Wie viel kostet eine Totalsanierung eines Hauses? - Kosten‑Check 2025
Kostenrechner für Totalsanierung
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Eine Totalsanierung ist keine Kleinigkeit - sie kann das gesamte Haus von Grund auf neu aussehen lassen und gleichzeitig Energie sparen, Wert steigern und Wohnkomfort erhöhen. Doch bevor Sie den ersten Hammer schwingen, muss das Budget klar sein. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kostenfaktoren wirklich zählen, wie Sie eine realistische Kostenschätzung erstellen und welche Förderprogramme in Sachsen helfen können.
Was bedeutet Totalsanierung?
Totalsanierung ist ein umfassender Umbau, bei dem nahezu alle baulichen Komponenten erneuert werden - von der Dachkonstruktion bis zur Haustechnik. Im Gegensatz zu einer Teilrenovierung werden tragende Wände, Fachwerk, Elektrik, Sanitär und meist auch die Fassade komplett überholt.
Die wichtigsten Kostentreiber
Die Gesamtausgabe hängt von vielen Einzelentscheidungen ab. Hier ein Überblick, der Ihnen hilft, die einzelnen Posten zu verstehen:
- Gebäudetyp und Größe: Ein Einfamilienhaus mit 150m² kostet weniger pro Quadratmeter als ein historisches Fachwerkhaus mit 250m².
- Zustand des Rohbaus: Bei schweren Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel kann die Sanierung schnell doppelt so teuer werden.
- Materialwahl: Standard‑Ziegel und Beton sind günstiger als Naturstein oder exklusive Holzfassaden.
- Energetische Standards: Eine KfW‑Effizienzhaus‑97‑Sanierung kostet mehr in der Anschaffung, spart aber langfristig Energiekosten.
- Handwerker‑ und Architektenhonorare: Fachplaner, Statiker und Bauleiter erhöhen die Ausgaben, aber vermeiden teure Nacharbeiten.
- Regionale Preisunterschiede: In Dresden liegen die Baukosten im Mitteldeutschen Mittelfeld, in Ballungsräumen wie München deutlich höher.
Kostenspanne - von Basis bis Premium
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (ca. 150m²) sehen aktuelle Marktstudien folgende Preisbereiche vor:
| Sanierungsgrad | Preis pro m² (brutto) | Gesamtkosten (ca.) |
|---|---|---|
| Leichte Modernisierung (Innenrenovierung, Maler, Boden) |
1.200€ | 180.000€ |
| Komplett‑Totalsanierung (Dach, Fassade, Haustechnik) |
2.000€ | 300.000€ |
| Premium‑Sanierung (Energie‑Plus‑Standard, Luxusausstattung) |
2.800€ | 420.000€ |
Die Zahlen beruhen auf einer durchschnittlichen Baufläche von 150m² und beinhalten Material, Arbeitsleistung, Statik, Genehmigungen und einen Puffer von 10% für unvorhergesehene Ausgaben.
Beispielkalkulation für ein Haus in Dresden
Stellen wir uns ein konkretes Projekt vor: Ein 180m² altes Mehrfamilienhaus, Baujahr 1970, mit feuchtem Keller. Die Zielsetzung ist ein energetisch saniertes Wohndach, neue Fassade, komplette Haustechnik und moderne Innenausstattung.
- Bestandsaufnahme & Planung (Architekt, Statiker, Energieberater): 25.000€
- Dach und Statik (Dachstuhl erneuern, Dämmung, neue Dachziegel): 45.000€
- Fassade (Kiesbeton, Wärmedämmverbundsystem): 30.000€
- Haustechnik (Heizung → Wärmepumpe, Elektro, Sanitär): 55.000€
- Innenausbau (Trockenbau, Fußböden, Fenster, Türen): 70.000€
- Fördermittel & Finanzierung (KfW‑Effizienzhaus‑55‑Kredit, Landeszuschuss): -30.000€
- Unvorhergesehenes (Puffer 10%): 23.500€
Gesamtkosten: ca. 278.500€.
