Baunebenkosten bei Neubauimmobilien: 20 Posten, die oft vergessen werden

Was sind Baunebenkosten wirklich?

Beim Neubau einer Immobilie denken die meisten Menschen zuerst an die Baukosten: Mauerwerk, Dach, Fenster, Heizung. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Baunebenkosten machen zwischen 15 und 20 Prozent der gesamten Ausgaben aus - und viele Bauherren merken erst nach dem Kaufvertrag, dass sie diese Kosten nicht eingeplant haben. Das kann teuer werden. In Dresden, wo ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche oft um die 400.000 Euro kostet, bedeuten diese Nebenkosten zusätzliche 60.000 bis 80.000 Euro. Das ist nicht wenig. Und oft ist es nicht der Bauherr, der sie vergisst - sondern der Architekt oder der Hausanbieter, der sie bewusst aus dem Grundpreis herausnimmt, um das Angebot attraktiver erscheinen zu lassen.

Die 20 meistvergessenen Posten bei Baunebenkosten

Die meisten Bauherren rechnen mit Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision. Aber das ist erst der Anfang. Hier sind die 20 Posten, die oft komplett übersehen werden - und die schnell mehrere tausend Euro ausmachen können.

1. Grunderwerbsteuer - Das ist der größte Posten. In den meisten Bundesländern liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Sachsen ist sie mit 6,5 Prozent ebenfalls hoch. Bei einem Grundstückspreis von 100.000 Euro sind das 6.500 Euro - und das ist nur der Anfang.
2. Notarkosten - Sie berechnen sich nach dem Kaufpreis. Für 100.000 Euro Grundstückspreis fallen etwa 1.500 Euro an. Bei 150.000 Euro sind es schon 2.200 Euro. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt - man kann sie nicht verhandeln.
3. Maklerprovision - Wer den Makler über einen Hausanbieter bekommt, zahlt oft 7 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Das sind bei 100.000 Euro 7.000 Euro Netto, also 8.330 Euro brutto. Viele Bauherren denken, der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Das stimmt nicht immer.
4. Vermessungskosten - Bevor gebaut werden kann, muss das Grundstück genau vermessen werden. Das kostet zwischen 2.500 und 3.000 Euro. Und das ist nicht optional. Ohne Vermessung keine Baugenehmigung.
5. Bodengutachten - Ein Bodengutachten ist Pflicht, wenn der Boden nicht als baufähig gilt. In Dresden, wo es viele sandige und lehmige Böden gibt, kostet das zwischen 800 und 2.500 Euro. Wer das nicht macht, riskiert später Risse im Fundament. Ein Nutzer auf Immobilien-Scout24 berichtete, dass sein Gutachten 2.200 Euro kostete - statt der geplanten 1.000 Euro, weil der Boden schwieriger war als gedacht.
6. Erschließungskosten - Das ist der größte Überraschungsmoment. Wer auf einem unbebauten Grundstück baut, muss die Anbindung an Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekom zahlen. Das kann zwischen 10.000 und 25.000 Euro kosten. In ländlichen Gebieten ist es oft teurer als in der Stadt. Die Gemeinde rechnet das später ab - und zahlt nicht der Verkäufer.
7. Baugenehmigungsgebühren - Diese Gebühren sind nicht fest. Sie variieren je nach Gemeinde und Bauvorhaben. In Sachsen liegen sie zwischen 500 und 2.500 Euro. Seit 2020 sind sie um 18 Prozent gestiegen. Viele Bauherren rechnen mit 300 Euro - und sind dann überrascht.
8. Planungs- und Baubetreuungskosten - Der Architekt berechnet oft nur die Planung. Aber wer braucht keine Baubetreuung? Wer kontrolliert, ob die Bauarbeiter richtig arbeiten? Wer koordiniert die Terminplanung? Das kostet extra - und liegt bei 3 bis 5 Prozent der Baukosten.
