Fördermittel nutzen. Wenn Sie einen Zuschuss aus dem KfW-Programm oder aus dem Landesdenkmalprogramm bekommen, wird dieser Betrag von den absetzbaren Kosten abgezogen. Sie können also nicht doppelt profitieren. Das ist kein Fehler der Steuerbehörden - das ist Absicht. Der Staat will, dass Sie sanieren, aber nicht, dass Sie mehr Geld bekommen, als Sie ausgegeben haben.
Ein Beispiel: Sie sanieren die Fassade für 18.000 Euro. Sie bekommen 6.000 Euro Zuschuss vom Land. Dann können Sie nur 12.000 Euro absetzen. Das ergibt über zehn Jahre 1.080 Euro jährliche Steuerersparnis - nicht 1.620. Wer das nicht weiß, rechnet falsch und landet mit einer hohen Steuerrechnung.
Die größte Gefahr: Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder
Ein falsches Fenster. Eine abgebrochene Wand. Ein neuer Bodenbelag, der nicht genehmigt wurde. Das klingt klein. Aber es kann bis zu 500.000 Euro Bußgeld kosten. Das steht im Denkmalschutzgesetz. Und das Risiko geht mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über.Das ist der entscheidende Punkt: Sie können nicht einfach sagen: „Ich hab’s nicht gewusst.“ Die Behörden prüfen nicht, wer was gemacht hat - sie prüfen, wer jetzt der Eigentümer ist. Wenn ein Vorgänger illegal einen Balkon angebaut hat, und Sie das nicht geprüft haben, zahlen Sie. Deshalb ist es wichtig: Bevor Sie kaufen, lassen Sie sich vom Denkmalamt einen Sanierungsstatus ausstellen. Der sagt: Was ist genehmigt? Was ist verboten? Was ist unklar?
In Bayern und Sachsen-Anhalt ist das Standard. In anderen Bundesländern nicht. Aber wer das nicht macht, spielt mit Feuer. Ein Käufer in Leipzig hat mal einen Keller ausgebaut - ohne Genehmigung. Zehn Jahre später kam die Kontrolle. 120.000 Euro Bußgeld. Der Käufer war damals noch nicht mal der Eigentümer. Aber er musste zahlen, weil er die Unterlagen nicht prüfte.
Was Sie vor dem Verkauf tun müssen
Sie wollen eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen? Dann machen Sie das nicht ohne Vorbereitung. Hier ist, was wirklich zählt:- Prüfen Sie den Sanierungsstatus. Fragen Sie das zuständige Denkmalamt: Welche Maßnahmen sind genehmigt? Welche sind verboten? Welche stehen auf der „grauen Liste“ - also nicht erlaubt, aber nicht geahndet?
- Erstellen Sie einen Kostenvoranschlag. Lassen Sie sich von einem Fachmann schriftlich ausweisen, was eine Sanierung kosten würde. Das ist nicht nur für den Käufer wichtig - das ist auch für Sie, wenn Sie den Preis verhandeln.
- Reichen Sie alle Genehmigungen ein. Wenn Sie etwas geändert haben, ohne eine Genehmigung zu holen, holen Sie sie jetzt nach. Es ist teurer, später Bußgelder zu zahlen, als jetzt die Genehmigung zu beantragen.
- Erklären Sie den Käufer ausführlich. Schreiben Sie eine kurze, klare Erklärung: „Dieses Gebäude ist denkmalgeschützt. Hier sind die Genehmigungen. Hier sind die Kosten, die in den nächsten Jahren anfallen können.“
Wenn Sie das nicht tun, riskieren Sie nicht nur einen schlechten Preis - Sie riskieren einen Rechtsstreit. Und das kostet mehr als alle Gebühren zusammen.
Was Käufer vor dem Kauf wissen müssen
Sie wollen eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen? Dann fragen Sie nicht nur nach dem Preis. Fragen Sie nach den Regeln.- Welche Behörde ist zuständig? (Oft ist es nicht die Stadt, sondern der Landkreis.)
- Wie hoch sind die Gebühren für typische Maßnahmen? (Fenster, Dach, Fassade, Innenausbau?)
- Gibt es Fördermittel? Und wenn ja: Welche sind noch verfügbar?
- Wurden alle Baumaßnahmen genehmigt? Fordern Sie die Unterlagen an.
- Wie hoch ist das Risiko für Bußgelder? Fragt man das Denkmalamt, bekommt man oft eine ehrliche Antwort.
