Notarkosten 2025: Gebührentabelle für Immobilienkäufe in allen Bundesländern

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist der Notar ein unverzichtbarer Partner - aber auch eine der größten unbekannten Kostenstellen. Viele Käufer überschätzen oder unterschätzen die Notarkosten, weil sie nicht verstehen, wie sie berechnet werden. Im Jahr 2025 gelten neue, aber nicht radikal veränderte Gebühren, die bundeseinheitlich in allen 16 Bundesländern identisch sind. Es gibt keine Unterschiede zwischen Bayern und Bremen, kein Land hat eigene Regeln. Die Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit dem 1. Januar 2025 in seiner aktualisierten Fassung gilt. Was sich wirklich ändert, was bleibt, und wie du deine Kosten genau berechnest - hier ist die klare, praxisnahe Übersicht.

Wie werden Notarkosten berechnet?

Die Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie. Das ist der sogenannte Geschäftswert. Ob es eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein Grundstück mit Bauantrag ist - entscheidend ist nur der Preis, den du zahlst. Die Gebühren folgen einer degressiven Staffelung. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Je höher der Kaufpreis, desto geringer der Prozentsatz, den du für jede zusätzliche Million Euro bezahlst. Ein Haus für 500.000 Euro kostet nicht doppelt so viel an Notarkosten wie eines für 250.000 Euro. Das ist bewusst so gestaltet, damit auch teurere Immobilien für mehr Menschen erschwinglich bleiben.

Die Berechnung basiert auf der Tabelle B des GNotKG. Sie unterscheidet zwischen einfacher, doppelter und halber Gebühr. Warum? Weil der Notar mehrere Aufgaben erledigt:

• Einfache Gebühr: Für den Entwurf des Kaufvertrags und die Grundbuchvormerkung.
• Doppelte Gebühr: Für die Beurkundung des Kaufvertrags - das ist die Hauptleistung, bei der du und der Verkäufer vor dem Notar unterschreiben.
• Halbe Gebühr: Für den Vollzug, also die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt und die Abwicklung der Zahlung.

Diese drei Positionen addieren sich zu deinem Gesamtbetrag. Hinzu kommt noch die Umsatzsteuer von 19 Prozent - sie wird auf die gesamte Notargebühr erhoben. Das ist ein wichtiger Punkt, den viele vergessen. Die Steuer steht nicht extra auf der Rechnung, sie ist bereits enthalten.

Gebührentabelle 2025: Praxisbeispiele für alle Preisklassen

Die offizielle Tabelle ist lang und voller Zahlen. Hier die wichtigsten Werte als konkrete Beispiele - direkt berechnet nach der aktuellen GNotKG-Fassung 2025:

Wie du siehst: Bei 500.000 € Kaufpreis liegen die Notarkosten bei knapp 3.900 € - das sind 0,77 Prozent des Kaufpreises. Bei 1 Million Euro steigt der Anteil auf 0,69 Prozent. Die degressive Struktur wirkt also. Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Wert. Das ist ein klarer Vorteil gegenüber Ländern wie Frankreich, wo Notarkosten bis zu 8 Prozent betragen können.

Was ist mit Grundbuchkosten?

Wichtig: Die Notarkosten sind nicht die einzigen Kosten beim Immobilienkauf. Dazu kommen noch die Grundbuchkosten. Sie werden vom Grundbuchamt erhoben und sind unabhängig von den Notarkosten. Für die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch fallen etwa 0,5 bis 0,7 Prozent des Kaufpreises an - je nach Bundesland und Komplexität. Diese Kosten werden oft mit den Notarkosten verwechselt. In der Praxis addieren sich Notarkosten und Grundbuchkosten typischerweise zu 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer (5-6,5 % je nach Bundesland) liegen die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie meist zwischen 4,5 und 5,5 Prozent.

Wer zahlt die Notarkosten?

In 92,7 Prozent der Fälle übernimmt der Käufer die Notarkosten - das ist die Regel. Nur in seltenen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, oder der Verkäufer zahlt alles. Das ist meist bei Neubauten oder bei Verkäufen an private Investoren der Fall. Aber du solltest nicht darauf hoffen, dass der Verkäufer die Kosten übernimmt. In fast jedem Vertrag steht: "Die Notarkosten trägt der Käufer." Das ist kein Ausnahmefall, das ist Standard.