9. Baustelleneinrichtung - Container, Bauplatz, Zäune, Toiletten, Stromanschluss, Wasseranschluss - das alles muss aufgestellt werden. Das kostet 2.000 bis 5.000 Euro. Wer denkt, das ist im Baukostenpaket enthalten, irrt sich.
10. Baustellenversicherung - Die Bauleistungsversicherung ist Pflicht. Sie deckt Schäden während des Baus ab. Die Kosten liegen bei 0,3 bis 0,5 Prozent der Baukosten. Bei 400.000 Euro Baukosten sind das 1.200 bis 2.000 Euro.
11. Abbruchkosten - Wenn auf dem Grundstück noch alte Gebäude, Zäune oder Bäume stehen, müssen die entfernt werden. Das kostet 1.500 bis 5.000 Euro. Wer das nicht einkalkuliert, hat später einen großen Haufen Müll und keine Rechnung.
12. Bodenabtragung - Wenn der Boden zu feucht oder zu schlecht ist, muss er abgetragen und durch besseren Boden ersetzt werden. Das kostet 50 bis 100 Euro pro Kubikmeter. Bei 100 Kubikmetern sind das 5.000 bis 10.000 Euro. Wer das nicht weiß, baut auf einem schwachen Fundament.
13. Wasseranschlusskosten - Nicht immer ist der Wasseranschluss schon da. Wer neu verlegen muss, zahlt 3.000 bis 8.000 Euro. Das ist kein Kleingeld.
14. Abwasseranschlusskosten - Ähnlich wie Wasser. In manchen Gemeinden ist der Kanal nicht bis zum Grundstück gezogen. Dann zahlt der Bauherr den Anschluss. 2.000 bis 6.000 Euro sind normal.
15. Strom- und Gasanschlusskosten - Wer auf dem Land baut, muss oft neue Leitungen verlegen. Das kostet 2.000 bis 5.000 Euro pro Anschluss. Viele Bauherren denken, die Energieversorger machen das kostenlos. Das ist ein Irrtum.
16. Telekommunikationsanschluss - Internet, Telefon, TV-Kabel. Wer das nicht plant, hat später keinen Anschluss. Die Kosten liegen bei 500 bis 2.000 Euro. Und oft ist der Anbieter nicht bereit, die Leitung bis zum Haus zu legen.
17. Umweltgutachten - Wenn das Grundstück in einem Naturschutzgebiet liegt, oder wenn es Altlasten gibt, braucht man ein Umweltgutachten. Das kostet 1.500 bis 4.000 Euro. Wer das nicht weiß, bekommt später eine Baustopp-Verfügung.
18. Archäologische Untersuchung - In einigen Regionen Deutschlands, besonders in Sachsen, gibt es alte Fundstellen. Bevor gebaut wird, muss geprüft werden, ob etwas unter der Erde liegt. Das kann 2.000 bis 8.000 Euro kosten. Es ist selten, aber wenn es passiert, ist es teuer.
19. Verkehrsregelung am Bauplatz - Wenn der Bauplatz an einer Hauptstraße liegt, braucht man eine Verkehrsregelung: Umleitungen, Baustellenampeln, Schilder. Das kostet 1.000 bis 3.000 Euro. Wer das nicht plant, riskiert Strafen und Baustopp.
20. Provision für Baufinanzierungsberater - Viele Bauherren nutzen einen Berater. Der bekommt eine Provision vom Kreditinstitut - aber oft wird das nicht transparent kommuniziert. Wer nicht aufpasst, zahlt doppelt: einmal für den Berater, einmal für die Finanzierung.
21. Reserve für unvorhergesehene Kosten - Das ist kein Posten, aber es ist der wichtigste. Experten empfehlen mindestens 5 Prozent zusätzlich zu den 15 bis 20 Prozent Baunebenkosten. Das ist die Pufferzone. Ohne sie ist das Projekt gefährdet.

Warum werden diese Kosten so oft vergessen?

Es gibt drei Hauptgründe. Erstens: Die Bauanbieter wollen verkaufen. Sie zeigen einen niedrigen Preis, damit man sich für sie entscheidet. Die Nebenkosten kommen später - und oft erst nach dem Vertragsabschluss. Zweitens: Die Bauherren sind emotional. Sie denken an das neue Zuhause, nicht an die Kostenliste. Drittens: Es gibt keine einheitliche Liste. Jede Gemeinde, jeder Architekt, jeder Bankberater rechnet anders. Das macht es unübersichtlich.