Förderungen und Finanzhilfen 2025
Die Förderprogramme sind ein entscheidender Baustein, um die Sanierungskosten zu drücken. In Sachsen stehen zum Beispiel folgende Förderungen zur Verfügung:
- KfW‑Effizienzhaus‑55‑Kredit: Zinsgünstiger Kredit bis zu 120.000€ bei mindestens 30% energetischer Verbesserung.
- Sächsisches Wohnungsbauförderungsprogramm (WBF): Zuschuss von bis zu 25% der energetischen Sanierungskosten, maximal 30.000€.
- Steuerliche Abschreibung für denkmalgeschützte Gebäude: 75% der Sanierungskosten über drei Jahre abzugsfähig.
Wichtig ist frühzeitig ein Energieberater einzubeziehen - viele Fördermittel werden nur bei Vorlage eines nachweislichen Effizienzkonzepts gewährt.
Tipps zur Kostenkontrolle
Wie behalten Sie den Überblick, ohne dass das Budget aus dem Ruder läuft?
- Klare Leistungsbeschreibung: Jeder Handwerker muss einen detaillierten Angebotspostenspiegel liefern.
- Fixpreis‑Verträge bevorzugen, besonders für Rohbau und Haustechnik.
- Mehrere Offerten einholen: Mindestens drei Angebote für jede Gewerke‑Leistung.
- Eigenleistungen planen: Malerarbeiten oder Demontage können Sie selbst übernehmen, reduzieren die Lohnkosten um 10‑15%.
- Puffer einrechnen: 10% für unerwartete Schäden oder Preissteigerungen bei Materialien.
- Regelmäßige Baustellen‑Reviews: Wöchentliche Besprechungen mit Bauleiter verhindern Fehlplanungen.
Checkliste für die Totalsanierung
- Bestandsaufnahme vom Fachmann (Statik, Feuchtigkeit, Energie)
- Kostenschätzung inkl. 10% Puffer
- Finanzierungsplan (Eigenkapital, Kredit, Fördermittel)
- Auswahl von Architekt/Planer und Bauleiter
- Einholung von mindestens drei Handwerker‑Angeboten
- Erstellung eines Zeitplans mit Meilensteinen
- Beantragung aller passenden Förderungen vor Baubeginn
- Abschluss eines Bauvertrag mit klaren Zahlungsmodalitäten
- Regelmäßige Qualitätskontrollen während der Bauphase
- Abnahme und Dokumentation für Fördermittel‑Nachweis
Eine realistische Erwartungshaltung
Eine Totalsanierung ist nie billig, aber sie kann den Wert Ihrer Immobilie um 15‑30% steigern - besonders, wenn Sie gleichzeitig Energie sparen. Denken Sie daran, dass die Totalsanierung Haus Kosten stark von Ihrer Wunschausstattung und regionalen Preisniveaus abhängen. Ein gutes Preis‑Leistungs‑Verhältnis erreichen Sie, wenn Sie frühzeitig planen, Förderungen nutzen und die Kosten im Blick behalten.
Häufig gestellte Fragen
Wie genau berechne ich die Kosten pro Quadratmeter?
Zählen Sie alle Positionen (Material, Lohn, Genehmigungen, Planung) und teilen Sie die Summe durch die zu sanierende Wohnfläche. Dabei sollten Sie einen Puffer von mindestens 10% einplanen, um unvorhergesehene Aufwände abzudecken.
Welche Förderprogramme sind derzeit für Totalsanierungen in Sachsen verfügbar?
2025 stehen der KfW‑Effizienzhaus‑55‑Kredit, das sächsische Wohnungsbauförderungsprogramm (WBF) und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Gebäude zur Verfügung. Alle Programme verlangen ein nachweislich effizientes Sanierungskonzept.
Wie lange dauert eine komplette Totalsanierung im Durchschnitt?
Für ein Einfamilienhaus von 150-200m² rechnet man mit 6 bis 10 Monaten, abhängig vom Umfang der Rohbau‑ und Haustechnikarbeiten sowie von Wetterbedingungen.
Kann ich Eigenleistungen einbringen, ohne die Förderungen zu gefährden?
Ja, Eigenleistungen reduzieren die Lohnkosten und sind mit den meisten Förderprogrammen kompatibel - solange die fachgerechte Ausführung durch zertifizierte Fachkräfte nachgewiesen wird (z.B. durch Prüfprotokolle).
