KI-Objektakquise für Makler: Datenquellen, Tools und Praxis‑Tipps

Immobilienmakler verbringen oft ganze Tage damit, passende Objekte in Portalen zu durchforsten, Ansprachen zu formulieren und rechtlich abzusichern. KI-gestützte Objektakquise ist die Antwort: Sie automatisiert das Sichten von Inseraten, filtert nach individuellen Kriterien und liefert personalisierte Nachrichtenvorlagen - und das in Minuten statt Stunden.

Was versteht man unter KI-gestützter Objektakquise?

Im Kern kombiniert KI-gestützte Objektakquise zwei technologische Schichten: Datenextraktion aus öffentlichen Quellen und KI‑gestützte Textgenerierung. Der Prozess läuft dabei typischerweise in drei Schritten ab - Datenquellen‑Anbindung, KI‑Analyse/Filterung und Ergebnis‑Ausgabe als Nachrichtenvorlage.

Die größten Vorteile lassen sich in drei Bereichen messen: Zeitersparnis (von durchschnittlich 5‑8 Stunden pro Tag auf unter 60 Minuten), Qualitätssteigerung durch präzise Filter (z. B. Quadratmeter, Preis, Sanierungsbedarf) und Skalierbarkeit - ein einziger Workflow kann hunderte Inserate pro Minute prüfen.

Datenquellen - woher kommen die Informationen?

Eine effektive KI‑Akquise braucht verlässliche Daten. In Deutschland stehen Maklern hauptsächlich folgende Quellen zur Verfügung:

• eBay Kleinanzeigen - besonders für Privatverkäufer mit Niedrigpreisen.
• ImmoScout24 und Immowelt - hochwertige Angebotsdaten, umfassende Objektbeschreibungen.
• Öffentliche Register (Grundbuch, Kataster) - liefern rechtliche Eckdaten und Flurstücke.
• Social‑Media‑Analysen (z. B. Twitter, Instagram) - Hinweisgeber für potenzielle Verkäufer, die noch nicht auf klassischen Portalen gelistet sind.
• Satellitendaten (neuer Trend, z. B. Propstack KI‑Integration) - erkenne Renovierungsbedarf schon aus dem Luftbild.

Die Daten müssen per API oder Web‑Scraping in ein einheitliches JSON‑Format gebracht werden, damit die nachfolgenden KI‑Modelle sie verarbeiten können.

Tools und Plattformen - welche Lösungen gibt es?

Der Markt bietet verschiedene Bausteine, die sich in Preis‑ und Funktionsumfang unterscheiden. Die drei gängigsten Kategorien sind:

1. Basis‑Workflows mit Make.com (ehemals Integromat) - kosten‑effizient, erfordern aber eigene Prompt‑Entwicklung.
2. Branchenspezifische KI‑Tools wie Propstack AI - fertige Integration in gängige Maklersysteme, analysieren bis zu 27 Datenpunkte pro Objekt.
3. Maßgeschneiderte Lösungen von Anbietern wie VOLL GmbH - bieten komplette End‑to‑End‑Automatisierung, aber höhere Einstiegskosten.

Ein kurzer Überblick hilft bei der Entscheidung:

Die Wahl hängt von Budget, technischer Erfahrung und dem gewünschten Automatisierungsgrad ab.

Implementierungsphasen - Schritt für Schritt zum eigenen System

Ein erfolgreiches KI‑Projekt lässt sich in drei klare Phasen gliedern:

1. Datenquellen‑Setup - Verbinde 5‑7 Portale via API oder Scraper. Planung: 3‑5 Tage, je nach Umfang der Quellen.
2. KI‑Training & Prompt‑Engineering - Lade 50‑100 Beispiel‑Inserate hoch, definiere gewünschte Filter und Formulierungen. Aufwand: 10‑15 Std.
3. Rechtliche Absicherung - Prüfe AGB der Portale und erstelle einen rechtssicheren Hinweis zur KI‑Unterstützung. In der Praxis benötigen Makler 8 Std. mit einem Fachanwalt (UWG, DSGVO).