Ein Nutzer auf Haus.de schrieb: "Ich dachte, ich hätte alles abgedeckt. Dann kam die Rechnung für die Erschließung - 18.000 Euro. Ich hatte nur 5.000 Euro eingeplant. Das hat mich fast das Projekt gekostet."

Wie man Baunebenkosten richtig plant

Es gibt drei einfache Schritte, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

1. Rechne mit 20 Prozent - Nimm die Baukosten (ohne Grundstück) und multipliziere sie mit 1,2. Das ist deine realistische Gesamtsumme. Wenn du 400.000 Euro Baukosten hast, rechne mit 480.000 Euro Gesamtkosten. Der Grundstückskauf kommt extra dazu.
2. Frage bei der Gemeinde nach - Gehe in das Bauamt deiner Stadt und frage: "Was kostet ein Erschließungsantrag für ein Einfamilienhaus?" Frag nach Bodenrichtwert, Vermessungskosten, Baugenehmigungsgebühren. Schreibe alles auf.
3. Verwende einen Baunebenkostenrechner - Die Plattform Baufi24 hat einen kostenlosen Rechner online. Du gibst deine Adresse, die Grundstücksgröße und die Bauart ein - und er gibt dir eine detaillierte Aufschlüsselung. Die Fehlerquote sinkt um 35 Prozent.

Ein Bauherr aus Leipzig berichtete: "Ich habe den Rechner genutzt. Er hat mir gesagt, dass ich in meiner Region 12.000 Euro Erschließungskosten erwarten muss. Ich hatte 4.000 Euro eingeplant. Ich habe meinen Kredit um 8.000 Euro erhöht - und war danach ruhig. Keine Stressphase. Keine Notfälle."

Was passiert, wenn du die Kosten vergisst?

Wenn du die Baunebenkosten nicht einkalkulierst, passiert eines von drei Dingen:

• Du musst deinen Kredit nachträglich erhöhen - und das kostet Geld. Die Bank verlangt eine neue Gutachterprüfung, neue Gebühren, vielleicht sogar höhere Zinsen.
• Du musst dein Haus kleiner bauen - weil du das Geld nicht hast. Dann hast du weniger Wohnfläche als geplant.
• Du brichst das Projekt ab. Das passiert öfter, als man denkt. Laut dem Deutschen Institut für Baufinanzierung (September 2023) scheitern 12 Prozent aller Neubauvorhaben wegen fehlender Finanzierung - und 80 Prozent davon wegen unterschätzter Nebenkosten.

Wie du Geld sparen kannst

Es gibt Wege, die Kosten zu senken - aber nicht durch Kürzen, sondern durch Planung.

• Eigenleistung bei der Baustellenvorbereitung - Wenn du die alten Bäume selbst fällst, die Zäune abbaut und den Schutt abtransportierst, sparst du bis zu 2.000 Euro.
• Verhandele die Maklerprovision - Manchmal kann man den Makler dazu bringen, die Provision zu senken, besonders wenn du den Verkäufer kennst.
• Wähle eine Gemeinde mit niedrigen Gebühren - In einigen Gemeinden in Sachsen-Anhalt oder Brandenburg sind die Baugenehmigungsgebühren 30 Prozent niedriger als in München oder Hamburg.
• Verwende einen Baufinanzierungsberater - Er hilft dir, den richtigen Kredit zu finden. Laut Bau-Master (Mai 2023) reduziert er die Kostenüberschreitungen um 18 Prozent.

Die Zukunft der Baunebenkosten

Die Kosten steigen weiter. Die Bundesregierung plant bis Ende 2024 eine Vereinheitlichung der Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent in ganz Deutschland. Das wird die Planung einfacher machen - aber nicht günstiger. Die Inflation bei Behördenkosten liegt bei 8,5 Prozent pro Jahr. Die Kosten für Bodengutachten, Erschließung und Genehmigungen werden weiter steigen. Bis 2025 werden Baunebenkosten bis zu 22 Prozent der Gesamtkosten ausmachen - und nicht mehr 15 Prozent.

Wer heute plant, muss mit höheren Zahlen rechnen. Wer nicht plant, zahlt später doppelt.