Wenn du dein Haus sanieren willst, stellst du dir sicherlich die Frage: Eigenkapital brauche ich dafür doch nicht unbedingt, oder? Tatsächlich gibt es Banken, die dir auch ohne Eigenkapital einen Kredit für die Renovierung gewähren. Aber ist das wirklich klug? Und wie viel Eigenkapital solltest du wirklich einbringen, um nicht am Ende überfordert zu sein?
Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?
Die einfache Antwort: Es hängt davon ab, wie viel du sanieren willst und wie sicher du deine finanzielle Lage einschätzt. Aber es gibt klare Richtwerte, die du im Kopf behalten solltest. Die meisten Experten empfehlen mindestens 10 % des Gesamtkostenrahmens als Eigenkapital. Das bedeutet: Wenn deine Renovierung 30.000 € kostet, solltest du mindestens 3.000 € aus eigener Tasche einsetzen. Warum? Weil das nicht nur die Konditionen verbessert, sondern auch deinen finanziellen Puffer erhöht.
Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 04/2023 untersucht, wie oft Kredite ohne Eigenkapital abgelehnt werden. Das Ergebnis: Bei Sanierungen über 40.000 € mussten 68 % der Antragsteller ohne Eigenkapital eine Absage hinnehmen. Das ist kein Zufall. Banken sehen dich als risikoreicher an, wenn du kein eigenes Geld investierst. Du hast dann keine persönliche Bindung mehr an das Projekt - du bist nur noch ein Kreditnehmer, der zahlt, was er kann. Und wenn die Kosten steigen oder die Zinsen anziehen, wird das schnell zur Belastung.
Warum Eigenkapital deine Zinsen senkt
Du denkst vielleicht: „Ich spare mir das Geld lieber für andere Dinge.“ Aber das ist ein falscher Sparansatz. Ein Beispiel: Bei einem Kredit von 30.000 € und einer Laufzeit von fünf Jahren unterscheidet sich der effektive Jahreszins je nach Eigenkapitalquote deutlich. Bei nur 5 % Eigenkapital (1.500 €) liegt der Zins bei 4,28 %. Bei 15 % Eigenkapital (4.500 €) sinkt er auf 3,85 %. Das klingt nach wenig, aber über fünf Jahre sparst du mehr als 1.200 € an Zinsen - das ist fast so viel wie ein neuer Küchenherd.
Die Commerzbank bestätigt: Kunden mit mindestens 20 % Eigenkapital erhalten im Durchschnitt 0,35 bis 0,65 Prozentpunkte günstigere Zinsen. Das ist kein Bonus - das ist ein klarer Vorteil, den du dir nicht entgehen lassen solltest. Und das gilt nicht nur für große Banken. Auch Volksbanken und Sparkassen senken ihre Zinsen, wenn du mehr Eigenkapital einbringst. Denn je mehr du selbst investierst, desto sicherer ist für sie, dass du den Kredit zurückzahlen kannst.
Was passiert, wenn du kein Eigenkapital hast?
Es gibt tatsächlich Fälle, in denen Menschen ohne Eigenkapital einen Renovierungskredit bekommen. Ein Nutzer auf Immobilienboard.de berichtet, dass er bei einer 25.000 €-Sanierung mit 0 % Eigenkapital einen Kredit von der Volkswagen Bank mit 4,95 % effektivem Jahreszins erhalten hat. Klingt gut, oder? Aber schau dir die Details an: Die Laufzeit war 7 Jahre, die monatliche Rate lag bei über 400 €. Und das bei einer Sanierung, die ursprünglich nur 20.000 € kosten sollte. Am Ende kostete es 27.000 € - und er hatte keine Reserve mehr für unvorhergesehene Ausgaben.
Das ist kein Einzelfall. Die BaFin-Statistiken zeigen: Kreditnehmer mit weniger als 10 % Eigenkapital haben eine Ausfallwahrscheinlichkeit von 4,7 %. Bei 20 % Eigenkapital sinkt dieser Wert auf 1,2 %. Das bedeutet: Du bist fast viermal so wahrscheinlich in Zahlungsschwierigkeiten, wenn du kein Eigenkapital einbringst. Und wenn du dann plötzlich weniger Verdienst hast - weil du krank bist, deine Kinder in der Schule sind oder die Inflation zulasten deines Budgets geht - dann hast du keine Luft mehr.
Was kostet eine Renovierung wirklich?