Was kostet die behördliche Genehmigung einer Totalsanierung?
Die Gebühren variieren nach Stadt und Bauvorhaben. In Dresden liegen die Kosten für den Bauantrag und die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwischen 800€ und 1.500€.
2 Kommentare
stefan teelen
Eine Totalsanierung ist ein mutiger Schritt, der das Herz eines alten Hauses neu zum Schlagen bringt.
Sie eröffnet die Möglichkeit, veraltete Strukturen zu ersetzen und gleichzeitig die Energieeffizienz dramatisch zu steigern.
Der erste wichtige Baustein ist eine gründliche Bestandsaufnahme, bei der Fachleute jedes Bauteil auf Schäden prüfen.
Danach folgt die präzise Planung, in der Architekt, Statiker und Energieberater gemeinsam ein Gesamtkonzept entwickeln.
Ein realistischer Kostenplan berücksichtigt Material, Arbeitsleistung, Genehmigungen und einen Sicherheitspuffer von mindestens zehn Prozent.
Im Durchschnitt liegen die Preise für eine Komplett‑Totalsanierung bei etwa 2.000 € pro Quadratmeter, wobei regionale Unterschiede stark wirken.
Für ein 150 m² großes Einfamilienhaus bedeutet das grob gerechnet rund 300.000 € Gesamtkosten.
Durch gezielte Förderprogramme, etwa den KfW‑Effizienzhaus‑55‑Kredit, lässt sich ein erheblicher Teil dieser Summe reduzieren.
Wichtig ist, dass die Fördermittel nur bei Vorlage eines prüfbaren Sanierungskonzepts gewährt werden.
Die Auswahl der Materialien hat ebenfalls großen Einfluss; hochwertige Dämmstoffe und moderne Fenster können langfristig erhebliche Energieeinsparungen ermöglichen.
Bei der Haustechnik empfiehlt sich die Umstellung auf eine Wärmepumpe, da diese die meisten Förderungen kompatibel macht.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Wahl zwischen Festpreis‑ und Einheitspreis‑Verträgen, wobei Festpreise mehr Planungssicherheit bieten.
Eigenleistungen, zum Beispiel das Streichen von Wänden, können die Lohnkosten um zehn bis fünfzehn Prozent senken, ohne die Förderfähigkeit zu gefährden.
Regelmäßige Baustellen‑Reviews und enge Abstimmung mit dem Bauleiter verhindern teure Nacharbeiten.
Letztlich steigert eine professionell durchgeführte Totalsanierung den Marktwert der Immobilie um etwa 15‑30 % und verbessert den Wohnkomfort erheblich.
Mit einer soliden finanziellen Vorbereitung und klaren Zielvorstellungen wird das Projekt zu einer lohnenden Investition in die Zukunft des Eigenheims.
Eduard Pozo
Der Kostenrechner im Artikel liefert einen schnellen Überblick, doch die echten Zahlen entstehen erst nach einer detaillierten Vor-Ort‑Analyse, die sämtliche versteckten Defekte aufdeckt. Man sollte also nicht nur auf die Eingabe im Formular vertrauen, weil das Tool nur grobe Durchschnittswerte verarbeitet! Zudem variiert der Preis für Dacharbeiten stark je nach Region, Materialwahl und vorhandener Statik – das sein ein entscheidender Kostentreiber. Wenn Sie also planen, das Dach komplett neu zu decken, rechnen Sie mit mindestens 150 € pro Quadratmeter; in Ballungsräumen kann das sogar bis zu 250 € gehen. Ebenso wichtig ist die Auswahl der Haustechnik: Eine Wärmepumpe ist zwar zunächst teurer, spart aber langfristig erheblich, besonders wenn Sie die KfW‑Förderungen nutzen. Vergessen Sie nicht, die Genehmigungsgebühren in Ihren Budgetplan aufzunehmen – diese liegen häufig zwischen 800 € und 1.500 €, je nach Stadt. Ein guter Tipp: Holen Sie mindestens drei Angebote ein und vergleichen Sie nicht nur den Endpreis, sondern auch die enthaltenen Leistungen, damit Sie keine bösen Überraschungen erleben!