Privatverkauf einer Immobilie: Rechtliche Stolperfallen und wie Sie sich absichern

Warum Privatverkauf so attraktiv - und so gefährlich ist

Die Idee klingt einfach: Kein Makler, keine Provision, mehr Geld in der Tasche. Ein Einfamilienhaus in Dresden für 480.000 € verkaufen - ohne Makler spart man knapp 23.000 €. Das ist verlockend. Doch hinter diesem scheinbaren Gewinn verstecken sich rechtliche Fallgruben, die viele Privatverkäufer erst nach der Unterzeichnung des Notarvertrags entdecken. Die Mehrheit denkt: Privatverkauf ist nur eine Frage der Zeit und der richtigen Anzeigen. Doch die Realität sieht anders aus.

Laut dem Immobilienverband IVD wurden 2023 in Deutschland 35 % aller Immobilienverkäufe privat abgewickelt. Das ist ein Anstieg von 18 % in fünf Jahren. Digitalisierung macht’s möglich: Fotos auf ImmobilienScout24, Beschreibungen auf eBay Kleinanzeigen, Kontakt per WhatsApp. Aber wer glaubt, das reicht, irrt. Die durchschnittliche Verkaufsdauer liegt bei 7,3 Monaten - fast zwei Monate länger als mit Makler. Und der Verkaufspreis ist im Schnitt 5,2 % niedriger. Warum? Weil Privatverkäufer oft nicht wissen, wie man einen Käufer richtig einschätzt, wie man Mängel korrekt offenlegt oder wie man C-Blatt-Belastungen im Vertrag richtig formuliert.

Die drei größten rechtlichen Stolperfallen - und wie Sie sie vermeiden

1. Der Energieausweis - kein Formsache, sondern ein Pflichtdokument

Seit Mai 2014 ist er in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Ohne Energieausweis dürfen Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen. Nicht nur das: Wenn Sie ihn nicht vor Vertragsunterzeichnung vorlegen, kann der Käufer den Vertrag anfechten - sogar nach der Eintragung ins Grundbuch. Der Ausweis muss aktuell sein, also nicht älter als 10 Jahre. Bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen muss der Bedarfsausweis vorgelegt werden, nicht der Verbrauchsausweis. Viele Privatverkäufer holen ihn erst nach der ersten Besichtigung - ein fataler Fehler. Ein Käufer, der den Ausweis nicht vorab sieht, verliert das Vertrauen. Und wenn er später feststellt, dass der Wert falsch angegeben wurde, drohen Schadensersatzansprüche.

2. C-Blatt-Belastungen - die unsichtbare Last

Was ist ein C-Blatt? Es ist der dritte Abschnitt im Grundbuch. Dort stehen Reallasten, Dienstbarkeiten, Baurechte - Dinge, die nicht sichtbar sind, aber das Grundstück belasten. Ein Beispiel: Ihr Nachbar hat ein Wegerecht über Ihren Garten. Oder es steht eine Reallast von 30.000 € für eine öffentliche Kanalisation. Diese Lasten müssen im Vertrag explizit genannt werden. Aber hier kommt der Knackpunkt: Wenn der Käufer diese Last übernimmt, wird der Betrag als Teil des Kaufpreises gewertet. Das erhöht nicht nur die Grunderwerbsteuer für ihn - es erhöht auch Ihren Veräußerungsgewinn. Und damit Ihre Immobilienertragsteuer.

Ein Fall aus der Praxis: Ein Verkäufer in Leipzig hatte eine Reallast von 25.000 € im C-Blatt. Er dachte: „Das ist doch nur eine Belastung, die der Käufer übernimmt - ich zahle nichts.“ Doch der Notar erklärte ihm: „Der Kaufpreis ist 450.000 € plus 25.000 € Last = 475.000 €.“ Sein Gewinn stieg um 25.000 € - und damit auch die Steuer. Er musste 15.000 € mehr an Steuern zahlen, als er geplant hatte. Kein Makler hätte das übersehen. Ein Privatverkäufer? Oft schon.

