Kaufnebenkosten verhandeln: Wer zahlt Makler, Notar und Steuer beim Immobilienkauf?

Stellen Sie sich vor: Sie haben das Traumhaus gefunden. Der Verkäufer nennt einen Preis von 300.000 Euro. Sie freuen sich, weil das genau in Ihr Budget passt. Doch dann kommen die Rechnungen. Plötzlich fehlen 40.000 Euro. Warum? Weil Kaufnebenkosten sind zusätzliche Ausgaben beim Erwerb einer Immobilie, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen und typischerweise zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese versteckten Kosten können jeden Deal zum Desaster machen, wenn man sie nicht vorher plant.

Die gute Nachricht: Sie müssen nicht alles kassieren. Viele dieser Posten sind verhandelbar. Oder zumindest der Grund, auf dem sie berechnet werden - der Kaufpreis selbst. In diesem Artikel zeige ich Ihnen, wie Sie durch clevere Verhandlung Tausende Euro sparen. Wir schauen uns an, wer was zahlen muss, wo Spielraum ist und welche Fallen es gibt.

Was stecken eigentlich hinter den Kaufnebenkosten?

Viele Käufer denken, der angezeigte Preis sei der Endpreis. Das ist ein fataler Fehler. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie nicht nur für die vier Wände. Sie zahlen auch für den bürokratischen Aufwand, der damit verbunden ist. Die meisten Experten rechnen mit 10 bis 15 Prozent Aufschlag auf den Kaufpreis. Bei einem Haus für 400.000 Euro bedeutet das zusätzliche 40.000 bis 60.000 Euro.

Diese Summe setzt sich aus drei großen Blöcken zusammen:

• Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die Sie an das Finanzamt zahlen müssen. Der Satz hängt vom Bundesland ab.
• Notar- und Grundbuchkosten: Gebühren für die rechtliche Sicherheit des Geschäfts.
• Maklerprovision: Die Vergütung für den Vermittler, falls einer im Spiel ist.

Es gibt noch kleinere Posten wie Anwaltsgebühren (falls Sie einen eigenen Anwalt beiziehen) oder Kosten für Energieausweise. Aber die drei oben genannten machen den Löwenanteil aus. Verstehen Sie diese Struktur, verstehen Sie Ihre Verhandlungsposition.

Der Hebel-Effekt: Warum der Kaufpreis der Schlüssel ist

Hier liegt das größte Missverständnis unter Käufern. Viele glauben, sie könnten nur über die Maklergebühr verhandeln. Doch der wirkliche Hebel ist der Kaufpreis. Warum? Weil die meisten Nebenkosten prozentual am Kaufpreis hängen.

Nehmen wir ein Beispiel. Sie wollen eine Wohnung für 300.000 Euro kaufen. Die Grunderwerbsteuer beträgt 5 % (also 15.000 Euro). Die Notarkosten liegen bei etwa 1,5 % (4.500 Euro). Zusammen sind das 19.500 Euro fixe Nebenkosten basierend auf diesem Preis.

Wenn Sie den Kaufpreis um 10.000 Euro drücken, sparen Sie nicht nur diese 10.000 Euro. Sie sparen auch die Steuern und Gebühren darauf. Bei 5 % Steuer sind das weitere 500 Euro. Bei 1,5 % Notar sind das 150 Euro. Insgesamt sparen Sie also 10.650 Euro. Das nennen wir den Doppelteffekt. Jeder Euro, den Sie vom Kaufpreis abschneiden, wirkt sich multiplikativ auf Ihre Gesamtkosten aus.

Deshalb gilt: Konzentrieren Sie Ihre Energie auf die Senkung des Hauptpreises. Das ist der effektivste Weg, um die Gesamtlast zu verringern.

Maklerprovision: Wer zahlt seit 2020 wirklich?

Lange Zeit war es üblich, dass der Käufer die gesamte Maklercourtage zahlte. Das hat sich geändert. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklervergütungsrecht, das besagt, dass die Provision zwischen Käufer und Verkäufer gleichmäßig geteilt wird, wenn beide Parteien den Makler beauftragt haben. In der Praxis bedeutet das meist eine Halbierung Ihrer Last.

