Beleihungswert: Was er ist, warum er für Ihre Immobilie entscheidend ist

Der Beleihungswert, der vom Gutachter ermittelte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe durch Banken dient. Auch bekannt als Beleihungsgrenze, ist er der entscheidende Faktor, ob und wie viel Geld eine Bank Ihnen für Ihr Zuhause leiht. Er ist nicht der Preis, den Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus bekommen würden, wenn Sie es morgen verkaufen würden – das ist der Marktwert. Der Beleihungswert ist konservativer, sicherer, und oft niedriger. Banken rechnen damit, dass der Wert bei einem Verkauf im Ernstfall nicht so hoch ausfällt, wie sie ihn heute einschätzen. Deshalb setzen sie meist nur 50 bis 60 Prozent des Marktwerts als Beleihungswert an. Das bedeutet: Wenn Ihr Haus 500.000 Euro wert ist, bekommen Sie vielleicht nur 300.000 Euro Kredit – selbst wenn Sie die volle Summe zurückzahlen könnten.

Der Beleihungswert, der vom Gutachter ermittelte Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Kreditvergabe durch Banken dient. Auch bekannt als Beleihungsgrenze, ist er der entscheidende Faktor, ob und wie viel Geld eine Bank Ihnen für Ihr Zuhause leiht. Er ist nicht der Preis, den Sie für Ihre Wohnung oder Ihr Haus bekommen würden, wenn Sie es morgen verkaufen würden – das ist der Marktwert. Der Beleihungswert ist konservativer, sicherer, und oft niedriger. Banken rechnen damit, dass der Wert bei einem Verkauf im Ernstfall nicht so hoch ausfällt, wie sie ihn heute einschätzen. Deshalb setzen sie meist nur 50 bis 60 Prozent des Marktwerts als Beleihungswert an. Das bedeutet: Wenn Ihr Haus 500.000 Euro wert ist, bekommen Sie vielleicht nur 300.000 Euro Kredit – selbst wenn Sie die volle Summe zurückzahlen könnten.

Warum ist das wichtig? Weil der Beleihungswert direkt bestimmt, wie viel Sie leihen können – und damit, ob Sie Ihre Immobilie überhaupt finanzieren können. Er beeinflusst auch die Zinskonditionen. Je höher der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis, desto günstiger die Kreditbedingungen. Wenn Sie eine Sanierung planen, wie bei einer Wohnungsrenovierung 2025, kann ein höherer Beleihungswert nach der Modernisierung mehr Kredit erlauben. Auch bei der Kostenverteilung in der WEG spielt er eine Rolle: Wer mehr Miteigentumsanteile hat, hat oft auch einen höheren Anteil am Beleihungswert der Gemeinschaft. Und wenn Sie überlegen, ob Sie mieten oder kaufen, dann ist der Beleihungswert der Schlüssel, um zu berechnen, ob der Kauf finanziell Sinn macht – oder ob Sie mit Miete besser dran sind.

Was beeinflusst den Beleihungswert? Die Lage, der Zustand, die Bauart, die Größe – alles, was auch den Marktwert bestimmt. Aber Banken schauen noch genauer: Ist die Immobilie in einem Gebiet mit sinkenden Preisen? Hat sie einen Keller? Ist die Heizung modern? Werden gerade Sanierungen geplant? All das fließt in die Bewertung ein. Ein Gutachter kommt vorbei, macht Fotos, misst, prüft Unterlagen – und gibt einen schriftlichen Wertbericht ab. Den bekommen Sie von Ihrer Bank, aber auch von einem unabhängigen Gutachter, wenn Sie ihn selbst beauftragen.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist der Beleihungswert Ihr Finanzierungs-Engpass. Wenn Sie verkaufen, ist er der Punkt, an dem sich Käufer und Bank zusammensetzen. Und wenn Sie eine Totalsanierung planen, dann ist er der Hebel, mit dem Sie mehr Geld aus der Bank holen können – vorausgesetzt, die Sanierung erhöht den Wert. Die meisten Beiträge hier behandeln konkrete Kosten, Renovierungen, oder Kaufentscheidungen – doch hinter all diesen Themen steckt immer der Beleihungswert. Er ist das unsichtbare Fundament, auf dem Ihre Finanzierung steht. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Zahlen, Checklisten und Praxis-Tipps, die Ihnen helfen, diesen Wert zu verstehen, zu beeinflussen und optimal zu nutzen.