Baunebenkosten: Was wirklich dazukommt und wie du sie richtig planst

Beim Kauf einer Immobilie sind Baunebenkosten, die zusätzlichen Ausgaben, die neben dem Kaufpreis fällig werden oft teurer als der Preis selbst. Viele glauben, sie zahlen nur den vereinbarten Kaufpreis – doch dann kommt die Rechnung: Notar, Grunderwerbsteuer, Makler, Grundbucheintrag, und das alles ohne dass du auch nur einen Nagel in die Wand gehauen hast. Diese Kosten sind kein Bonus, sondern eine feste Regel im Immobilienkauf – und wer sie nicht kennt, zahlt doppelt.

Du kannst nicht vermeiden, dass Grunderwerbsteuer, ein staatlicher Abzug, der je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises beträgt fällig wird. Aber du kannst verhindern, dass du sie überschätzt oder unterschätzt. In Wien ist sie niedriger als in Bayern, aber die Notarkosten sind oft höher. Notarkosten, die für die Beurkundung des Kaufvertrags anfallen sind nicht verhandelbar – sie richten sich nach dem Wert der Immobilie und der Komplexität des Vertrags. Und dann ist da noch der Makler, der oft 3 bis 6 % Provision verlangt – und das nicht immer nur vom Käufer. In manchen Fällen zahlt der Verkäufer, aber das steht nicht immer im Kleingedruckten. Wer hier nicht genau hinschaut, überrascht sich später mit einer Rechnung, die er nicht einkalkuliert hat.

Die meisten Käufer denken, sie brauchen nur Geld für den Kaufpreis und die Hypothek. Aber Baunebenkosten sind Teil der Realität – und sie ändern alles. Eine Wohnung für 300.000 Euro kostet dir mit Nebenkosten plötzlich 345.000 Euro. Das ist kein kleiner Unterschied. Du musst diese Zahlen im Kopf haben, bevor du einen Termin beim Makler vereinbarst. Die guten Nachrichten: Du kannst sie im Kaufvertrag genau regeln. Du kannst verlangen, dass der Verkäufer den Makler bezahlt. Du kannst prüfen, ob die Grunderwerbsteuer bereits gezahlt wurde. Und du kannst dich davor schützen, dass nachträglich noch etwas hinzukommt – zum Beispiel eine unbezahlte Hausgeld-Rücklage oder eine unerwartete Sonderumlage. In den folgenden Artikeln findest du konkrete Beispiele, wie andere Käufer diese Kosten berechnet, verhandelt und letztendlich überlebt haben. Keine Theorie. Nur Zahlen, Vertragsformulierungen und Erfahrungen aus der Praxis.