Beleihungsauslauf: Was es bedeutet und wie es Ihre Immobilie beeinflusst

Der Beleihungsauslauf, das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert einer Immobilie. Auch bekannt als LTV-Quote (Loan-to-Value), bestimmt, wie viel Banken Ihnen für eine Immobilie leihen – und wie viel Sie selbst aufbringen müssen. Wenn eine Wohnung 300.000 Euro wert ist und Sie einen Kredit von 270.000 Euro beantragen, liegt der Beleihungsauslauf bei 90 %. Das klingt erstmal gut – doch je höher dieser Wert, desto riskanter wird es für die Bank. Und das hat direkte Folgen für Sie: höhere Zinsen, strengere Prüfungen oder sogar eine Ablehnung.

Der Beleihungswert, der vom Gutachter festgelegte sichere Verkehrswert einer Immobilie ist dabei entscheidend. Er ist oft niedriger als der Marktpreis, weil Banken bei Verkauf im Notfall nicht mit dem vollen Kaufpreis rechnen. Wer eine Immobilie für 350.000 Euro kauft, aber der Beleihungswert nur 300.000 Euro beträgt, muss trotzdem 50.000 Euro Eigenkapital einbringen – auch wenn die Bank nur 90 % des Beleihungswerts leihen will. Das ist ein häufiger Fehler bei Erstkaufern. Und wer sich auf steigende Preise verlässt, riskiert, dass der Beleihungsauslauf nach der Finanzierung plötzlich zu hoch ist – etwa wenn die Immobilie nicht so schnell an Wert gewinnt wie erwartet.

Der Hypothek, die Sicherheit, die die Bank für den Kredit erhält ist also nicht nur ein Papier – sie ist ein Schlüssel zu Ihren Konditionen. Ein Beleihungsauslauf von 60 % bringt oft günstigere Zinsen als 80 %. Und bei 90 % oder mehr? Dann kommen oft zusätzliche Kosten: Risikozuschläge, höhere Abschlussgebühren oder die Pflicht zur Absicherung durch eine Restschuldversicherung. Besonders in Zeiten steigender Zinsen wird das relevant. Wer 2020 eine Immobilie mit 95 % Finanzierung kaufte, hat heute oft höhere Monatsraten als jemand, der damals 70 % genutzt hat – nicht weil die Zinsen allein gestiegen sind, sondern weil der Beleihungsauslauf die Risikobewertung verschlechtert hat.

Immer wieder sehen wir in den Beiträgen hier, wie wichtig es ist, nicht nur den Kaufpreis zu betrachten, sondern auch die Finanzierungsbedingungen. Ob es um die Kostenverteilung in der WEG, die Sanierungskosten oder die Immobilienkaufberechnung geht – der Beleihungsauslauf ist immer dabei. Er beeinflusst, ob Sie Fördermittel bekommen, ob Sie eine Renovierung finanzieren können oder ob Sie überhaupt in die Immobilie investieren sollten. In den folgenden Beiträgen finden Sie konkrete Rechenbeispiele, Checklisten und Erfahrungsberichte, die zeigen, wie Sie den Beleihungsauslauf richtig einplanen – ohne Überraschungen nach der Unterschrift.