3. Mängeloffenlegung - wer sagt, was ein Mangel ist?

Ein feuchter Keller, ein undichtes Dach, eine alte Heizung - alles Mängel? Nicht immer. Aber wenn Sie sie nicht schriftlich offenlegen, können Sie später haften. Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Der Verkäufer muss alle ihm bekannten Mängel offenlegen, auch wenn der Käufer sie nicht fragt. Ein Käufer, der nach dem Kauf einen Schimmelbefall entdeckt, den Sie vorher gesehen, aber nicht erwähnt haben, kann Schadensersatz verlangen - auch wenn er den Kaufpreis gesenkt hat.

Was tun? Machen Sie ein Mängelprotokoll. Notieren Sie jeden Schaden, jedes Problem - auch wenn es klein erscheint. Unterschreiben Sie es mit dem Käufer. Lassen Sie es vom Notar in den Vertrag einbinden. So schützen Sie sich. Wer das nicht macht, spielt mit Feuer. Laut einer Umfrage von ImmobilienScout24 haben 68 % der Privatverkäufer mindestens eine rechtliche Unstimmigkeit im Vertragsprozess erlebt. Die meisten davon wegen unvollständiger Mängelangaben.

Was der Notar wirklich kann - und was nicht

Der Notar ist Ihr vermeintlicher Retter. Er führt den Vertrag vor, erklärt die Formulierungen, sorgt dafür, dass das Geld auf seinem Konto landet, bevor der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Das klingt sicher. Aber hier irren viele: Der Notar ist kein Anwalt. Er ist kein Berater. Er prüft nicht, ob der Käufer das Geld hat. Er prüft nicht, ob der Energieausweis richtig ist. Er prüft nicht, ob die C-Blatt-Belastungen korrekt dokumentiert sind.

Er ist neutral. Er schreibt den Vertrag, wie Sie ihn ihm vorlegen. Wenn Sie schreiben: „Der Käufer übernimmt die Reallast von 30.000 €“, dann tut er das. Er sagt nicht: „Achtung, das erhöht den Kaufpreis für die Steuer.“ Er sagt nicht: „Das ist ein Mangel, den Sie offenlegen müssen.“ Er sagt nichts. Sie sind verantwortlich. Und wenn etwas schiefgeht, können Sie nicht sagen: „Der Notar hat mir doch gesagt, alles ist in Ordnung.“

Ein Fall aus Dresden: Eine Frau verkaufte ihre Wohnung, ohne den Teilungserklärung vorzulegen. Der Notar merkte es nicht. Zwei Monate nach der Eintragung erkannte die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Kostenverteilung nicht korrekt war. Der Käufer weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten. Die Frau musste vor Gericht ziehen - und verlor. Der Notar hatte keinen Fehler gemacht. Sie hatte die Unterlagen nicht vollständig bereitgestellt.

Die falsche Sicherheit: Bonitätsprüfung durch den Käufer

„Der Käufer hat eine Finanzierungsbestätigung von der Bank.“ Das hört man oft. Aber was heißt das? Eine Bestätigung ist kein Kreditvertrag. Sie ist ein Angebot - und kann jederzeit widerrufen werden. Laut Ohne-Makler.net ist „der Wunsch oft Vater des Gedankens“. Viele Interessenten haben keine Bonität, aber sie wollen die Immobilie. Sie sagen: „Ich habe die Bank im Gespräch.“ Oder: „Ich habe eine Zusage, die kommt nächste Woche.“

Was tun? Fordern Sie den vollständigen Kreditvertrag an - unterschrieben und mit Bankstempel. Prüfen Sie, ob der Betrag deckt, ob die Laufzeit passt, ob die Tilgung realistisch ist. Wenn der Käufer nur eine „Vorprüfung“ hat, ist das kein Sicherheitsnachweis. Ein Fall aus der Community: Ein Verkäufer in Köln unterschrieb den Notarvertrag. Drei Tage später rief die Bank an: „Wir können den Kredit nicht gewähren. Die Einkommensnachweise waren gefälscht.“ Der Käufer verschwand. Der Verkäufer musste die Immobilie neu vermarkten - nach sechs Monaten, mit 12 % Preisabschlag.

