Eigenheim statt Miete: So berechnen Sie den Break-even-Punkt für Ihre Immobilie
Wie lange müssen Sie mieten, bis es sich lohnt, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Diese Frage stellen sich viele Deutsche - besonders jetzt, wo Zinsen wieder höher sind und Mieten weiter steigen. Die Antwort liegt nicht in einer Faustregel, sondern in einer genauen Rechnung: dem Break-even-Punkt. Das ist der Zeitpunkt, ab dem Ihr Eigenheim finanziell besser abschneidet als das Mieten - unter Berücksichtigung aller Kosten, Zinsen, Wertentwicklung und Alternativen.
Was ist der Break-even-Punkt wirklich?
Der Break-even-Punkt ist kein magischer Wert, den eine Bank Ihnen vorgibt. Es ist die Summe aus allem, was Sie ausgeben - und was Sie sparen. Wenn Sie mieten, fließt Ihr Geld jeden Monat in die Tasche Ihres Vermieters. Wenn Sie kaufen, zahlen Sie Zinsen, Tilgung, Nebenkosten und Instandhaltung - aber gleichzeitig bauen Sie Vermögen auf. Der Punkt, an dem diese beiden Wege gleichauf sind, ist Ihr Break-even.
Die meisten Rechner sagen: 10 bis 15 Jahre. Aber das ist nur ein Durchschnitt. In Dresden, wo die Mieten seit 2020 um 22 % gestiegen sind, kann es schon nach 8 Jahren soweit sein. In ländlichen Regionen mit stagnierenden Preisen dauert es oft 18 Jahre oder länger. Es hängt von drei Dingen ab: Ihren Kosten, Ihrer Annahme zur Wertsteigerung und wie realistisch Sie Ihre Instandhaltungskosten einschätzen.
Die fünf Kostenfaktoren, die jeder vergisst
Beim Vergleich von Miete und Kauf unterschätzen die meisten Menschen mindestens drei Kostenposten - und das macht den Unterschied.
- Kaufnebenkosten: Sie zahlen nicht nur den Kaufpreis. Dazu kommen 6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notarkosten, bis zu 3,57 % Maklerprovision - das sind bis zu 12 % des Kaufpreises. Bei einer 400.000 €-Immobilie sind das 48.000 €, die Sie sofort ausgeben. Diese Kosten müssen über die Jahre amortisiert werden.
- Instandhaltung: Viele Rechner rechnen mit 0,5 % des Kaufpreises pro Jahr. Das ist unrealistisch. Eine 120 m²-Wohnung aus den 1980ern kostet in Dresden durchschnittlich 4.000-5.000 € pro Jahr an Reparaturen, Heizungssanierung, Fensterwechsel oder Fußboden. Das sind 1,0-1,5 % des Wertes - nicht 0,5 %. Wer das unterschätzt, rechnet mit einem Break-even-Punkt, der 3-5 Jahre zu früh liegt.
- Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Wenn Sie 150.000 € Eigenkapital in die Immobilie stecken, verlieren Sie die Zinsen, die Sie sonst mit diesem Geld verdienen könnten. Bei 3 % Rendite auf ein Sparbuch sind das 4.500 € pro Jahr, die Sie nicht mehr haben. Diese Kosten werden oft ignoriert - aber sie sind entscheidend.
- Energiekosten: Seit 2021 sind Heizkosten in Deutschland um 47 % gestiegen. Eine Immobilie mit schlechter Dämmung kostet heute 800 € pro Jahr mehr als 2020. Das ist ein monatlicher Zusatz von 67 € - und das zählt genauso wie die Miete.
- Steuereffekte: Wenn Sie in Steuerklasse I sind, zahlen Sie mehr Einkommensteuer. Aber als Eigentümer können Sie bestimmte Kosten, wie Renovierungen oder Zinsen, absetzen. Ein neuer Rechner von Finanztip (2023) zeigt: Bei Steuerklasse I kann das den Break-even-Punkt um bis zu 2,3 Jahre verkürzen.
Wertsteigerung: Der größte Irrtum
Fast jeder Rechner rechnet mit 2 % bis 2,8 % jährlicher Wertsteigerung. Das klingt verlockend. Aber ist es realistisch?
Die Deutsche Bundesbank warnte 2022 explizit: Langfristig liegt die Preissteigerung von Wohnimmobilien kaum über der Inflation. Historisch gesehen, waren es 1,0 % bis 1,5 % pro Jahr - nicht 2,5 %. Gerd Kommer, einer der bekanntesten deutschen Immobilienanalytiker, sagt: „Wer mit 2,5 % rechnet, spielt Lotto.“
Was passiert, wenn Sie statt 2,5 % nur 1,2 % annehmen? Bei einer 500.000 €-Immobilie mit 15 % Eigenkapital und 3,5 % Zinsen verschiebt sich der Break-even-Punkt von 11 auf 18 Jahre. Das ist ein Unterschied von sieben Jahren - nur wegen einer anderen Annahme.