Aber Achtung: Es gibt Ausnahmen. Wenn nur der Verkäufer den Makler eingeschaltet hat (sogenannte Veräußererauftragung), muss theoretisch nur der Verkäufer zahlen. Allerdings versuchen viele Makler, diesen Punkt im Vertrag so zu formulieren, dass der Käufer doch einen Teil trägt. Lesen Sie genau!

Trotz der gesetzlichen Regelung bleibt die Provision ein wichtiger Verhandlungspunkt. Sie können versuchen, den Verkäufer davon zu überzeugen, die Hälfte seiner Anteils zu übernehmen oder sogar die ganze Provision zu zahlen. Das funktioniert besonders gut, wenn der Markt langsam läuft und der Verkäufer dringend verkaufen will. Ein Argument könnte sein: "Ich biete Ihnen den vollen Preis, aber ich erwarte, dass Sie die Maklerkosten tragen." So bekommen Sie die Immobilie zum Wunschpreis, ohne extra dafür zahlen zu müssen.

Grunderwerbsteuer: Ländersache und keine Verhandlungssache

Bei der Grunderwerbsteuer können Sie nicht verhandeln. Das ist eine staatliche Abgabe. Aber Sie sollten wissen, wie viel Sie zahlen müssen, bevor Sie bieten. Die Sätze variieren stark je nach Bundesland:

• Bayern, Sachsen, Schleswig-Holstein: 3,5 %
• Niedersachsen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern: 5,0 %
• Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland: 6,0 % bis 6,5 %

Der Unterschied ist enorm. Kaufen Sie in NRW eine Immobilie für 300.000 Euro, zahlen Sie 18.000 Euro mehr an Steuern als in Bayern (10.500 Euro). Dieser Unterschied von 7.500 Euro kann entscheiden, ob sich der Kauf überhaupt lohnt.

Ein Tipp für Grenznahen Käufer: Prüfen Sie, ob es sich lohnt, über die Landesgrenze hinweg zu kaufen. Manchmal ist die Steuerersparnis größer als die Mehraufwendungen für Pendeln oder Transport. Allerdings gibt es hier oft lokale Vorschriften, die Sie beachten müssen.

Notar und Grundbuch: Fixe Kosten, die Sie prüfen sollten

Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind gesetzlich festgelegt und lassen sich kaum senken. Im Durchschnitt liegen sie bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Warum schwankt der Betrag? Weil der Notar verschiedene Leistungen erbringt: Er erstellt den Entwurf des Kaufvertrags, prüft die Identität der Parteien, beglaubigt die Unterschriften und leitet die Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Je komplexer der Vertrag (zum Beispiel bei Erbengemeinschaften oder komplizierten Grundstücksstrukturen), desto höher die Kosten.

Obwohl Sie diese Preise nicht verhandeln können, sollten Sie prüfen, ob alle Positionen korrekt berechnet wurden. Lassen Sie sich vorab eine Kostenvoranschlag erstellen. Oft enthalten Standardangebote Pauschalen, die Sie hinterfragen können. Fragen Sie Ihren Notar direkt: "Welche Leistungen sind darin enthalten? Gibt es separate Gebühren für Beglaubigungen?"

Strategien für Ihre Preisverhandlung

Wie setzen Sie dieses Wissen in die Praxis um? Hier ist ein konkreter Plan in fünf Schritten, der Ihnen hilft, die besten Bedingungen herauszuholen.

