Grunderwerbsteuer: Was Sie beim Immobilienkauf wirklich zahlen müssen

Beim Kauf einer Immobilie fällt eine der größten Kosten nicht auf den ersten Blick an: die Grunderwerbsteuer, eine staatliche Abgabe, die bei jedem Grundstücks- oder Wohnungserwerb in Deutschland erhoben wird. Auch bekannt als Grunderwerbssteuer, ist sie nicht optional – sie wird vom Grundbuchamt eingezogen, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Im Gegensatz zu den laufenden Kosten wie Hausgeld oder Heizung ist sie einmalig, aber mit bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises oft die teuerste Nebenkostenposition – manchmal sogar mehr als die Notarkosten.

Diese Steuer ist keine Bundessache, sondern wird von den Bundesländern festgelegt. Das bedeutet: In Bayern, einem der Bundesländer mit den niedrigsten Grunderwerbsteuersätzen zahlen Sie nur 3,5 Prozent, während in Berlin, einem der teuersten Bundesländer für Immobilienkäufer schon 6,5 Prozent fällig werden. Wer in Nordrhein-Westfalen oder Hessen kauft, liegt mit 6,5 Prozent ebenfalls ganz oben. Die Steuer wird immer auf den Kaufpreis berechnet – nicht auf den Marktwert, nicht auf den Verkehrswert, sondern auf den tatsächlich gezahlten Betrag, inklusive aller Nebenkosten, die im Vertrag festgehalten sind. Das heißt: Wenn der Verkäufer die Renovierungskosten mitverrechnet, zahlen Sie Steuer darauf. Viele Käufer unterschätzen das – und stehen später vor einer unerwarteten Rechnung.

Was viele nicht wissen: Auch der Erwerb einer Wohnungseigentumswohnung unterliegt der Grunderwerbsteuer – und zwar auf den Anteil am Gemeinschaftseigentum, also den Anteil am Grundstück und den Gemeinschaftsflächen. Und wenn Sie eine Immobilie von einem Familienmitglied kaufen, gibt es keine Steuerbefreiung. Nur bei Erbschaften oder Schenkungen zwischen Ehepartnern oder direkten Nachkommen gelten Sonderregeln. Wer eine Immobilie über eine GbR erwirbt, muss ebenfalls Grunderwerbsteuer zahlen – und zwar auf den gesamten Kaufpreis, nicht nur auf den Anteil, den er selbst einbringt.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Hindernis – aber sie ist ein Faktor, den Sie vor dem Angebotseinreichen genau durchrechnen müssen. Sie beeinflusst, ob ein Objekt wirklich bezahlbar ist. Ein Haus für 400.000 Euro in Berlin kostet Sie nicht 400.000 Euro – sondern 426.000 Euro, wenn Sie die Steuer mitrechnen. Und das ist nur der Anfang: Dazu kommen Notarkosten, Grundbucheintragung, Maklerprovision und eventuell die Instandhaltungsrücklage. All das steht in den Beiträgen, die Sie gleich finden – von der Berechnung der Kaufnebenkosten bis zur Frage, wie Sie die Grunderwerbsteuer in Ihre Finanzierungsplanung einbauen. Hier geht es nicht um Theorie. Hier geht es um Zahlen, die Ihren Geldbeutel treffen.