Kostenverteilung in der WEG: So wird nach Miteigentumsanteilen, Nutzung und Abweichungen gerechnet

Wie viel zahlt eigentlich jeder Wohnungseigentümer für die Reparatur des Daches, die Heizungsmodernisierung oder den Winterdienst? Die Antwort klingt einfach: nach dem Miteigentumsanteil. Doch in der Praxis ist es oft komplizierter. Viele Eigentümer glauben, dass größere Wohnungen automatisch mehr zahlen - das stimmt nicht immer. Und wer profitiert besonders von einer Dachsanierung? Sollte der Eigentümer im Erdgeschoss genauso viel zahlen wie der im Dachgeschoss? Die Gesetze haben sich geändert. Seit 2022 ist es einfacher geworden, die Kosten anders zu verteilen - und viele WEGs nutzen das jetzt.

Was sind Miteigentumsanteile und warum gelten sie als Standard?

Der gesetzliche Ausgangspunkt für die Kostenverteilung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist Miteigentumsanteile (MEA). Das steht klar in § 16 Abs. 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG): Jeder Eigentümer trägt die Gemeinschaftskosten nach seinem Anteil. Diese Anteile werden beim Bau des Gebäudes vom Bauträger festgelegt und im Teilungsplan und Grundbuch eingetragen. Sie sind nicht willkürlich. Sie orientieren sich meist an der Wohnfläche, aber auch an anderen Faktoren: Wie hoch ist die Wohnung? Ist sie im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss? Hat sie einen Balkon oder einen Gartenanteil? Hat sie eine bessere Aussicht? All das kann den Anteil beeinflussen.

Ein Beispiel: In einem Gebäude mit 12 Wohnungen gibt es 1.000.000 Miteigentumsanteile insgesamt. Eine kleine Wohnung mit 50 Quadratmetern im zweiten Stock hat 95.000 Anteile. Eine größere Wohnung mit 80 Quadratmetern im Erdgeschoss hat nur 88.000 Anteile - weil sie keinen Garten hat und weniger Licht bekommt. Das ist nicht ungewöhnlich. Wer nur auf die Quadratmeter schaut, versteht die Kostenverteilung nicht. Die MEA sind der gesetzliche Standard - und sie gelten, solange nichts anderes beschlossen wurde.

Welche Kosten werden überhaupt verteilt?

Nicht alle Kosten sind gleich. Die WEG muss für zwei Arten von Ausgaben aufkommen: für das gemeinschaftliche Eigentum und für das sonderrechtlich genutzte Eigentum. Dazu gehören:

• Instandhaltung und Instandsetzung von Treppenhäusern, Fassade, Dach, Aufzug, Heizungsanlage
• Verwaltungskosten: Jahresabrechnung, Buchhaltung, Versicherungen, Treffen der Eigentümerversammlung
• Betriebskosten: Heizung, Warmwasser, Strom für Treppenhaus, Gartenpflege, Müllabfuhr
• Modernisierungskosten: Neue Fenster, Wärmepumpe, Isolierung, barrierefreier Aufzug
• Kosten für bauliche Veränderungen: Neue Eingangstür, Umgestaltung des Gartenbereichs

Einige Kosten werden nicht nach MEA verteilt - und das ist gesetzlich vorgeschrieben. Bei Heiz- und Warmwasserkosten zum Beispiel muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Das bedeutet: Jeder zahlt, was er wirklich verbraucht, mit Hilfe von Heizkostenverteilern. Das ist klar geregelt. Aber für den Winterdienst, die Fassadenreinigung oder die Dachsanierung? Da gilt der MEA-Schlüssel - es sei denn, die Eigentümerversammlung beschließt etwas anderes.

Abweichungen vom Miteigentumsanteil: Wann und wie ist das erlaubt?

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2022 ist es einfacher geworden, von der gesetzlichen Regelung abzuweichen. Früher brauchte man eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile. Heute reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer - solange sie zusammen mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile repräsentieren. Das ist ein großer Unterschied. Viele WEGs haben das noch nicht genutzt - aber sie sollten.