1. Ermitteln Sie den wahren Marktwert. Nutzen Sie Vergleichswerte aus ähnlichen Verkäufen in der Nachbarschaft. Ein Gutachten kann helfen, aber oft reichen aktuelle Angebote von Portalen wie Immowelt oder ImmoScout24. Wenn Sie Belege haben, dass ähnliche Häuser weniger gekostet haben, haben Sie starke Argumente.
2. Legen Sie Ihre Obergrenze fest. Rechnen Sie alle Nebenkosten dazu. Wenn Sie maximal 350.000 Euro ausgeben können und die Nebenkosten 40.000 Euro betragen, ist Ihr maximaler Kaufpreis 310.000 Euro. Alles darüber führt zur Überfinanzierung.
3. Liste der Mängel. Gehen Sie die Immobilie gründlich durch. Welche Fenster müssen getauscht werden? Ist die Heizung alt? Gibt es Feuchtigkeitsschäden? Schreiben Sie alles auf. Schätzen Sie die Reparaturkosten grob ein.
4. Berechnen Sie die Reparaturkosten. Holen Sie Angebote von Handwerkern ein. Wenn eine neue Heizung 15.000 Euro kostet, fordern Sie mindestens diesen Betrag vom Kaufpreis ab. Oft akzeptieren Verkäufer das, weil sie selbst nicht reparieren wollen.
5. Verhandeln Sie die Maklerprovision. Wenn der Verkäufer bereit ist, den Preis zu senken, fragen Sie zusätzlich, ob er die Maklergebühr übernimmt. Das ist ein klassisches „Win-Win": Sie erhalten einen niedrigeren Preis, er spart sich den Ärger mit dem Makler.

Ein häufiger Fehler ist es, zu früh die Karten auf den Tisch zu legen. Zeigen Sie nicht sofort, wie sehr Sie die Immobilie mögen. Bleiben Sie sachlich. Nutzen Sie Formulierungen wie: "Das Haus gefällt mir, aber der Preis liegt deutlich über dem Marktdurchschnitt. Was wäre Ihr Bestpreis, wenn ich schnell bezahlen kann?"

Fallen, die Sie vermeiden sollten

Es gibt einige typische Fehler, die Käufer machen und die ihnen teuer zu stehen kommen.

Falle 1: Vernachlässigung der Finanzierungskosten. Viele vergessen, dass sie auch Zinsen für die Nebenkosten finanzieren müssen. Wenn Sie 40.000 Euro Nebenkosten aufnehmen, zahlen Sie darauf ebenfalls Zinsen. Das erhöht die monatliche Belastung spürbar.

Falle 2: Annahme, dass alles verhandelbar ist. Wie gesagt, Steuern und Notarkosten sind fix. Versuchen Sie nicht, mit dem Finanzamt zu feilschen. Konzentrieren Sie sich auf den Kaufpreis und die Maklerprovision.

Falle 3: Ignorieren der regionalen Unterschiede. Wenn Sie in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer kaufen, planen Sie entsprechend mehr Kapital ein. Ein Umzug ins Nachbarland kann tausende Euro sparen.

Falle 4: Keine schriftliche Vereinbarung. Alle Absprachen über die Übernahme von Nebenkosten müssen im notariellen Kaufvertrag stehen. Mündliche Zusagen haben keine Gültigkeit. Lassen Sie nichts dem Zufall.

Zusammenfassung und nächste Schritte

Kaufnebenkosten sind kein unveränderliches Schicksal. Durch geschickte Verhandlung des Kaufpreises und kluge Absprachen über die Maklerprovision können Sie erhebliche Beträge sparen. Denken Sie immer an den Doppelteffekt: Jede Senkung des Kaufpreises reduziert auch die prozentualen Nebenkosten.

Handeln Sie jetzt so:

• Berechnen Sie Ihre maximale Gesamtsumme inklusive aller Nebenkosten.
• Forschen Sie den lokalen Marktwert Ihrer Wunschimmobilie.
• Vorbereiten Sie eine Liste der notwendigen Reparaturen mit Kostenabschätzungen.
• Verhandeln Sie hart, aber fair. Zielen Sie auf eine faire Aufteilung der Maklerkosten.

Wenn Sie diese Schritte befolgen, gehen Sie nicht blind in den Kaufprozess. Sie behalten die Kontrolle über Ihr Budget und stellen sicher, dass die Immobilie wirklich in Ihre Finanzen passt.