LTV: Was es bedeutet, warum es für Immobilieninvestoren entscheidend ist

Wenn du eine Immobilie kaufst, spielt LTV, das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Wert der Immobilie. Auch bekannt als Loan-to-Value-Ratio, zeigt es, wie viel Geld du von der Bank bekommst – und wie viel du selbst aufbringen musst. Es ist nicht nur eine Zahl auf einem Papier. Es entscheidet, ob du die Wohnung bekommst, wie hoch deine Monatsrate ist und ob du überhaupt eine Finanzierung bekommst.

Ein LTV von 80 % bedeutet: Du finanzierst 80 % des Kaufpreises mit einem Kredit, die restlichen 20 % musst du aus deinem eigenen Geld bezahlen. Das ist der Standard bei vielen Banken. Aber was passiert, wenn du nur 5 % Eigenkapital hast? Dann liegt das LTV bei 95 % – und die Bank wird dir höhere Zinsen verlangen, weil das Risiko größer ist. Ein hoher LTV kann auch bedeuten, dass du zusätzliche Versicherungen abschließen musst oder gar keine Finanzierung bekommst. Umgekehrt: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto günstiger wird dein Kredit. Das ist kein Geheimnis – aber viele ignorieren es, bis sie den ersten Angeboten der Banken gegenüberstehen.

Das LTV hängt nicht nur von deinem Geld ab, sondern auch vom Wert der Immobilie, der von einem Gutachter ermittelt wird. Wenn der Gutachter sagt, die Wohnung ist nur 300.000 € wert, aber du 350.000 € gezahlt hast, wird die Bank nur 80 % von 300.000 € leihen – nicht von deinem Kaufpreis. Das ist ein häufiger Fehler: Menschen denken, sie können den Kaufpreis als Grundlage nehmen. Tatsächlich zählt nur der Marktwert. Und der kann unter dem Kaufpreis liegen – besonders in Zeiten, in denen die Preise fallen oder die Lage nicht überzeugt.

Du kannst das LTV auch beeinflussen, bevor du kaufst. Wenn du eine Immobilie mit Sanierungsbedarf finanzierst, kannst du manchmal den sogenannten Nachhaltigkeitsbonus, eine Aufwertung des Immobilienwerts durch Energieeffizienzmaßnahmen. nutzen. Manche Banken bewerten eine Wohnung höher, wenn sie auf Energieeffizienzklasse B oder besser modernisiert wird – und das senkt dein LTV automatisch. Auch die Art der Finanzierung zählt: Eine KfW-Förderung kann dein Eigenkapital effektiv erhöhen, ohne dass du Geld aus der Tasche ziehen musst.

Immer wieder sehen wir Menschen, die sich für eine teure Immobilie entscheiden, weil sie denken, sie könnten später verkaufen und Gewinn machen. Aber wenn das LTV zu hoch ist, bleibt dir kaum Luft zum Atmen – selbst wenn die Preise steigen. Du bist an die Bank gebunden, weil du kaum Eigenkapital hast. Und wenn die Zinsen steigen, wird es eng. Ein niedriges LTV gibt dir Freiheit. Es gibt dir Optionen. Es macht dich unabhängiger.

Was du in den folgenden Artikeln findest, sind klare, praxisnahe Beispiele, wie du das LTV berechnest, wie du es mit realen Zahlen optimierst und welche Fehler du vermeiden musst. Ob du gerade erst überlegst, eine Wohnung zu kaufen, oder schon eine Immobilie im Visier hast – hier bekommst du keine Theorie. Nur das, was du brauchst, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.