Erbenmehrheit bei Immobilien: So funktioniert die Beschlussfassung in der Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Kein Testament, keine Vereinbarung nötig - das Gesetz macht es so. Doch was passiert, wenn einer will, dass die Wohnung verkauft wird, und ein anderer sie behalten möchte? Wer entscheidet? Und wie viele Stimmen braucht man, um eine Miete zu kündigen, Reparaturen zu machen oder den Verkauf zu beschließen? Die Antwort ist nicht einfach, aber sie ist klar geregelt - und viele Erben wissen das nicht.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft ist kein Verein, keine Gesellschaft, kein Verband. Sie ist eine rechtliche Konstruktion, die entsteht, sobald zwei oder mehr Personen als Erben eingesetzt werden. Das ist oft der Fall, wenn Eltern zwei Kinder haben, beide erben, und kein Testament vorhanden ist. Dann teilen sie das Erbe - Haus, Wohnung, Sparbuch, Aktien - nach den gesetzlichen Anteilen. Jeder hat einen Anteil, meist in Prozent: 50:50, 60:40, oder bei drei Erben 33,3:33,3:33,3. Und mit diesem Anteil kommt auch das Recht, mitzubestimmen.

Doch hier liegt das Problem: Jeder Erbe ist Miteigentümer. Keiner kann allein entscheiden. Das klingt fair - doch in der Praxis führt es oft zu jahrelangen Streitigkeiten. Ein Miterbe will verkaufen, weil er Geld braucht. Ein anderer will bleiben, weil es das Haus seiner Kindheit ist. Wer gewinnt?

Ordentliche vs. außerordentliche Verwaltung

Das Erbrecht unterscheidet scharf zwischen zwei Arten von Entscheidungen. Diese Unterscheidung ist der Schlüssel zur Beschlussfassung.

Ordentliche Verwaltung sind alle Maßnahmen, die das Vermögen erhalten oder wirtschaftlich nutzen, ohne es grundlegend zu verändern. Dazu gehören:

• Reparaturen am Dach oder an der Heizung
• Wartung des Gartens
• Kündigung eines Mietvertrags
• Zahlung von Grundsteuer oder Hausgeld
• Abschluss von Versicherungen

Für diese Dinge reicht eine einfache Mehrheit der Erbanteile. Das bedeutet: Es zählt nicht, wie viele Erben es sind, sondern wie viel Prozent sie zusammen haben. Wenn drei Erben je 33 Prozent haben, braucht man mindestens zwei von ihnen - also 66 Prozent - für einen Beschluss. Wenn ein Erbe 60 Prozent hat und die anderen zwei jeweils 20, dann entscheidet er allein. Er braucht keine Zustimmung.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2009 klargestellt: Ein Miterbe mit 60 Prozent kann den Mietvertrag kündigen, auch wenn die anderen dagegen sind. Das ist kein Verkauf, kein Verlust des Vermögens - das ist normale Verwaltung. Und das ist gut so. Sonst könnte ein einziger Erbe die ganze Gemeinschaft lahmlegen.

Außerordentliche Verwaltung dagegen verändert den Nachhalt. Dazu gehören:

• Verkauf der Immobilie
• Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
• Bau einer neuen Garage oder Erweiterung
• Vergabe eines Darlehens mit der Immobilie als Sicherheit
• Teilungsverkauf oder -versteigerung

Für diese Schritte braucht man Einstimmigkeit. Alle Miterben müssen zustimmen. Keine Ausnahme. Keine Mehrheit. Nicht mal 99 Prozent. Nur wenn jeder Ja sagt, darf die Immobilie verkauft werden. Das ist der Kern des Erbrechts: Der Nachlass soll unverändert bleiben, bis alle Erben sich einig sind.

Was passiert bei einer Patt-Situation?

Die größten Probleme entstehen, wenn zwei Erben je 50 Prozent haben. Keiner hat die Mehrheit. Keiner kann allein handeln. Dann ist die Gemeinschaft blockiert. Keine Reparatur, kein Verkauf, keine Mietkündigung - nichts geht mehr.

Das ist kein theoretisches Szenario. In Österreich und Deutschland passiert das täglich. Ein Ehepaar stirbt, zwei Kinder erben je 50 Prozent. Eines will die Wohnung verkaufen, das andere will sie behalten. Keiner weicht. Dann bleibt alles stehen. Die Heizung geht kaputt. Die Miete bleibt aus. Die Grundsteuer wird nicht bezahlt. Die Immobilie verfällt.

In solchen Fällen gibt es nur zwei Wege: Einigung oder Gericht.

Einigung ist immer die bessere Lösung. Ein Erbe kann dem anderen das Erbe abkaufen. Oder sie verkaufen gemeinsam und teilen den Gewinn. Oder sie einigen sich auf eine Nutzungsdauer - ein Erbe wohnt zwei Jahre, dann wird verkauft. Alles möglich. Aber nur, wenn beide wollen.

Wenn nicht, bleibt nur die gerichtliche Teilungsversteigerung. Ein Erbe kann beim Amtsgericht einen Antrag stellen. Dann wird die Immobilie öffentlich versteigert. Der Erlös wird nach Erbanteilen verteilt. Das ist teuer, dauert oft zwei bis drei Jahre und kostet mindestens 5.000 Euro an Gerichts- und Anwaltskosten. Und am Ende hat keiner die Immobilie - und beide sind verärgert.

Warum ist das System so hart?

