Mietrecht: Renovierungspflicht als Mieter - Was Sie wirklich tun müssen

Stellen Sie sich vor: Sie ziehen aus. Die Kisten sind gepackt, der Umzugstermin steht. Plötzlich kommt der Vermieter mit einem Zettel: „Die Wände müssen neu gestrichen werden, die Tapeten raus, der Boden wird erneuert.“ Und das, obwohl Sie die Wohnung bei Einzug in einem abgenutzten Zustand übernommen haben - mit abblätterndem Anstrich, fleckigen Tapeten und einem alten Teppichboden. Was jetzt? Müssen Sie das wirklich machen?

Die einfache Wahrheit: Mieter müssen nicht renovieren

Die Antwort ist klar: Nein, Sie müssen nicht renovieren - es sei denn, Sie haben eine wirksame Klausel im Mietvertrag unterschrieben, und die Wohnung war beim Einzug tatsächlich renoviert. Das ist kein Mythos, das ist deutsches Mietrecht, wie es der Bundesgerichtshof (BGH) seit 2015 immer wieder bestätigt hat.

Grundsätzlich gilt: Schönheitsreparaturen - also Streichen, Tapezieren, Bodenbeläge erneuern - sind Sache des Vermieters. Das steht im § 535 BGB. Der Mieter ist nur verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu halten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Das bedeutet: Keine Löcher in der Wand, keine kaputten Fenstergriffe, kein Schimmel. Aber kein Neuanstrich nur, weil die Farbe nach fünf Jahren leicht abgenutzt ist.

Was macht eine Renovierungsklausel wirksam?

Viele Vermieter setzen in ihren Mietverträgen Standardklauseln ein, die Mieter zur Renovierung verpflichten - etwa alle drei Jahre, oder beim Auszug. Doch diese Klauseln sind oft unwirksam. Der BGH hat klargestellt: Eine solche Vereinbarung ist nur dann rechtsgültig, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind.

Erstens: Die Wohnung war bei Ihrem Einzug renoviert. Das heißt: Wände und Decken hell gestrichen, Tapeten frisch, Bodenbelag neu oder in gutem Zustand. Kein „fast renoviert“. Kein „hat mal vor drei Jahren gestrichen“. Sondern wirklich: frisch, sauber, wie neu.

Zweitens: Sie haben keinen Geldausgleich für den unrenovierten Zustand bekommen. Wenn Sie in eine abgenutzte Wohnung gezogen sind und dafür weniger Miete gezahlt haben, dann entfällt jede Renovierungspflicht - selbst wenn der Vertrag das anders sagt.

Das ist entscheidend: Selbst wenn Ihr Vertrag steht, dass Sie „bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgeben müssen“, ist das unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Der BGH hat das in mehreren Urteilen - unter anderem VIII ZR 115/14 - klar gesagt. Der Mieter kann nicht für etwas verantwortlich gemacht werden, was er nicht bekommen hat.

Was ist eine unwirksame Klausel?

Hier sind die häufigsten und illegalen Klauseln, die Sie in Mietverträgen finden:

• „Die Wohnung muss bei Auszug in neuwertigem Zustand zurückgegeben werden.“
• „Alle drei Jahre müssen Wände und Decken neu gestrichen werden.“
• „Nur weiße Farbe ist erlaubt.“
• „Tapeten und Bodenbeläge müssen vollständig entfernt werden.“
• „Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen bei Auszug.“

Diese Formulierungen sind nicht nur unfair - sie sind rechtlich null und nichtig. Der BGH hat sie mehrfach für ungültig erklärt. Warum? Weil sie den Mieter unangemessen belasten. Es ist nicht fair, wenn jemand, der eine Wohnung mit abgenutzten Wänden übernommen hat, später dafür zahlen soll, sie zu erneuern.

Ein weiterer Trick: Manche Vermieter verlangen, dass Mieter „den Zustand beim Einzug wiederherstellen“. Aber wenn Sie bei Einzug einen abgenutzten Boden hatten, und jetzt nach fünf Jahren ein leicht abgenutzter Boden ist - ist das dann „Rückbau“? Nein. Das ist normaler Gebrauch. Und der gehört zum Mietverhältnis dazu.