Statt nationaler Durchschnittswerte zu nutzen, schauen Sie sich Ihre Stadt an. In Dresden stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von 2015 bis 2023 um 78 %. In Leipzig waren es 92 %. In vielen ländlichen Regionen blieben sie stabil. Nutzen Sie die Daten von Immowelt oder Immobilienscout24 - nicht die optimistischen Prognosen von Banken.
Rechner-Vergleich: Warum die Ergebnisse so unterschiedlich sind
Es gibt über 25 Rechner in Deutschland. Hypofriend, Interhyp, Dr. Klein, Finanztip - alle sagen etwas anderes. Warum?
Der Hypofriend-Rechner (2023) ist der transparenteste. Er zeigt: Wenn Sie eine Neubauwohnung ohne Makler kaufen, sinkt der Break-even-Punkt auf 9 Jahre. Bei einem Altbau mit 1,5 % Instandhaltung und 1,2 % Wertsteigerung steigt er auf 19 Jahre. Der Interhyp-Rechner ignoriert oft die Opportunitätskosten und kommt deshalb zu kürzeren Zeiten. Dr. Klein rechnet mit konservativen Werten - und kommt oft auf 2-5 Jahre länger.
Ein Nutzer aus Leipzig berichtete auf Reddit: „Hypofriend sagt 10 Jahre, Interhyp 13, Dr. Klein 17. Der Unterschied? Hypofriend setzt 1,8 % Wertsteigerung, Interhyp 2,2 %, Dr. Klein nur 1,0 %. Wer hat recht? Alle - je nach Annahme.“
Die Lösung: Nutzen Sie mindestens zwei Rechner mit unterschiedlichen Annahmen. Vergleichen Sie die Ergebnisse. Wenn alle drei sagen „nach 12 Jahren“, dann ist es wahrscheinlich realistisch. Wenn einer sagt „nach 8“, einer „nach 20“ - dann ist Ihr Szenario unsicher. Dann sollten Sie lieber mieten.
Wann lohnt sich der Kauf wirklich - und wann nicht?
Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Aber es gibt klare Muster.
- Loht sich der Kauf, wenn: Sie mindestens 10-12 Jahre in der Immobilie bleiben wollen. Sie 20-30 % Eigenkapital haben. Die Miete in Ihrer Region stark steigt. Sie eine gut gedämmte, energieeffiziente Wohnung finden. Sie bereit sind, sich um Reparaturen zu kümmern.
- Loht sich Mieten, wenn: Sie in den nächsten 5-7 Jahren umziehen könnten. Ihr Eigenkapital unter 15 % liegt. Die Miete in Ihrer Stadt stabil ist. Sie lieber flexibel bleiben wollen. Sie kein Interesse an Hausarbeit haben.
Ein weiterer Faktor: Die Zinsen. In der Niedrigzinsphase (2015-2021) war der Kauf für fast alle sinnvoll. Seit 2022, mit Zinsen über 4 %, hat sich das geändert. Statista zeigt: Die Nutzung von Break-even-Rechnern ist seit 2022 um 18 % gesunken - weil viele feststellen: „Es dauert zu lange.“
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie ernsthaft überlegen, kaufen Sie - dann machen Sie es richtig. Hier ist Ihr Plan:
- Notieren Sie Ihre aktuellen Mietkosten: Warmmiete + Nebenkosten + Internet + Versicherung. Addieren Sie 10 % für zukünftige Mieterhöhungen.
- Finden Sie 3 konkrete Angebote: Wohnungen, die Sie sich vorstellen könnten. Notieren Sie Kaufpreis, Zustand, Energieausweis, Alter.
- Recherchieren Sie die Instandhaltungskosten: Fragen Sie Nachbarn, Handwerker oder Nutzerforen. Setzen Sie mindestens 1,0 % p.a. an - besser 1,5 %.
- Recherchieren Sie die lokale Preisentwicklung: Nutzen Sie Immobilienscout24 oder Immowelt. Schauen Sie, wie sich Preise in Ihrer Straße oder Nachbarschaft in den letzten 5 Jahren entwickelt haben.
- Rechnen Sie mit drei Szenarien: Optimistisch (2,0 % Wertsteigerung), realistisch (1,2 %), konservativ (0,5 %). Nutzen Sie den Hypofriend-Rechner und Finanztip.
- Prüfen Sie Ihre Finanzierung: Haben Sie 20 % Eigenkapital? Können Sie die Tilgung bei Zinssteigerung tragen? Rechnen Sie mit 5 % Zinsen, nicht mit 3 %.