Viele fragen: Warum nicht einfach eine 2/3-Mehrheit wie bei einer GmbH? Warum nicht einfach die Mehrheit entscheiden lassen? Die Antwort ist einfach: Weil das Erbrecht die Erbanteile als unveräußerliche Rechte betrachtet. Jeder Erbe hat ein Recht auf sein Erbe - nicht nur auf den Geldwert, sondern auf das Vermögen selbst. Der Gesetzgeber will verhindern, dass ein starker Miterbe einen schwachen überrollt.

Das ist gut gemeint. Doch in der Praxis funktioniert es nicht. Die Rechtsprechung hat deshalb versucht, Flexibilität zu schaffen. Der BGH hat 2023 noch einmal klargestellt: Wenn eine Maßnahme zur ordentlichen Verwaltung gehört - auch wenn sie schwerwiegend ist -, dann reicht die einfache Mehrheit. Das gilt sogar für die Kündigung eines langjährigen Mieters, wenn es um die Sanierung geht.

Dennoch bleibt die Grenze zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung oft unscharf. Ist die Sanierung des Dachs eine ordentliche Maßnahme? Ja. Ist der Einbau einer neuen Küche? Vielleicht. Ist der Verkauf einer Wohnung im Nachlass, wenn es nur eine Immobilie gibt? Nein - das ist außerordentlich. Aber wenn es drei Wohnungen gibt und eine verkauft wird, um die anderen zu sanieren? Dann kann es eine ordentliche Maßnahme sein. Das entscheidet der Richter - und das kostet Zeit und Geld.

Wie vermeidet man diese Probleme?

Die beste Lösung ist: gar keine Erbengemeinschaft entstehen lassen.

Wenn jemand eine Immobilie besitzt und zwei Kinder hat, sollte er im Testament klarmachen: Wer bekommt was? Ein Kind erhält die Wohnung, das andere erhält einen Ausgleich in Geld. Oder: Die Immobilie wird verkauft, und der Erlös wird geteilt. Das ist nicht schwer. Ein Notar kostet 1.000 bis 2.000 Euro - und spart den Kindern später Jahre des Streits.

Die Deutsche Notarkammer berichtet, dass seit 2020 die Zahl der Testamente mit klaren Regelungen für Erbengemeinschaften um 22 Prozent gestiegen ist. Das ist ein guter Trend. Wer heute stirbt, hat oft mehrere Kinder, mehrere Ehen, vielleicht auch Stiefkinder. Die Familienstrukturen sind komplexer geworden. Und die Immobilien sind teurer. Eine Erbengemeinschaft ist kein Geschenk - sie ist eine Zeitbombe.

Wenn es bereits eine Erbengemeinschaft gibt, kann man noch etwas tun: Den gemeinsamen Verwalter benennen. Alle Miterben einigen sich schriftlich: „Wir benennen Frau Müller als Verwalterin. Sie darf alle ordentlichen Verwaltungsmaßnahmen treffen, ohne dass wir jedes Mal zustimmen müssen.“ Das ist rechtlich zulässig. Und es verhindert viele Streitigkeiten.

Ein weiterer Weg ist die Mediation. Viele Amtsgerichte bieten kostenlose Erbmediation an. Ein neutraler Vermittler hilft, eine Lösung zu finden - ohne Gericht. Laut dem Bundesjustizministerium werden 58 Prozent der Erbengemeinschaftsstreitigkeiten so beigelegt.

Was tun, wenn man blockiert wird?

Wenn du 60 Prozent hast und ein Miterbe mit 40 Prozent alles blockiert - dann hast du Recht. Du kannst die ordentliche Verwaltung durchführen. Aber: Du musst es beweisen. Du musst den Beschluss schriftlich dokumentieren. Du musst die anderen schriftlich informieren. Und du musst bereit sein, im Zweifel vor Gericht zu stehen.

Ein Fall aus der Praxis: Ein Miterbe mit 40 Prozent weigerte sich, die Kündigung eines Mieters zu unterschreiben. Die anderen zwei mit 60 Prozent hatten beschlossen, die Wohnung zu sanieren. Der Miterbe wollte nicht, dass jemand anderes einzieht. Erst nach zwei Jahren, nach einem Gerichtsverfahren, wurde die Kündigung wirksam. Die Reparaturen waren damals um 30.000 Euro teurer geworden - weil sie verzögert wurden.

Wenn du dich auf deine Rechte berufst, musst du wissen: Du hast nicht nur das Recht, du hast auch die Pflicht, die Immobilie zu verwalten. Wer nichts unternimmt, macht sich strafbar - denn er verschuldet den Wertverlust.

Was kommt als Nächstes?

Der Gesetzgeber prüft gerade eine Reform. Professor Eva-Maria Kieninger hat einen Entwurf vorgelegt: Für bestimmte Fälle - etwa den Verkauf einer Immobilie - soll eine qualifizierte 2/3-Mehrheit reichen. Das wäre ein großer Schritt. Denn die heutige Einstimmigkeit ist in der Praxis oft unmöglich.

Die Zahl der Erbfälle mit mehreren Erben steigt. 2023 gab es in Deutschland über 800.000 solcher Fälle - und das ist nur die Spitze des Eisbergs. Viele Erben haben nicht nur eine Immobilie, sondern auch digitale Vermögenswerte, ausländische Konten, Aktienpakete. Die Verwaltung wird immer komplexer.

Die Lösung bleibt: klare Regelungen zu Lebzeiten. Ein Testament. Ein Erbvertrag. Ein Notar. Kein Risiko. Kein Streit. Kein Gericht.

Wer heute stirbt, hinterlässt nicht nur Vermögen - er hinterlässt auch Verantwortung. Und die sollte man nicht den Kindern überlassen, sondern selbst regeln.