Warum? Weil der MEA-Schlüssel nicht immer gerecht ist. Ein Beispiel aus Graz: Eine WEG mit zwölf Wohnungen musste das Dach sanieren. Die Kosten lagen bei 80.000 Euro. Nach MEA müsste jeder Eigentümer zahlen - egal ob er im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss wohnt. Aber wer profitiert am meisten? Die oberen drei Stockwerke. Sie haben direkten Kontakt zum Dach. Sie spüren den Unterschied, wenn es dicht ist. Die Erdgeschoss-Wohnungen profitieren kaum. Sie haben keine Feuchtigkeit mehr, aber auch keinen neuen Komfort. Die Eigentümer im Erdgeschoss wehrten sich. Sie fühlten sich ungerecht behandelt.

Was tun? Die WEG hat einen neuen Beschluss gefasst. Sie hat die Kosten nach dem Nutzenprinzip verteilt: Die oberen drei Stockwerke trugen 40 % der Kosten, die restlichen neun Wohnungen 60 %. Das war fair. Und das ist jetzt möglich. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Urteilen vom Januar 2024 klargestellt: Wenn eine Maßnahme nur bestimmte Wohnungseigentümer besonders nutzt, darf die Kostenverteilung abweichen - wenn die Mehrheit das beschließt.

Welche Alternativen zum Miteigentumsanteil gibt es?

Es gibt mehrere Wege, die Kosten gerechter zu verteilen. Die gängigsten sind:

• Wohnfläche: Jeder zahlt proportional zur Größe seiner Wohnung. Das ist einfach, aber nicht immer fair - besonders bei Dach- oder Fassadensanierungen.
• Nutzungsprinzip: Wer mehr Nutzen hat, zahlt mehr. Das ist ideal für Dach, Aufzug, Außenanlagen oder Sanierungen, die nur bestimmte Wohnungen betreffen.
• Verbrauch: Für Heizung, Warmwasser, Strom im Treppenhaus. Hier ist es gesetzlich vorgeschrieben - und das ist gut so.
• Anzahl der Wohneinheiten: Jede Wohnung zahlt gleich viel. Das funktioniert nur in sehr kleinen WEGs mit wenigen Einheiten.
• Anzahl der Bewohner: Selten, aber manchmal in kleinen Gemeinschaften, wenn Kinder oder Haustiere die Nutzung beeinflussen.
• Verursachungsprinzip: Wer die Maßnahme beantragt, trägt die Kosten - es sei denn, die Mehrheit beschließt etwas anderes (§ 21 WEG).

Die meisten WEGs in Deutschland (laut Umfrage von Wohnen im Eigentum e.V. 2022) nutzen immer noch den MEA-Schlüssel - 68 %. 22 % kombinieren MEA mit Wohnfläche. Nur 10 % nutzen Nutzen- oder Verbrauchsschlüssel. Das ist zu wenig. Die Technik ist da. Die Rechtslage ist klar. Die Gerechtigkeit fehlt oft nur wegen fehlender Beschlüsse.

Wie wird eine abweichende Verteilung beschlossen?

Ein Beschluss ist kein Zufall. Er muss richtig gemacht werden. Hier ist, wie es funktioniert:

1. Agenda vorbereiten: Die Kostenverteilung muss als Tagesordnungspunkt bei der Eigentümerversammlung stehen. Ein einfacher Satz wie „Änderung der Kostenverteilung für Dachsanierung“ reicht nicht. Es muss klar formuliert sein: „Beschluss über die Verteilung der Dachsanierungskosten nach dem Nutzenprinzip statt nach Miteigentumsanteilen.“
2. Protokoll schreiben: Jeder Beschluss muss schriftlich festgehalten werden. Wer hat dafür gestimmt? Wer dagegen? Wer hat sich enthalten? Das Protokoll ist später der Beweis.
3. Mindestbeteiligung prüfen: Die anwesenden Eigentümer müssen mindestens ein Viertel der Miteigentumsanteile vertreten. Wenn nur zwei von zwölf Eigentümern kommen, aber sie zusammen 30 % der Anteile haben - dann ist die Beschlussfähigkeit gegeben.
4. Einfache Mehrheit: Mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentümer muss zustimmen. Nicht die Gesamtzahl aller Eigentümer - nur die, die da sind.
5. Eintragung in die Beschlusssammlung: Der Beschluss wird in das offizielle Protokollbuch der WEG eingetragen. Das ist Pflicht.
6. Gegebenenfalls Grundbuchänderung: Wenn die Kostenverteilung dauerhaft geändert werden soll (z. B. in der Gemeinschaftsordnung), muss das im Grundbuch aktualisiert werden. Das kostet Geld, dauert aber nur wenige Wochen.

Ein Fehler: Viele WEGs beschließen „Kosten nach Wohnfläche“ - aber vergessen, welche Wohnfläche genau gemeint ist. Bruttowohnfläche? Nettowohnfläche? Nur nutzbare Fläche? Das führt später zu Streit. Deshalb: Im Beschluss immer genau definieren. Und wenn es kompliziert ist - holen Sie sich einen Rechtsanwalt oder einen WEG-Verwalter dazu. Ein falscher Beschluss kann vor Gericht angefochten werden.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Entwicklung geht klar in eine Richtung: mehr Flexibilität, mehr Digitalisierung, mehr Gerechtigkeit. Die Bundesregierung arbeitet an einer neuen WEG-Reform, die bis Ende 2025 in Kraft treten könnte. Der Plan: Die Mehrheit für Modernisierungsmaßnahmen soll weiter gesenkt werden - vielleicht sogar auf einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer, ohne Mindestanteil. Das wäre ein großer Schritt für energieeffiziente Sanierungen.

Und die Technik hilft schon jetzt. Digitale Verwaltungssysteme wie Matera oder Conda berechnen automatisch, wie sich Kosten bei verschiedenen Verteilungsschlüsseln verteilen. Sie zeigen: Wenn wir die Dachsanierung nach MEA verteilen, zahlt Wohnung 3 mit 50 m² 8.500 Euro. Wenn wir nach Nutzen verteilen, zahlt sie nur 4.200 Euro. Das macht den Unterschied sichtbar. Bis 2027 werden laut Fachzeitschrift „Der Eigentümer“ 75 % der deutschen WEGs digitale Tools nutzen - und damit weniger Streit haben.

Langfristig wird die Kostenverteilung nicht mehr nach einem einzigen Schlüssel laufen. Es wird individuell: Heizkosten nach Verbrauch, Treppenhausreinigung nach MEA, Dachsanierung nach Nutzen, Gartenpflege nach Wohnfläche. Das ist komplex - aber es ist gerechter. Und es ist möglich. Die Gesetze erlauben es. Die Technik unterstützt es. Es fehlt nur noch der Mut, es zu beschließen.

Was tun, wenn Sie sich ungerecht behandelt fühlen?

Wenn Sie glauben, dass Ihre Kosten zu hoch sind - und der Schlüssel unfair ist - dann handeln Sie nicht allein. Sprechen Sie mit anderen Eigentümern. Fragen Sie nach den Zahlen. Holen Sie sich die aktuelle Hausgeldabrechnung. Prüfen Sie, ob die MEA im Grundbuch richtig eingetragen sind. Und dann: Bringen Sie einen Vorschlag für eine faire Verteilung in die nächste Eigentümerversammlung ein. Sie müssen nicht warten, bis jemand anderes etwas tut.

Einige WEGs haben schon gezeigt: Es geht. Mit klaren Regeln, mit offener Kommunikation, mit einem Beschluss, der fair ist. Die Kostenverteilung ist kein Rechtsproblem - sie ist ein Gemeinschaftsproblem. Und Gemeinschaften lösen Probleme gemeinsam.