Ein Käufer in Dresden hat vor drei Jahren ein Haus gekauft, das als „erhaltenswert“ eingestuft war. Er dachte: „Das ist doch kein Denkmal.“ Aber die Behörde sah das anders. Nach zwei Jahren musste er 14.000 Euro für eine Fassadensanierung zahlen - und er hatte keine Ahnung, dass er dafür eine Genehmigung brauchte. Er hätte es vermeiden können, wenn er sich vor dem Kauf die Gebührentabelle des Landesamtes für Denkmalpflege Sachsen angesehen hätte.
Die Wahrheit: Es ist kein Nachteil - es ist eine Chance
Denkmalschutz ist kein Fluch. Er ist eine Chance. Immobilien mit Denkmalschutz haben oft höhere Wertsteigerungen als normale Wohnungen. Sie sind seltener, sie sind gefragter, sie bleiben länger im Besitz der Familie. Und wenn Sie die Kosten richtig planen, können Sie sie sogar steuerlich nutzen.Die Gebühren sind ungleich. Die Regeln sind komplex. Aber sie sind nicht unmöglich. Wer sich vorbereitet, spart Geld. Wer sich nicht vorbereitet, zahlt doppelt - und oft auch dreifach.
Wer zahlt die Gebühren für denkmalrechtliche Genehmigungen beim Verkauf?
Es gibt keine gesetzliche Regelung. Die Gebühren werden vertraglich geregelt. Üblich ist: Der Verkäufer übernimmt die Kosten für Genehmigungen, die vor Vertragsabschluss beantragt wurden. Der Käufer zahlt für alle Maßnahmen, die nach dem Kauf nötig werden. Aber das ist nur eine Praxis - kein Recht. Wichtig ist: Der Verkäufer muss alle bekannten Kosten offenlegen. Sonst kann der Käufer den Vertrag anfechten.
Kann ich die Kosten für die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich absetzen?
Ja, mit der Denkmal-AfA. Vermieter können 9 Prozent der Sanierungskosten acht Jahre lang absetzen, danach 7 Prozent über vier Jahre. Selbstnutzer können zehn Jahre lang konstant 9 Prozent absetzen. Aber: Wenn Sie Zuschüsse aus anderen Programmen (z. B. KfW oder Landesförderung) bekommen, werden diese von den absetzbaren Kosten abgezogen. Sie können nicht doppelt profitieren.
Was passiert, wenn ich eine Maßnahme ohne Genehmigung durchführe?
Sie riskieren ein Bußgeld von bis zu 250.000 Euro - bei schwerwiegenden Verstößen sogar bis zu 500.000 Euro. Das gilt unabhängig davon, ob Sie der ursprüngliche Eigentümer waren oder erst später gekauft haben. Die Behörde haftet den jetzigen Eigentümer an. Deshalb: Bevor Sie kaufen, lassen Sie sich vom Denkmalamt den Sanierungsstatus ausstellen.
Warum variieren die Gebühren so stark zwischen den Bundesländern?
Weil Denkmalschutz Ländersache ist. Jedes Bundesland hat sein eigenes Denkmalschutzgesetz und eigene Gebührenordnungen. In Hamburg gibt es eine detaillierte Gebührentabelle, in NRW werden viele Verfahren gebührenfrei behandelt, und in einigen Landkreisen in Hessen werden sogar kleine Änderungen wie Fenstergriffe mit hohen Gebühren belegt. Die Kommunen haben auch noch Spielraum - das macht die Situation noch unübersichtlicher.
Wie finde ich heraus, welche Gebühren in meiner Stadt anfallen?
Rufen Sie die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde an - meist das Landratsamt oder das Amt für Stadtentwicklung. Fragen Sie nach der „Gebührensatzung für den Denkmalschutz“ oder „Verwaltungskostensatzung“. Oft finden Sie diese auch online. Wenn nicht: Schreiben Sie eine formelle Anfrage. In vielen Fällen werden Sie dann überrascht sein, wie transparent die Behörden sind - oder wie wenig.
2 Kommentare
Kaja St
Ich hab vor zwei Jahren ein Denkmal in Köln gekauft – die Gebühren für den Fensteraustausch waren höher als die Fenster selbst. 😅 Aber die Denkmal-AfA hat mich gerettet. Wer das nicht kennt, verliert Geld. Einfach mal das Finanzamt anrufen und nachfragen!
Günter Scheib
Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass die gesetzliche Unklarheit bezüglich der Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer nicht nur eine praktische, sondern auch eine rechtliche Herausforderung darstellt. Der Verkäufer hat eine Pflicht zur vollständigen Offenlegung, und das ist nicht nur ethisch, sondern auch zivilrechtlich relevant. Ein Vertrag, der diese Aspekte nicht enthält, ist anfechtbar – das steht in § 311 Abs. 2 BGB.