Was müssen Sie wirklich tun, wenn Sie ausziehen?

Sie müssen nicht renovieren. Aber Sie müssen die Wohnung besenrein zurückgeben. Das bedeutet:

• Alle persönlichen Gegenstände sind weg.
• Der Boden ist sauber - kein Staub, kein Schmutz, kein Kleber von alten Tapeten.
• Die Wände sind nicht beschädigt - keine Löcher, keine Kratzer, keine Bohrlöcher, die nicht gestopft wurden.
• Keine Schimmelbildung, die durch Ihre Schuld entstanden ist.
• Keine defekten Fenstergriffe, keine kaputten Heizkörper.

Farbe? Tapeten? Boden? Wenn sie abgenutzt sind - kein Problem. Sie müssen nicht neu streichen. Sie müssen nicht neue Tapeten kleben. Sie müssen nicht den Teppichboden wechseln. Wenn die Wände gelblich sind, weil Sie sie nie neu gestrichen haben - das ist kein Mangel. Das ist Normalität.

Ein Beispiel aus Dresden: Eine Mieterin zog nach sieben Jahren aus. Die Wände waren leicht abgenutzt, die Tapeten im Bad hatten sich an den Ecken gelöst. Der Vermieter verlangte 1.200 Euro für Neuanstrich und neue Tapeten. Die Mieterin zeigte ihm das Übergabeprotokoll vom Einzug - die Wände waren damals genauso abgenutzt. Der Vermieter zog seine Forderung zurück. Kein Gericht nötig. Nur ein Protokoll.

Dokumentieren Sie alles - vor allem beim Einzug

Das größte Risiko für Mieter ist nicht der Vermieter - sondern die fehlende Dokumentation. Wenn Sie keine Fotos oder ein gemeinsames Übergabeprotokoll haben, können Sie später nicht beweisen, in welchem Zustand die Wohnung war.

Was Sie tun sollten:

1. Beim Einzug: Machen Sie detaillierte Fotos von allen Wänden, Decken, Böden, Badezimmer, Küche - von jeder Ecke.
2. Erstellen Sie ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit dem Vermieter. Notieren Sie: „Wand im Wohnzimmer leicht abgenutzt, Farbe abgeblättert an der Deckenkante.“
3. Beide unterschreiben. Und behalten Sie eine Kopie.
4. Wenn der Vermieter kein Protokoll will: Schreiben Sie eine E-Mail mit den Fotos und der Beschreibung - und fragen Sie: „Stimmen Sie dem Zustand zu?“

Diese Dokumentation ist Ihr Schutzschild. Ohne sie haben Sie keine Chance, wenn der Vermieter später behauptet, die Wohnung sei „nicht renoviert“ zurückgegeben worden.

Was ist mit kleinen Reparaturen?

Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren. Aber Sie sind verantwortlich für Schäden, die Sie verursacht haben. Das ist ein wichtiger Unterschied.

Beispiele:

• Ein Loch in der Wand durch einen Bilderrahmen? Das müssen Sie stopfen.
• Ein kaputter Fenstergriff durch unsachgemäßen Umgang? Das müssen Sie ersetzen.
• Ein beschädigter Boden durch einen umgekippten Pflanzenkübel? Das müssen Sie beheben.

Aber: Wenn der Boden nach fünf Jahren einfach abgenutzt ist - das ist kein Schaden. Das ist Gebrauch. Und das trägt der Vermieter.

Die Grenze für Kleinreparaturen liegt bei etwa 75-100 Euro pro Schaden. Darüber hinaus ist der Vermieter zuständig. Das bedeutet: Wenn die Heizung kaputt geht, weil sie alt ist - er muss sie ersetzen. Wenn Sie sie falsch bedient haben - dann vielleicht Sie. Aber nur, wenn Sie nachweislich den Fehler verursacht haben.

Was tun, wenn der Vermieter trotzdem verlangt, renoviert zu werden?