Ein großer Fehler, den viele machen: Sie rechnen nur mit den offiziellen Angeboten. „Der Badumbau kostet 12.000 €.“ Aber was ist mit den versteckten Kosten? Mit dem neuen Boden, der nicht passt und umgelegt werden muss? Mit dem Heizkörper, der plötzlich nicht mehr funktioniert? Mit den 1.000 €, die du für die Abfallentsorgung zahlen musst, weil die Firma nicht mit dem Container kam?
Die BHW Bausparkasse hat analysiert: Im Durchschnitt unterschätzen Antragsteller ihre Gesamtkosten um 18,7 %. Das ist kein kleiner Fehler - das ist ein finanzielles Loch. Deshalb gilt die Faustregel: Plan immer 5 bis 8 % mehr ein als das Angebot. Für eine 20.000 €-Sanierung heißt das: Du brauchst mindestens 21.600 €. Und wenn du nur 10 % Eigenkapital einbringst, dann musst du 2.160 € selbst bezahlen - nicht 2.000 €.
Energetische Sanierung: Das ist der große Hebel
Wenn du dein Haus energetisch sanierst - also Fenster austauschst, die Dämmung verbessern oder die Heizung erneuerst - dann hast du einen Vorteil, den viele nicht nutzen: die KfW-Förderung. Das Programm 152 (Energieeffizient Sanieren) gibt dir bis zu 30 % Zuschuss. Aber ab Januar 2024 gilt eine neue Regel: Du brauchst mindestens 10 % Eigenkapital, um den vollen Zuschuss zu bekommen.
Das klingt nach einer Hürde. Aber es ist ein Anreiz. Denn wenn du 10 % Eigenkapital einbringst, erhältst du nicht nur den Zuschuss, sondern auch bessere Konditionen für den Kredit. Ein Beispiel: Du sanierst dein Haus für 50.000 €. Ohne Eigenkapital bekommst du keinen Zuschuss. Mit 5.000 € Eigenkapital (10 %) bekommst du 10.000 € Zuschuss - und deine Kreditsumme sinkt von 50.000 € auf 35.000 €. Deine monatliche Rate sinkt um fast 200 €. Und das, obwohl du nur 5.000 € eingesetzt hast.
Wie berechnest du dein Eigenkapital?
Es ist einfacher, als du denkst. Du brauchst nur drei Zahlen:
- Gesamtkosten der Renovierung (inklusive 8 % Puffer)
- Maximale monatliche Rate, die du dir leisten kannst
- Laufzeit des Kredits (meist 5 bis 15 Jahre)
Dann rechnest du: Wie viel kannst du maximal zurückzahlen? Bei 300 € monatlich und 10 Jahren Laufzeit sind das 36.000 €. Wenn deine Sanierung 40.000 € kostet, brauchst du mindestens 4.000 € Eigenkapital. So einfach ist das. Die Dr. Klein AG hat eine einfache Formel dafür entwickelt:
Eigenkapital = Gesamtkosten - (monatliche Rate × 12 × Laufzeit)
Wenn du dir nicht sicher bist, rechne es aus. Dann weißt du, ob du wirklich ohne Eigenkapital durchkommst - oder ob du lieber etwas zurücklegst.
Wer zahlt am wenigsten Eigenkapital?
Interessant ist auch, wer wie viel Eigenkapital einbringt. Laut einer Umfrage des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) haben Mieter im Durchschnitt nur 8,3 % Eigenkapital eingebracht. Eigentümer hingegen 15,1 %. Warum? Weil Eigentümer ihr Haus als Vermögenswert sehen. Sie wissen: Wenn sie investieren, steigt der Wert. Mieter dagegen denken: „Ich zahle Miete, warum sollte ich Geld in etwas investieren, das mir nicht gehört?“
Doch auch Mieter, die eine Wohnung kaufen wollen, sollten das beachten: Wer jetzt sanieren will, um später zu verkaufen, braucht mehr Eigenkapital als gedacht. Denn der Markt verlangt es. Und wer heute ohne Eigenkapital sanieren will, wird später mit höheren Zinsen und schlechteren Konditionen konfrontiert.
Was ändert sich ab 2025?
Die Zeichen stehen auf Sturm. Die BaFin hat im August 2023 angekündigt, dass ab 2025 Renovierungskredite über 50.000 € nur noch mit mindestens 5 % Eigenkapital vergeben werden. Das ist keine Empfehlung - das ist eine Regulierung. Und das ist nur der Anfang. Experten wie Dr. Jürgen Michels von der Commerzbank prognostizieren bis 2025 eine weitere Verschärfung um 3 bis 5 Prozentpunkte, besonders bei energetischen Sanierungen.