Wenn Sie diese Schritte machen, haben Sie nicht nur eine Zahl - Sie haben eine fundierte Entscheidung. Und das ist der einzige Weg, um nicht aus Emotionen zu kaufen - sondern aus Vernunft.
Was Experten wirklich sagen
Prof. Dr. Christian Beer von der HWR Berlin sagt: „Die meisten Menschen unterschätzen, wie viel Geld sie verlieren, wenn sie ihr Eigenkapital in Immobilien binden. Die Rendite ist nicht die Wertsteigerung - sie ist die Differenz zwischen Kosten und Ersparnis.“
Die Verbraucherzentrale Berlin bietet seit 2023 kostenlose Workshops an - und sie werden von 150 Menschen pro Monat besucht. Warum? Weil die Menschen merken: Dies ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Und sie wollen nicht irren.
Der neue Standard ab 2024 schreibt vor: Jeder Rechner muss mindestens 1,0 % Instandhaltungskosten berücksichtigen. Das ist ein großer Schritt. Aber er reicht nicht. Die echte Transparenz kommt von Ihnen - wenn Sie die Zahlen hinterfragen, statt sie zu akzeptieren.
Am Ende geht es nicht darum, ob Mieten oder Kaufen besser ist. Es geht darum: Was ist besser für Ihre Lebensplanung, Ihre Finanzen, Ihre Sicherheit? Der Break-even-Punkt ist kein Ziel - er ist ein Werkzeug. Nutzen Sie es.
Wie lange dauert es, bis sich der Kauf einer Wohnung lohnt?
Es gibt keine feste Zahl. In Städten mit stark steigenden Mieten und Preisen wie Dresden oder Leipzig kann es 8-12 Jahre dauern. In Regionen mit stabilen Preisen oder hohen Zinsen kann es 15-20 Jahre oder länger dauern. Der entscheidende Faktor ist die Realität Ihrer Kosten - besonders Instandhaltung und Wertsteigerung. Wer mit 2,5 % Wertsteigerung rechnet, bekommt einen zu optimistischen Wert. Mit 1,2 % ist der Zeitraum oft 3-5 Jahre länger.
Warum unterscheiden sich die Rechner so stark?
Weil sie unterschiedliche Annahmen nutzen. Hypofriend berücksichtigt oft provisionsfreie Neubauten und realistische Instandhaltungskosten. Interhyp fokussiert auf Finanzierungsbedingungen und unterschätzt manchmal die Opportunitätskosten. Dr. Klein rechnet mit konservativen Wertsteigerungen von nur 1,0-1,5 %. Finanztip hat 2023 als erster die Steuerklasse eingebaut. Der Unterschied liegt nicht im Rechner - sondern in den Eingabewerten. Nutzen Sie mindestens zwei Rechner mit unterschiedlichen Szenarien.
Sollte ich 30 % Eigenkapital haben, um zu kaufen?
Nicht unbedingt - aber es macht die Entscheidung viel sicherer. Mit weniger als 20 % Eigenkapital steigt die Finanzierungsrate, und Sie sind anfälliger für Zinssteigerungen. Mit 30 % haben Sie mehr Spielraum, können niedrigere Tilgungsraten wählen und haben Puffer für unerwartete Kosten. Wer mit nur 10 % Eigenkapital kauft, riskiert, dass er bei einem Zinsanstieg oder einer Reparatur in die Schuldenfalle gerät.
Wie wichtig ist die Energieeffizienz der Immobilie?
Extrem wichtig. Eine Immobilie mit Energieeffizienzklasse G kostet heute bis zu 800 € mehr pro Jahr an Heizkosten als eine mit A+. Das sind über 65 € pro Monat - mehr als die Mietsteigerung in vielen Städten. Außerdem drohen ab 2025 strenge Sanierungsauflagen für schlechte Gebäude. Eine Immobilie mit schlechtem Energieausweis verliert an Wert - und wird teurer zu halten. Energieeffizienz ist kein Bonus - sie ist eine finanzielle Notwendigkeit.
Kann ich den Break-even-Punkt mit einer Mietwohnung berechnen?
Nein - aber Sie können die Miete als Vergleichswert nutzen. Der Break-even-Punkt ist ein Vergleich zwischen zwei Optionen: Mieten vs. Kaufen. Sie berechnen nicht den Wert Ihrer Mietwohnung, sondern die Gesamtkosten des Mietens über die Jahre und vergleichen sie mit den Gesamtkosten des Kaufs. Der Break-even ist der Punkt, an dem die Summe der Mietkosten gleich der Summe der Kaufkosten ist - inklusive Zinsen, Instandhaltung und Wertsteigerung.
1 Kommentare
Klaus - Peter Richter
Ich hab das letzte Jahr auch gerechnet und bin auf 16 Jahre gekommen... aber dann hab ich die Instandhaltungskosten vergessen. Jetzt weiß ich: 20 Jahre mindestens. 😅