Warum sind die Kosten so hoch? Ein Vergleich

Im Vergleich zu anderen Ländern sind deutsche Notarkosten moderat. In den Niederlanden liegen sie bei 2-3 Prozent, in Österreich bei 1,5-2 Prozent. In Frankreich zahlt man bis zu 8 Prozent - das ist fast das Vierfache. Warum ist Deutschland so günstig? Weil der Notar in Deutschland kein Verkäufer von Dienstleistungen ist, sondern ein unabhängiger Amtsträger. Er hat keine Anreize, teure Verträge zu verkaufen. Sein Einkommen ist gesetzlich geregelt, er kann nicht mehr verlangen, als er darf. Das schützt den Käufer. In den USA hingegen sind Notare oft Anwälte, die pro Stunde abrechnen - und da kann der Preis schnell in die Höhe schnellen.

Dennoch: Die Kritik ist nicht unberechtigt. Viele Käufer finden die Kosten hoch, besonders wenn sie nicht verstehen, was genau sie bezahlen. Ein Notar verhandelt nicht mit dir, er führt ein Verfahren durch. Er prüft die Rechte, sichert die Finanzierung, meldet den Kauf beim Grundbuchamt, prüft die Hypothek, und dokumentiert alles. Das ist keine Formsache - das ist Rechtssicherheit. Und diese Sicherheit hat ihren Preis. Aber er ist klar, berechenbar und fair.

Was hat sich 2025 geändert?

Die Novellierung des GNotKG zum 1. Januar 2025 hat die Gebühren leicht angehoben - aber nur, um die gestiegenen Kosten der Notariate auszugleichen. Die Gehälter, die Technik, die Software, die Haftpflichtversicherung: Alles ist teurer geworden. Die Anpassung ist minimal. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro steigt die Gebühr um gerade mal 15 Euro gegenüber 2024. Die degressive Staffelung bleibt unverändert. Es gibt keine neuen Gebühren, keine neuen Positionen. Die Struktur ist gleich geblieben. Die Änderung war notwendig, aber nicht dramatisch.

Wie kannst du deine Kosten prüfen?

Die Deutsche Notarkammer bietet einen offiziellen Online-Rechner an. Du gibst den Kaufpreis ein, wählt den Immobilientyp, und erhältst eine detaillierte Aufschlüsselung. Das ist die einfachste Methode. Du kannst auch die Tabelle B des GNotKG auf gesetze-im-internet.de herunterladen und selbst rechnen - aber das ist nur für Leute geeignet, die mit Zahlen umgehen können.

Ein häufiger Fehler: Leute rechnen nur die doppelte Gebühr und vergessen die einfache und halbe Gebühr. Das führt zu einer Unterschätzung um bis zu 40 Prozent. Ein weiterer Fehler: Die Umsatzsteuer wird nicht mitgerechnet. Das ist kein kleiner Betrag - bei 2.500 Euro Notargebühr sind das fast 500 Euro Mehrwertsteuer.

Was sagen Experten?

Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichts, nennt das deutsche Notarsystem einen "wesentlichen Pfeiler der Rechtssicherheit". Er warnt vor Versuchen, es zu privatisieren oder zu vereinfachen. "Wenn du die Notarkosten senkst, senkst du die Qualität der Prüfung. Und das ist kein Sparziel, das ist ein Risiko." Der Immobilienverband IVD kritisiert, dass Standardtransaktionen zu teuer und komplexe Fälle zu billig seien. Das stimmt teilweise. Ein einfacher Wohnungskauf mit barer Zahlung kostet fast genauso viel wie ein komplexer Kauf mit mehreren Hypotheken und Mietverträgen. Das ist ungerecht. Aber bis 2026 will die Deutsche Notarkammer eine digitale Plattform einführen, die genau das ändern soll: Gebühren nach Aufwand, nicht nach Kaufpreis.

Fazit: Was du wirklich wissen musst

Notarkosten sind kein Verstecktes, kein Überraschungspreis. Sie sind gesetzlich festgelegt, transparent und bundeseinheitlich. Du kannst sie vorher berechnen. Du kannst sie prüfen. Du kannst sie nicht verhandeln - aber du kannst sie verstehen.

• Notarkosten = Kaufpreis × 0,7-1,2 % (je nach Höhe)
• Immer Umsatzsteuer von 19 % hinzurechnen
• Grundbuchkosten kommen zusätzlich dazu (ca. 0,5-0,7 %)
• Der Käufer zahlt fast immer alles
• 2025 gibt es keine großen Änderungen - nur kleine Anpassungen
• Verwende den offiziellen Rechner der Deutschen Notarkammer

Wenn du die Zahlen kennst, kannst du dich nicht mehr übervorteilen lassen. Und das ist der wichtigste Vorteil des deutschen Systems: Es ist transparent. Du weißt, was du bezahlst. Und das ist mehr als viele andere Länder bieten.