Viele Vermieter wissen es einfach nicht besser. Oder sie hoffen, dass Mieter nicht Bescheid wissen.

Schritt für Schritt:

1. Zeigen Sie ihm das Übergabeprotokoll und die Fotos vom Einzug.
2. Sagen Sie klar: „Gemäß BGH-Urteil und § 535 BGB bin ich nicht verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, da sie unrenoviert übergeben wurde.“
3. Wenn er weiterdrängt: Schreiben Sie eine formelle E-Mail mit der gleichen Begründung - und fügen Sie den BGH-Urteilstext (z. B. VIII ZR 115/14) als Anhang hinzu.
4. Wenn er trotzdem droht, die Kaution einzubehalten: Wenden Sie sich an den Mieterverein - in Dresden ist das der Verband der Mietervereine Sachsen. Die helfen kostenlos.

Es ist kein Kampf. Es ist Ihr Recht. Und Sie haben es.

Was ist mit Renovierung während der Mietzeit?

Wenn Sie während der Mietzeit selbst renovieren - etwa weil Sie die Farbe nicht mehr ausstehen können - dann ist das Ihr persönlicher Wille. Aber: Sie haben keinen Anspruch auf Erstattung. Der Vermieter muss Sie nicht entschädigen, wenn Sie die Wände in Blau streichen, statt Weiß.

Aber: Wenn Sie kleinere Auffrischungen machen - etwa eine Wand neu streichen, weil sie stark verschmutzt ist - dann können Sie das tun. Und wenn Sie beim Auszug die Farbe wieder auf den Originalzustand bringen, ist das ein Bonus. Aber kein Muss.

Ein Tipp: Wenn Sie renovieren wollen, fragen Sie den Vermieter um Erlaubnis. Schreiben Sie eine kurze Nachricht: „Ich plane, die Küche zu streichen. Möchten Sie das?“ So vermeiden Sie später Streit.

Was ist mit Schimmel?

Schimmel ist kein Mieterproblem - es sei denn, Sie haben ihn verursacht. Wenn Sie zu wenig lüften, weil Sie die Fenster nie öffnen, und deshalb Schimmel entsteht - dann sind Sie verantwortlich.

Aber: Wenn der Schimmel an der Außenwand ist, an der Decke, oder an der Wand hinter dem Schrank - dann ist das ein Baumangel. Das ist Baufeuchte, schlechte Dämmung, oder fehlende Belüftung. Das ist Sache des Vermieters. Und er muss handeln, sobald Sie es melden.

Der BGH hat in mehreren Fällen entschieden: Schimmel, der aus der Bausubstanz kommt, ist nicht die Schuld des Mieters. Selbst wenn er schlecht lüftet - wenn die Ursache im Haus liegt, muss der Vermieter sanieren.

Fazit: Sie müssen nicht renovieren - wenn Sie es nicht müssen

Die Wahrheit ist einfach: Mieter haben keine gesetzliche Pflicht, beim Auszug zu renovieren. Die Pflicht entsteht nur, wenn zwei Dinge stimmen: Die Wohnung war renoviert, und die Klausel im Vertrag ist wirksam. Und das ist in 80 % der Fälle nicht der Fall.

Die meisten Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln. Die meisten Wohnungen werden unrenoviert übergeben. Und die meisten Mieter wissen das nicht.

Wenn Sie jetzt ausziehen: Prüfen Sie Ihr Übergabeprotokoll. Schauen Sie auf Ihre Fotos. Lesen Sie Ihren Vertrag. Wenn die Wände damals abgenutzt waren - dann müssen Sie nicht streichen. Punkt.

Und wenn der Vermieter trotzdem verlangt, dass Sie zahlen: Dann sagen Sie: „Ich habe die Wohnung in dem Zustand übernommen, in dem sie mir gegeben wurde. Ich habe sie ordentlich genutzt. Ich werde sie besenrein zurückgeben. Mehr nicht.“

Dann haben Sie recht. Und Sie brauchen keine Angst zu haben.