Ein kurzer Checkliste für jede Phase hilft, nichts zu vergessen:

• Datenquellen: API‑Key, Rate‑Limits, Datenformat (JSON)
• KI‑Modell: Prompt‑Vorlage, Test‑Leads, Qualitätsmetriken (Precision > 0,85)
• Recht: Datenschutzerklärung, Hinweis auf automatisierte Vorlagen, Opt‑out‑Mechanismus

Praxis‑Tipps & häufige Stolpersteine

Erfahrungen aus der Community zeigen, wo Makler schnell scheitern können:

• Personalisierung ist kein Nice‑to‑have - Leads mit einer individuellen Anrede konvertieren 30 % häufiger. Nutze die Eigentümer‑Daten (Name, Adresse) aus dem Inserat.
• DSGVO-Konformität - Verarbeite nur öffentlich verfügbare Daten, speichere keine sensiblen Personeninformationen länger als nötig. Für die Kontaktaufnahme muss die Einwilligung vorliegen - das bedeutet, dass das KI‑Tool nur die Vorlage erzeugt, der Makler den Versand manuell bestätigt.
• UWG‑Risiko - 8 von 10 Tools verstoßen gegen § 7 UWG, wenn sie automatisch verschicken. Halte dich an den IVD‑Leitfaden für rechtssichere KI‑Nutzung (2024).
• Qualitätsprüfung - Nicht jedes Ergebnis ist gleich: Bei Gewerbeimmobilien fällt die Erkennungsrate auf regionale Besonderheiten auf unter 65 %. Führe wöchentliche Stichproben durch.
• Technische Barriere - Ohne Grundkenntnisse in JSON und Prompt‑Design benötigen Einsteiger durchschnittlich 22 Std., um das System selbst zu bedienen. Nutze Anbieter‑Schulungen oder externe Dienstleister für die Erstkonfiguration.

Kosten‑ und ROI‑Betrachtung

Die Investition lässt sich in fixe und variable Kosten zerlegen:

• Software‑Abonnement (19 €‑790 €/Monat)
• Initiale Implementierung (0‑4 k€ je nach Komplexität)
• Aufwand für rechtliche Prüfung (ca. 800 €)
• Laufende Schulungs‑ und Support‑Kosten (0‑1 k€ Jahr)

Die Ergebnisrechnung von Melanie Vogt (Marketing Guys Immobilien) zeigt: Pro Makler werden dank KI‑Akquise ca. 14,3 Stunden pro Woche gespart. Bei einem Stundensatz von 75 € entspricht das einer monatlichen Entlastung von rund 4.300 €. Selbst das Basispaket von Make.com amortisiert sich nach wenigen Monaten.

Ausblick: Wo geht die Entwicklung hin?

2024/2025 stehen zwei große Trends im Fokus: Satellitendaten für automatisierte Sanierungsbewertung und KI‑Analysen von Social‑Media‑Aktivitäten. Anbieter wie Propstack AI planen Q3‑2024 die Integration von Satellitenbildern, während IMMOSNOOP bereits KI‑gestützte Verkäufer‑Profiling‑Tools anbietet.

Gleichzeitig arbeitet das BMWK an einer Anpassung des UWG, die ab 2025 Bußgelder von bis zu 100.000 € für nicht‑transparente KI‑Kontaktaufnahme vorsieht. Für Makler bedeutet das: Rechtskonforme Prozesse und klare Opt‑In‑Mechanismen sind kein Nice‑to‑have, sondern Pflicht.

Wie finde ich die richtigen Datenquellen für meine KI‑Akquise?

Starten Sie mit den großen deutschen Portalen (ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen). Ergänzen Sie öffentliche Register (Grundbuch, Kataster) und prüfen Sie, ob Sie über Schnittstellen (API) verfügen. Für zusätzliche Insights können Social‑Media‑Feeds und, sofern verfügbar, Satellitendaten integriert werden.

Welche KI‑Tools eignen sich für ein kleines Maklerbüro?

Für ein Budget unter 200 € pro Monat reicht oft ein Make.com-Workflow kombiniert mit der OpenAI‑API. Damit können Sie bis zu 300 Inserate pro Minute prüfen und generieren Vorlagen, die Sie manuell versenden.

Muss ich als Makler die KI‑generierten Nachrichten selbst prüfen?

Ja. Die meisten Anbieter (z. B. VOLL GmbH, Propstack AI) dürfen aus rechtlichen Gründen nur Textvorlagen erzeugen. Der finale Versand muss manuell erfolgen, damit Sie die Einhaltung von DSGVO und UWG sicherstellen können.

Wie hoch ist das Risiko von Abmahnungen bei KI‑Akquise?

Wenn Sie ausschließlich Vorlagen erzeugen und den Versand selbst kontrollieren, liegt das Risiko laut Propstack‑Fallstudie bei unter 0,3 %. Verstöße entstehen meist, wenn das Tool automatisch Nachrichten verschickt - das ist nach aktuellem UWG‑Recht verboten.

Welcher ROI ist realistisch?

Makler berichten von einer Steigerung qualifizierter Leads um 150‑220 % und einer Zeitersparnis von 14‑18 Stunden pro Woche. Bei einem durchschnittlichen Stundensatz von 75 € ergibt das eine monatliche Einsparung von 3.500‑4.500 € - bereits ab dem Basis‑Plan rentabel.