Warum? Weil die Zinsen steigen. Und weil die Banken merken: Wer ohne Eigenkapital sanieren will, hat kaum noch Luft, wenn die Kosten über dem Budget liegen. Die Deutsche Bundesbank warnt bereits in ihrem Finanzstabilitätsbericht: Renovierungskredite ohne Eigenkapital sind ein Risiko für die gesamte Finanzstabilität. Das bedeutet: Wer jetzt ohne Eigenkapital startet, wird in zwei Jahren Schwierigkeiten haben, umzuschulden oder seinen Kredit zu verlängern.
Was tun, wenn du kein Eigenkapital hast?
Du hast kein Geld zurückgelegt? Dann musst du anders vorgehen. Erstens: Sanierungsmaßnahmen aufteilen. Mach nicht alles auf einmal. Beginne mit dem, was am dringendsten ist - zum Beispiel der Dämmung oder der Heizung. Zweitens: Staatliche Förderung nutzen. KfW-Zuschüsse und Steuervorteile reduzieren deine Kosten. Drittens: Warte nicht auf den perfekten Moment. Wenn du 1.000 € aufbringen kannst, dann setze sie ein. Jeder Euro Eigenkapital senkt deine Zinsen und erhöht deine Chancen.
Und vergiss nicht: Du musst nicht 20 % haben. 10 % reichen. Vielleicht nicht für den besten Zins - aber für eine sichere Finanzierung. Und das ist das Wichtigste.
Kann ich einen Renovierungskredit ohne Eigenkapital bekommen?
Ja, das ist möglich - besonders bei Kreditsummen unter 50.000 €. Einige Banken wie die Volkswagen Bank oder die DKB gewähren Kredite auch ohne Eigenkapital, wenn die Bonität sehr gut ist. Aber die Zinsen sind höher, die Laufzeiten kürzer und die Ablehnungsquote deutlich größer. Bei Summen über 40.000 € liegt die Ablehnungsrate laut Stiftung Warentest bei 68 %. Ab 2025 wird es für Kredite über 50.000 € sogar eine gesetzliche Mindestanforderung von 5 % Eigenkapital geben.
Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens einbringen?
Mindestens 10 % des Gesamtkostenrahmens. Das ist der Wert, den die meisten Banken und Experten als sicher ansehen. Es senkt die Zinsen, erhöht die Kreditwürdigkeit und schafft einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Kosten. Wer 15 % oder mehr einbringt, profitiert zusätzlich von besseren Konditionen und höheren KfW-Förderungen. Für energetische Sanierungen ist 10 % sogar Voraussetzung, um den vollen Zuschuss zu erhalten.
Warum sind Zinsen bei mehr Eigenkapital niedriger?
Weil die Bank das Risiko als geringer einschätzt. Wenn du eigenes Geld einsetzt, zeigst du, dass du das Projekt ernst nimmst und bereit bist, auch bei Problemen weiterzuzahlen. Du hast eine persönliche Bindung. Außerdem reduziert Eigenkapital die Kreditsumme - und damit auch die mögliche Belastung. Bei 30.000 € Kredit und 15 % Eigenkapital musst du nur 25.500 € finanzieren. Das senkt die monatliche Rate und die Zinslast.
Kann ich Eigenkapital aus einer Erbschaft oder einem Verkauf einbringen?
Ja, das ist nicht nur erlaubt, sondern sogar empfohlen. Eigenkapital kann aus jeder privaten Geldquelle stammen: Erbschaft, Verkauf von Aktien, Verkauf eines Fahrzeugs oder sogar Geld aus der Altersvorsorge - solange es nicht von einem anderen Kredit stammt. Die Banken prüfen nur, ob das Geld wirklich dir gehört und nicht bereits als Sicherheit gebunden ist. Ein Verkaufserlös aus einer Immobilie, die du nicht mehr bewohnst, gilt als besonders verlässliches Eigenkapital.
Muss ich Eigenkapital vor der Kreditzusage aufbringen?
Nein, du musst das Eigenkapital nicht vor der Kreditzusage aufbringen. Du musst es aber nachweisen, wenn du den Kredit in Anspruch nimmst. Das heißt: Du musst zeigen, dass du das Geld zur Verfügung hast - zum Beispiel durch einen Kontoauszug, einen Erbschaftsnachweis oder einen Verkaufsvertrag. Die Bank prüft das erst, wenn der Kredit genehmigt ist und du mit der Sanierung beginnst. Aber du solltest das Geld bereits bereit haben, sonst kann es zu Verzögerungen kommen.
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