Was Sie brauchen - die Checkliste für den Privatverkauf

Wenn Sie wirklich durchstarten wollen, brauchen Sie mehr als ein Foto und eine Anzeige. Hier ist, was Sie vor dem ersten Besichtigungstermin in der Hand haben müssen:

• Grundbuchauszug (nicht älter als 30 Tage)
• Energieausweis (gültig, korrekt ausgefüllt, mit Unterschrift des Ausstellers)
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Alle Baugenehmigungen und Nachweise für Umbauten (auch wenn sie 15 Jahre alt sind)
• Mängelprotokoll (unterschrieben von Ihnen und dem Käufer)
• Alle Belege für Reparaturen, die Sie durchgeführt haben (für den Wertnachweis)
• Ein ausgefülltes Formular zur Grunderwerbsteuer-Voranmeldung (Notar hilft hier nicht)

Und vergessen Sie nicht: Der Vertrag muss in deutscher Sprache verfasst sein, mit klaren Formulierungen. Keine „wir gehen davon aus“-Sätze. Keine „falls“-Klauseln. Klare, rechtssichere Formulierungen. Sonst wird es teuer.

Wann lohnt sich der Privatverkauf - und wann nicht

Privatverkauf lohnt sich, wenn:

• Die Immobilie in einer begehrten Lage liegt und schnell verkauft wird (z. B. kleine Wohnung in Dresden-Neustadt)
• Sie selbst Erfahrung mit Immobilien haben (z. B. ehemaliger Makler, Architekt)
• Der Käufer ein Verwandter oder Freund ist
• Sie bereit sind, 120-150 Stunden in Vorbereitung, Recherche und Verhandlung zu investieren

Privatverkauf ist riskant, wenn:

• Die Immobilie älter als 30 Jahre ist und Sanierungsbedarf hat
• Es komplexe C-Blatt-Belastungen gibt
• Sie keine Ahnung von Steuern haben
• Sie nicht bereit sind, rechtliche Dokumente zu verstehen

Ein Experte wie Markus Rehkugler sagt es klar: „Wer denken kann, dass er alles alleine schafft, wird oft bitter enttäuscht.“

Was Sie jetzt tun können - Schritt für Schritt

1. Holen Sie den Grundbuchauszug - online beim Grundbuchamt oder über einen Notar. Prüfen Sie den C-Blatt-Abschnitt. Notieren Sie jede Belastung.

2. Besorgen Sie den Energieausweis - wenn er älter als 10 Jahre ist, lassen Sie ihn erneuern. Bei Sanierungen: Bedarfsausweis, nicht Verbrauchsausweis.

3. Machen Sie ein Mängelprotokoll - schreiben Sie alles auf, was nicht perfekt ist. Lassen Sie den Interessenten unterschreiben.

4. Fordern Sie den vollständigen Kreditvertrag vom Käufer an - nicht nur die Bestätigung.

5. Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Anwalt prüfen - nicht vom Notar. Ein Anwalt für Immobilienrecht kostet 500-800 €. Das ist ein Bruchteil der Maklerprovision - und viel sicherer.

6. Berechnen Sie Ihre Steuerlast - nutzen Sie einen Steuerberater. Nicht nur für die Immobilienertragsteuer, sondern auch für die Grunderwerbsteuer. Die Belastung durch C-Blatt-Belastungen ist oft doppelt so hoch, wie man denkt.

Privatverkauf ist kein DIY-Projekt für Anfänger. Es ist ein juristischer Marathon mit Steuerfallen und Vertragsfallen. Wer sich darauf einlässt, muss bereit sein, alles zu lernen - oder professionelle Hilfe zu holen. Denn eine falsche Zeile im Vertrag kann Sie mehr kosten als alle Maklerprovisionen der Welt.